ĐIỀU KIỆN KINH DOANH XÂY DỰNG NHÀ
Kinh doanh xây dựng nhà ở là lĩnh vực quan trọng, gắn liền với sự phát triển đô thị và nhu cầu nhà ở của người dân. Tuy nhiên, do hoạt động xây dựng ảnh hưởng trực tiếp đến an toàn công trình và chất lượng công trình xây dựng, pháp luật Việt Nam quy định một số điều kiện nhất định đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh trong lĩnh vực này.
I. CƠ SỞ PHÁP LÝ
– Luật doanh nghiệp 2020;
– Luật doanh nghiệp 2020;
– Luật đầu tư 2020;
– Luật Đầu tư 2025;
– Luật Xây dựng 2025;
– Nghị định 168/2025/NĐ-CP ngày 04/01/2021 về đăng ký doanh nghiệp;
– Thông tư 68/2025/TT-BTC ban hành biểu mẫu đăng ký doanh nghiệp, hộ kinh doanh
– Quyết định 36/2025/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Hệ thống ngành kinh tế Việt Nam
II. GIẢI THÍCH TỪ NGỮ
Giấy phép xây dựng[1] là văn bản do cơ quan có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.
Hoạt động xây dựng[2] gồm lập, thẩm tra, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng, thiết kế xây dựng; khảo sát xây dựng; quản lý cấp phép xây dựng; thi công xây dựng, giám sát thi công xây dựng công trình; quản lý dự án đầu tư xây dựng; quản lý năng lực hoạt động xây dựng; quản lý chi phí đầu tư xây dựng; quản lý hợp đồng xây dựng; nghiệm thu, bàn giao, đưa công trình vào khai thác, sử dụng; quyết toán vốn đầu tư; bảo hành, bảo trì công trình xây dựng và các hoạt động khác có liên quan đến công trình xây dựng.
Nhà thầu trong hoạt động xây dựng[3] (sau đây gọi là nhà thầu) là tổ chức, cá nhân hoặc kết hợp giữa tổ chức, cá nhân theo hình thức liên danh để tham gia hoạt động xây dựng theo hợp đồng xây dựng.
III. MÃ NGÀNH KINH DOANH
41 – 410: Xây dựng nhà
Ngành này gồm:
Hoạt động xây dựng hoàn chỉnh các khu nhà để ở hoặc không phải để ở, cũng như các công trình cải tạo và sửa chữa. Có thể tự thực hiện hay trên cơ sở hợp đồng hoặc phí. Công việc này có thể thuê ngoài một phần hoặc toàn bộ. Các đơn vị chỉ thực hiện một số công đoạn của quy trình xây dựng được xếp vào ngành 43 (Hoạt động xây dựng chuyên dụng).
4101 – 41010: Xây dựng nhà để ở
Nhóm này gồm:
– Xây dựng tất cả các loại nhà để ở như:
+ Nhà cho một hộ gia đình.
+ Nhà cho nhiều gia đình, bao gồm cả các tòa nhà cao tầng.
– Tu sửa và cải tạo các khu nhà ở đã tồn tại.
Loại trừ:
– Hoạt động kiến trúc và cẩu đường được phân vào nhóm 7110 (Hoạt động kiến trúc và tư vấn kỹ thuật có liên quan);
– Quản lý dự án các công trình xây dựng được phân vào nhóm 7110 (Hoạt động kiến trúc và tư vấn kỹ thuật có liên quan).
4102 – 41020: Xây dựng nhà không để ở
Nhóm này gồm:
– Xây dựng tất cả các loại nhà không để ở như:
+ Nhà xưởng phục vụ sản xuất công nghiệp không bao gồm dây chuyền máy móc, thiết bị được lắp đặt trong quá trình xây dựng;
+ Bệnh viện, trường học, nhà làm việc,
+ Khách sạn, nhà trọ, nhà cho thuê, nhà kinh doanh, cửa hàng, nhà hàng, trung tâm thương mại,
+ Nhà ga hàng không,
+ Khu thể thao trong nhà,
+ Bãi đỗ xe, bao gồm cả bãi đỗ xe ngầm,
+ Kho chứa hàng,
+ Nhà phục vụ mục đích tôn giáo, tín ngưỡng.
