Kê khai giá trị Hợp đồng mua bán bất động sản không đúng thực tế sẽ đối diện với những rủi ro gì?
Theo quy định của pháp luật, khi giao dịch liên quan chuyển nhượng bất động sản đều phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế, nhưng trên thực tế không ít trường hợp dùng các chiêu trò để né thuế, bằng cách khai thấp giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng để giảm bớt tiền thuế phí phải nộp theo nghĩa vụ tài chính. Trong khi số tiền thanh toán thực tế mà bên mua trả cho bên bán lớn hơn gấp nhiều lần.
Hiện nay, việc thanh toán bằng tiền mặt trao tay khiến cho các cơ quan chức năng khó có thể xác định rõ sự chênh lệch giữa giá mua bán thực tế với giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng. Bằng cách đó, nhiều người đã lợi dụng lẽ hở đấy mà cố tình vi phạm. Vậy những rủi nào mà các bên sẽ đối diện nếu kê khai giá trị Hợp đồng mua bán bất động sản không đúng thực tế?
1. Quy định về thuế, lệ phí khi chuyển nhượng bất động sản
a) Thuế thu nhập cá nhân
Khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất, thông thường bên bán sẽ phải nộp thuế TNCN (trừ trường hợp được miễn đóng thuế, phí và lệ phí theo quy định của pháp luật), được tính theo công thức như sau:
Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x 2% (Điều 17, Thông tư 92/2015/TT-BTC)
Về nguyên tắc, bên chuyển nhượng/bán nhà đất sẽ là người có nghĩa vụ nộp thuế TNCN. Tuy nhiên, pháp luật cũng không cấm việc các bên thỏa thuận với nhau và thống nhất việc bên nhận chuyển nhượng/mua nhà đất sẽ chịu trách nhiệm nộp thuế.
b) Lệ phí trước bạ
– Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì: “Mức lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%”. Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp được xác định như sau:
+ Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp = (Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ) x (Mức lệ phí trước bạ);
+ Giá trị đất = (diện tích đất) x (giá đất). (Theo quy định thì vào 01/01 hàng năm UBND tỉnh ban hành khung gia đất trên địa bàn tỉnh/thành phố do mình quản lý, do vậy mỗi địa phương quy định giá đất khác nhau)
Như vậy, Số tiền lệ phí trước bạ = (Diện tích đất) x (Giá đất) x 0,5%
2. Những rủi mà các bên sẽ đối diện nếu kê khai giá trị Hợp đồng mua bán bất động sản không đúng thực tế?
Thứ nhất, bị truy thu, xử phạt, hoặc nặng hơn là xử lý hình sự
Luật Quản lý thuế quy định rõ trách nhiệm của người nộp thuế là: “khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng thời hạn, chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế” (khoản 2 Điều 17 Luật quản lý thuế 2019). Ngoài ra, Theo quy định tại khoản 5, Điều 143 Luật này quy định, hành vi trốn thuế là “Sử dụng chứng từ, tài liệu không phản ánh đúng bản chất giao dịch hoặc giá trị giao dịch thực tế để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được miễn, số tiền thuế được giảm, số tiền thuế được hoàn, số tiền thuế không phải nộp”.
Như vậy, việc người mua hoặc người bán cố tình kê khai giá trị hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thấp hơn so với thực tế nhằm né thuế thì đây là hành vi vi phạm pháp luật. Tùy theo mức độ vi phạm mà khi bị cơ quan chức năng phát hiện có thể sẽ tiến hành truy thu, xử phạt hành chính, thậm chí xử lý hình sự về tội trốn thuế theo quy định tại điều 200 Bộ luật Hình sự năm 2015, cụ thể như sau:
a) Phạt tiền từ 100 triệu đồng – 500 triệu đồng hoặc phạt tù từ 3 tháng đến 1 năm nếu trốn thuế từ 100 triệu đồng đến dưới 300 triệu đồng;
b) Phạt tiền từ 500 triệu động – 1,5 tỷ đồng hoặc phạt tù từ 1 năm đến 3 năm nếu trốn thuế từ 300 triệu đồng đến dưới 1 tỷ đồng;
c) Phạt tiền từ 1,5 tỷ đồng đến 4,5 tỷ đồng hoặc phạt tù từ 2 năm đến 7 năm nếu trốn thuế từ 1 tỷ đồng trở lên.