– Xây dựng tại hiện trường xây dựng các công trình lắp ghép do một đơn vị khác sản xuất.
Nhóm này cũng gồm:
– Toàn bộ việc tu sửa và cải tạo các loại nhà không để ở;
– Xây dựng các công trình được hỗ trợ bằng không khí, ví dụ: mái vòm không khí,…
Loại trừ:
– Xây dựng các công trình công nghiệp, loại trừ công trình nhà được phân vào nhóm 42930 (Xây dựng công trình chế biến, chế tạo);
– Lắp đặt các công trình nhà lắp ghép được phân vào nhóm 43900 (Hoạt động xây dựng chuyên dụng khác);
– Xây dựng công trình thể thao ngoài trời được phân vào nhóm 42990 (Xây dựng công trình kỹ thuật dân dụng khác);
– Phát triển các dự án xây dựng để bán sau này được phân vào nhóm 6810 (Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê);
– Hoạt động kiến trúc và cầu đường được phân vào nhóm 7110 (Hoạt động kiến trúc và tư vấn kỹ thuật có liên quan);
– Quản lý dự án các công trình xây dựng được phân vào nhóm 7110 (Hoạt động kiến trúc và tư vấn kỹ thuật có liên quan).
IV. ĐIỀU KIỆN KINH DOANH XÂY DỰNG NHÀ
1. Về loại hình đăng ký kinh doanh
Theo quy định của pháp luật hiện hành, không có quy định cụ thể nào bắt buộc hoạt động Xây dựng nhà để ở phải được thực hiện dưới hình thức doanh nghiệp, hay cấm thành lập hộ kinh doanh đối với lĩnh vực này.
Do đó, các cá nhân, tổ chức có nhu cầu kinh doanh xây dựng nhà để ở có quyền lựa chọn thành lập doanh nghiệp hoặc hộ kinh doanh, tùy thuộc vào quy mô, mục đích kinh doanh và nhu cầu thực tế của mình.
2. Về điều kiện kinh doanh
Kinh doanh Xây dựng nhà để ở không thuộc ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Tuy nhiên theo Luật Xây dựng thì cá nhân, tổ chức phải đáp ứng điều kiện năng lực xây dựng tùy thuộc vào hoạt động cụ thể:
3. Năng lực của tổ chức, cá nhân hoạt động xây dựng[4]
– Cá nhân đảm nhận chức danh trong hoạt động xây dựng phải có chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng tương ứng theo quy định của Luật này bao gồm chủ nhiệm, chủ trì lập thiết kế quy hoạch đô thị và nông thôn; chủ nhiệm khảo sát xây dựng; chủ nhiệm, chủ trì thiết kế, thẩm tra thiết kế xây dựng; giám sát thi công xây dựng; chủ trì xác định, thẩm tra và quản lý chi phí đầu tư xây dựng. Chứng chỉ hành nghề được phân thành hạng I, hạng II và hạng III.
– Cá nhân đảm nhận chức danh chỉ huy trưởng công trường, chủ trì kiểm định xây dựng, giám đốc quản lý dự án đầu tư xây dựng phải đáp ứng điều kiện năng lực, kinh nghiệm nghề nghiệp.
– Nhà thầu là tổ chức, cá nhân nước ngoài hoạt động xây dựng tại Việt Nam phải tuân thủ quy định của pháp luật Việt Nam và được cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng cấp giấy phép hoạt động.
– Tổ chức, cá nhân hành nghề kiến trúc thực hiện theo quy định của pháp luật về kiến trúc.
– Chủ đầu tư chịu trách nhiệm về việc lựa chọn tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động xây dựng do mình lựa chọn.
– Tổ chức tham gia hoạt động xây dựng tự công khai thông tin về năng lực hoạt động xây dựng trên trang thông tin điện tử của Bộ Xây dựng. Thông tin về năng lực của tổ chức công khai là cơ sở để các chủ đầu tư tham khảo khi lựa chọn nhà thầu.
– Chính phủ quy định chi tiết về điều kiện năng lực, kinh nghiệm của cá nhân tham gia hoạt động xây dựng; quy định về thẩm quyền, trình tự, thủ tục cấp, thu hồi chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng; quy định về điều kiện, thẩm quyền, trình tự, thủ tục cấp, thu hồi giấy phép hoạt động xây dựng đối với nhà thầu là tổ chức, cá nhân nước ngoài; nội dung công khai thông tin năng lực hoạt động xây dựng của tổ chức; đăng tải kinh nghiệm hành nghề hoạt động xây dựng của cá nhân trên Hệ thống thông tin, Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng.
4. Điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng[5]
– Cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
– Có trình độ chuyên môn phù hợp với nội dung đề nghị cấp chứng chỉ hành nghề;
– Có thời gian và kinh nghiệm tham gia công việc phù hợp với nội dung đề nghị cấp chứng chỉ hành nghề.
5. Điều kiện của cá nhân hành nghề độc lập[6]
– Cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
– Có trình độ chuyên môn phù hợp với nội dung đề nghị cấp chứng chỉ hành nghề;
– Có thời gian và kinh nghiệm tham gia công việc phù hợp với nội dung đề nghị cấp chứng chỉ hành nghề.
Điều 90. Điều kiện của cá nhân hành nghề độc lập
Cá nhân hành nghề độc lập trong các lĩnh vực hoạt động xây dựng bao gồm khảo sát xây dựng; thiết kế, thẩm tra thiết kế xây dựng; giám sát thi công xây dựng; xác định, thẩm tra và quản lý chi phí đầu tư xây dựng phải có chứng chỉ hành nghề, năng lực phù hợp với công việc thực hiện.
6. Điều kiện của tổ chức khảo sát xây dựng[7]
– Có đủ năng lực khảo sát xây dựng.
– Mỗi nhiệm vụ khảo sát xây dựng phải có chủ nhiệm khảo sát xây dựng do nhà thầu khảo sát xây dựng chỉ định. Chủ nhiệm khảo sát xây dựng phải có đủ năng lực hành nghề khảo sát xây dựng và chứng chỉ hành nghề phù hợp. Cá nhân tham gia từng công việc khảo sát xây dựng phải có chuyên môn phù hợp với công việc được giao.
– Máy, thiết bị phục vụ khảo sát xây dựng phải đáp ứng yêu cầu về chất lượng, bảo đảm an toàn cho công tác khảo sát và bảo vệ môi trường.
– Phòng thí nghiệm phục vụ khảo sát xây dựng phải đủ tiêu chuẩn theo quy định và được cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về xây dựng công nhận.
7. Tiêu chuẩn kỹ thuật
Tiêu chuẩn là quy định về đặc tính kỹ thuật và yêu cầu quản lý dùng làm chuẩn để phân loại, đánh giá sản phẩm, hàng hoá, dịch vụ, quá trình, môi trường và các đối tượng khác trong hoạt động kinh tế – xã hội nhằm nâng cao chất lượng và hiệu quả của các đối tượng này. Tiêu chuẩn do một tổ chức công bố dưới dạng văn bản để tự nguyện áp dụng.[8]
Công bố hợp chuẩn là hoạt động tự nguyện. Tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh khi công bố sản phẩm, hàng hoá, dịch vụ, quá trình, môi trường phù hợp với tiêu chuẩn tương ứng đăng ký bản công bố hợp chuẩn tại Chi cục Tiêu chuẩn Đo lường Chất lượng thuộc Sở Khoa học và Công nghệ tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi tổ chức, cá nhân đó đăng ký hoạt động sản xuất, kinh doanh.[9]
Một số tiêu chuẩn kỹ thuật liên quan Xây dựng nhà để ở :
– Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 13967:2024 Nhà ở riêng lẻ
– Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 4451:2012 về Nhà ở – Nguyên tắc cơ bản để thiết kế
– Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 4319:2012 về Nhà và công trình công cộng – Nguyên tắc cơ bản để thiết kế (năm 2012)
V. THUẾ SUẤT
1. Đối với doanh nghiệp
a. Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp:
– Thuế suất 15% áp dụng đối với doanh nghiệp có tổng doanh thu năm không quá 03 tỷ đồng (áp dụng từ ngày 01/10/2025)[10]
– Thuế suất 17% áp dụng đối với doanh nghiệp có tổng doanh thu năm từ trên 03 tỷ đồng đến không quá 50 tỷ đồng (áp dụng từ ngày 01/10/2025)[11]
– Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 20% đối với doanh nghiệp có tổng doanh thu năm từ 50 tỷ đồng trở lên (áp dụng từ ngày 01/10/2025)[12]
b. Thuế suất thuế giá trị gia tăng:
– Không chịu thuế:
Theo khoản 12 Điều 5 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 quy định đối tượng không chịu thuế suất thuế GTGT gồm có: “Hoạt động duy tu, sửa chữa, xây dựng bằng nguồn vốn đóng góp của nhân dân, vốn viện trợ nhân đạo (chiếm từ 50% tổng số vốn sử dụng cho công trình trở lên) đối với các di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh, các công trình văn hóa, nghệ thuật, công trình phục vụ công cộng, cơ sở hạ tầng và nhà ở cho đối tượng chính sách xã hội.”