Thứ hai, rủi ro về hợp đồng bị vô hiệu
Việc kê khai vào hợp đồng mua bán với giá thấp hơn thực tế thanh toán, được xem là giao dịch giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác theo Điều 124 Bộ luật dân sự 2015, cụ thể:
“Điều 124. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo
1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.
2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu”.
Theo như quy định trên thì nếu có chứng cứ chứng minh giao dịch mua bán bất động sản đã công chứng là một giao dịch giả tạo để nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ nộp thuế theo quy định, thì giao dịch này có thể bị tuyên vô hiệu. Khi hợp đồng bị vô hiệu thì sẽ phát sinh hậu quả pháp lý như sau:
“Điều 131 BLDS 2015. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”
Như vậy, khi giao dịch dân sự vô hiệu, thì các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tuy nhiên, rủi ro lớn nhất lúc này không phải là việc không thể thực hiện được mục đích chuyển nhượng bất động sản giữa các bên như ban đầu, mà chính là việc các bên có hoàn trả lại cho nhau đúng như những gì đã nhận không. Vì thực tế, không thể loại trừ khả năng người bán chỉ hoàn trả đúng số tiền ghi trên hợp đồng công chứng mà không hoàn trả theo số tiền thực tế mà người mua đã đưa cho người bán do không có bằng chứng chứng minh số tiền chênh lệch giữa số tiền ghi trên hợp đồng và số tiền thực tế đã trả.
Thứ ba, công chứng viên bị liên đới trách nhiệm
Theo quy định tại điểm b, khoản 1 Điều 7 Luật Công chứng hiện hành về hành vi bị cấm đối với công chứng viên: “Thực hiện công chứng trong trường hợp mục đích và nội dung của hợp đồng, giao dịch, nội dung bản dịch vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội; xúi giục, tạo điều kiện cho người tham gia hợp đồng, giao dịch thực hiện giao dịch giả tạo hoặc hành vi gian dối khác”.
Như vậy, trong giao dịch chuyển nhượng nhà đất, hợp đồng chỉ bảo đảm tính pháp lý khi được công chứng. Nếu công chứng viên biết khách hàng kê khai không đúng giá trị mua bán mà vẫn công chứng hợp đồng mua bán là sai, phải liên đới chịu trách nhiệm, bị xử lý theo quy định của pháp luật.
KHUYẾN NGHỊ CỦA LUẬT 3S:
[1] Đây là Bài viết khái quát chung về vấn đề pháp lý mà quý Khách hàng, độc giả của Luật 3S đang quan tâm, không phải ý kiến pháp lý nhằm giải quyết trực tiếp các vấn đề pháp lý của từng Khách hàng. Do đó, bài viết này không xác lập quan hệ Khách hàng – Luật sư, và không hình thành các nghĩa vụ pháp lý của chúng tôi với quý Khách hàng.
[2] Nội dung bài viết được xây dựng dựa trên cơ sở pháp lý là các quy định pháp luật có hiệu lực ngay tại thời điểm công bố thông tin, đồng thời bài viết có thể sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy (nếu có). Tuy nhiên, lưu ý về hiệu lực văn bản pháp luật được trích dẫn trong bài viết có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại mà mọi người đọc được bài viết này. Do đó, cần kiểm tra tính hiệu lực của văn bản pháp luật trước khi áp dụng để giải quyết các vấn đề pháp lý của mình hoặc liên hệ Luật 3S để được tư vấn giải đáp.
[3] Để được Luật sư, chuyên gia tại Luật 3S hỗ trợ tư vấn chi tiết, chuyên sâu, giải quyết cho từng trường hợp vướng mắc pháp lý cụ thể, quý Khách hàng vui lòng liên hệ Luật 3S theo thông tin sau: Hotline: 0363.38.34.38 (Zalo/Viber/Call/SMS) hoặc Email: info.luat3s@gmail.com
[4] Dịch vụ pháp lý tại Luật 3S:
Tư vấn Luật | Dịch vụ pháp lý | Luật sư Riêng | Luật sư Gia đình | Luật sư Doanh nghiệp | Tranh tụng | Thành lập Công ty | Giấy phép kinh doanh | Kế toán Thuế – Kiểm toán | Bảo hiểm | Hợp đồng | Phòng pháp chế, nhân sự thuê ngoài | Đầu tư | Tài chính | Dịch vụ pháp lý khác …