– Thuế suất 0%
Căn cứ theo khoản 1 Điều 9 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 quy định như sau:
“Thuế suất
Mức thuế suất 0% áp dụng đối với hàng hóa, dịch vụ sau đây:
…
c) Hàng hóa, dịch vụ xuất khẩu khác bao gồm: vận tải quốc tế; dịch vụ cho thuê phương tiện vận tải được sử dụng ngoài phạm vi lãnh thổ Việt Nam; dịch vụ của ngành hàng không, hàng hải cung cấp trực tiếp hoặc thông qua đại lý cho vận tải quốc tế; hoạt động xây dựng, lắp đặt công trình ở nước ngoài hoặc ở trong khu phi thuế quan;…”
Như vậy, hoạt động xây dựng, lắp đặt công trình ở nước ngoài hoặc ở trong khu phi thuế quan sẽ áp dụng mức thuế suất thuế GTGT là 0%.
Các hoạt động xây dựng khác không thuộc trường hợp nêu trên và không thuộc danh mục áp dụng mức thuế suất 0% và 5% được quy định tại khoản 1, 2 Điều 9 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024, thì sẽ chịu mức thuế suất thuế GTGT là 8%.[13]
2. Đối với Hộ kinh doanh
– Xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu
+ Thuế suất Thu nhập cá nhân (TNCN): 2%
+ Thuế suất thuế Giá trị gia tăng (GTGT): 5%
– Xây dựng có bao thầu nguyên vật liệu
+ Thuế suất Thu nhập cá nhân (TNCN): 1,5%
+ Thuế suất thuế Giá trị gia tăng (GTGT):3%
Xem chi tiết:
Lưu ý: Hộ kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng và thuế Thu nhập cá nhân.[14]
Quy định về quản lý thuế đối với Hộ kinh doanh kê khai theo quy định hiện hành
Xem chi tiết: Cẩm nang_Tư vấn Hộ kinh doanh kê khai thuế theo Phương pháp kê khai
VI. MỘT SỐ CÂU HỎI THƯỜNG PHÁT SINH
1. Tiêu chuẩn kỹ thuộc có bắt buộc không?
Tiêu chuẩn kỹ thuật không bắt buộc áp dụng đối với hoạt động Xây dựng nhà để ở
2. Vốn tối thiểu bao nhiêu để thành lập doanh nghiệp hoặc hộ kinh doanh trong ngành xây dựng nhà để ở?
Xây dựng nhà để ở không phải là ngành nghề yêu cầu vốn pháp định. Do đó, doanh nghiệp, hộ kinh doanh có thể tự do đăng ký kinh doanh mà không phải lo mức vốn tối thiểu và tối đa là bao nhiêu.
3. Nếu giám đốc công ty không có bằng cấp về xây dựng thì có được không?
Được. Giám đốc/Người đại diện theo pháp luật không bắt buộc phải có chuyên môn xây dựng. Tuy nhiên, công ty phải có các cá nhân (có thể là nhân viên) đảm nhiệm các chức danh chủ chốt (chỉ huy trưởng, cán bộ kỹ thuật) có bằng cấp và chứng chỉ hành nghề phù hợp.
4. Ai là người phải xin Giấy phép xây dựng, chủ nhà hay công ty xây dựng?
Theo khoản 1 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 quy định: Công trình xây dựng phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư theo quy định của Luật này. Như vậy, chủ đầu tư (chủ nhà) có trách nhiệm xin Giấy phép xây dựng.
Cơ sở pháp lý
[1] Khoản 21 Điều 3 Luật Xây dựng 2025;
[2] Khoản 1 Điều 3 Luật Xây dựng 2025;
[3] Khoản 25 Điều 3 Luật Xây dựng 2025;
[4] Điều 88 Luật Xây dựng 2025;
[5] Điều 89 Luật Xây dựng 2025;
[6] Điều 90 Luật Xây dựng 2025;
[7] Điều 153 Luật Xây dựng 2025;
[8] Khoản 1 Điều 3 Luật tiêu chuẩn kỹ thuật 2006;
[9] Khoản 2 Điều 14 Nghị định 127/2007/NĐ-CP;
[10] Khoản 2 Điều 10 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 2025;
[11] Khoản 3 Điều 10 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 2025;
[12] Khoản 1 Điều 10 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 2025;
[13] Nghị định 174/2025/NĐ-CP;
[14] Khoản 1 Điều 3, khoản 1 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP;
Lưu ý:
Các nội dung trình bày tại bài viết này được xây dựng trên cơ sở quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm công bố. Tuy nhiên, quy định pháp luật có thể được sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế theo thời gian. Vì vậy, để đảm bảo tính chính xác và cập nhật, Luật 3S khuyến nghị Quý khách hàng tham khảo tài liệu hướng dẫn chi tiết được cập nhật thường xuyên dưới đây:
Điều kiện kinh doanh ngành xây dựng nhà
KHUYẾN NGHỊ CỦA LUẬT 3S:
[1] Đây là Bài viết khái quát chung về vấn đề pháp lý mà quý Khách hàng, độc giả của Luật 3S đang quan tâm, không phải ý kiến pháp lý nhằm giải quyết trực tiếp các vấn đề pháp lý của từng Khách hàng. Do đó, bài viết này không xác lập quan hệ Khách hàng – Luật sư, và không hình thành các nghĩa vụ pháp lý của chúng tôi với quý Khách hàng.
[2] Nội dung bài viết được xây dựng dựa trên cơ sở pháp lý là các quy định pháp luật có hiệu lực ngay tại thời điểm công bố thông tin, đồng thời bài viết có thể sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy (nếu có). Tuy nhiên, lưu ý về hiệu lực văn bản pháp luật được trích dẫn trong bài viết có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại mà mọi người đọc được bài viết này. Do đó, cần kiểm tra tính hiệu lực của văn bản pháp luật trước khi áp dụng để giải quyết các vấn đề pháp lý của mình hoặc liên hệ Luật 3S để được tư vấn giải đáp.
[3] Để được Luật sư, chuyên gia tại Luật 3S hỗ trợ tư vấn chi tiết, chuyên sâu, giải quyết cho từng trường hợp vướng mắc pháp lý cụ thể, quý Khách hàng vui lòng liên hệ Luật 3S theo thông tin sau: Hotline: 0363.38.34.38 (Zalo/Viber/Call/SMS) hoặc Email: info.luat3s@gmail.com
[4] Dịch vụ pháp lý tại Luật 3S:
Tư vấn Luật | Dịch vụ pháp lý | Luật sư Riêng | Luật sư Gia đình | Luật sư Doanh nghiệp | Tranh tụng | Thành lập Công ty | Giấy phép kinh doanh | Kế toán Thuế – Kiểm toán | Bảo hiểm | Hợp đồng | Phòng pháp chế, nhân sự thuê ngoài | Đầu tư | Tài chính | Dịch vụ pháp lý khác
