Chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn có phải bồi thường?
Hợp đồng thuê nhà ở với bản chất là hợp đồng dân sự nên luôn đề cao tinh thần tự do, tự nguyện, bình đẳng, thỏa thuận. Do đó các bên có thể thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn. Tuy nhiên, trong trường hợp chỉ có một bên chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn thì phải chịu trách nhiệm pháp lý gì? Có phải bồi thường gì cho bên còn lại hay không? Sau đây là quy định của pháp luật về vấn đề này
I. CƠ SỞ PHÁP LÝ
– Bộ luật dân sự 2015
– Luật nhà ở 2014
II .CÁC TRƯỜNG HỢP ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ
1. Đối với Bên cho thuê
Theo quy định tại khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2014, bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở 2014;
b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thoả thuận trong hợp đồng;
d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
g) Bên cho thuê muốn điều chỉnh giá thuê do thực hiện cải tạo nhà ở trong thời hạn thuê, nhưng bên thuê không đồng ý theo quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật Nhà ở 2014.
2. Đối với Bên thuê
Đối với quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà của bên thuê nhà, khoản 3 Điều 132 Luật Nhà ở quy định Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thoả thuận;
c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Có thể thấy rằng, ngoại trừ các trường hợp trên, khi trong thời hạn thuê nhà theo thỏa thuận trong hợp đồng thì các bên không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà dù là lý do gì thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Như vậy, khi muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn phải đáp ứng điều kiện sau đây:
– Theo thỏa thuận của các bên hoặc
– Thuộc trường hợp theo quy định tại Điều 132 Luật Nhà ở 2014 và phải thông báo trước cho bên còn lại biết trước việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn ít nhất là 30 ngày.
III. MỨC BỒI THƯỜNG KHI CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ TRƯỚC HẠN
Căn cứ khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2014, trong trường hợp vi phạm về thời hạn báo trước mà gây thiệt hại hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng không đúng với quy định của pháp luật, thì bên đơn phương chấm dứt hợp đồng phải bồi thường theo quy định . Mức bồi thường thiệt hại có thể do các bên thỏa thuận hoặc người có quyền có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra họ sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại theo quy định tại Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015.
Lợi ích mà bên còn lại đáng lẽ được hưởng hay mức bồi thường thiệt hại được xác định dựa trên: thu nhập bị giảm sút/mất đi khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn; chi phí để khắc phục thiệt hại;…
Trong trường hợp các bên không thể thỏa thuận hay xác định được mức bồi thường thiệt hại, bên bị thiệt hại có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án xác định mức bồi thường thiệt hại cho mình.
IV. NHỮNG LƯU Ý LIÊN QUAN KHI CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ TRƯỚC HẠN
Khi tiến hành chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn, ngoài vấn đề có phải bồi thường thiệt hại cho bên còn lại hay không? Thì câu hỏi pháp lý luôn được đặt ra cho các bên là: Tiền cọc có được trả lại cho người thuê hoặc được trừ vào tiền nhà hay không?
Để xác định có phải trả tiền cọc trong trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn hay không, trước hết cần phải xác định:
– Trong hợp đồng hai bên có tiến hành đặt cọc khi ký hợp đồng thuê nhà.
– Trong hợp đồng hai bên có thỏa thuận phạt cọc khi một trong hai bên chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn hay không.
– Tiền đặt cọc có được trừ vào tiền thuê nhà ngay tháng sau đó khi người thuê chuyển vào ở trong nhà thuê hay không.
Như vậy, trong trường hợp thỏa thuận ban đầu giữa hai bên không có tiền đặt cọc; có thỏa thuận phạt cọc; hay tiền đặt cọc đã được trừ vào tiền thuê nhà thì bên thuê nhà sẽ không được hoàn lại tiền cọc.
V. NHỮNG CÂU HỎI THƯỜNG GẶP
1. Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đối với hợp đồng thuê nhà?
Đối với tranh chấp hợp đồng thuê nhà thì thời hiệu khởi kiện được xác định theo Điều 429 Bộ luật dân sự 2015 là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
2. Tòa án nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà
Về thẩm quyền theo cấp: Theo Điều 35, 36 và 37 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thi Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền xét xử sơ thẩm tranh chấp về giao dịch, hợp đồng dân sự. Tòa án nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết trong trường hợp: Các tranh chấp mà có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài; Hoặc trong trường hợp Tòa án nhân dân cấp tỉnh thấy cần thiết giải quyết tại tòa án nhân dân cấp tỉnh; Hoặc theo đề nghị của Tòa án nhân dân cấp huyện.
Về thẩm quyền theo lãnh thổ: Điều 39, Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định đối với những tranh chấp dân sự, trong đó có tranh chấp về giao dịch, hợp đồng dân sự thì nếu tranh chấp phát sinh từ quan hệ hợp đồng thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi thực hiện hợp đồng để giải quyết;
Nếu không có lựa chọn của nguyên đơn thì có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân nơi bị đơn cư trú, làm việc hoặc nơi bị đơn có trụ sở có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm
Trường hợp các đương sự có thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của nguyên đơn và trường hợp đối tượng tranh chấp là bất động sản thì Tòa án nhân dân nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết.
KHUYẾN NGHỊ CỦA LUẬT 3S:
[1] Đây là Bài viết khái quát chung về vấn đề pháp lý mà quý Khách hàng, độc giả của Luật 3S đang quan tâm, không phải ý kiến pháp lý nhằm giải quyết trực tiếp các vấn đề pháp lý của từng Khách hàng. Do đó, bài viết này không xác lập quan hệ Khách hàng – Luật sư, và không hình thành các nghĩa vụ pháp lý của chúng tôi với quý Khách hàng.
[2] Nội dung bài viết được xây dựng dựa trên cơ sở pháp lý là các quy định pháp luật có hiệu lực ngay tại thời điểm công bố thông tin, đồng thời bài viết có thể sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy (nếu có). Tuy nhiên, lưu ý về hiệu lực văn bản pháp luật được trích dẫn trong bài viết có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại mà mọi người đọc được bài viết này. Do đó, cần kiểm tra tính hiệu lực của văn bản pháp luật trước khi áp dụng để giải quyết các vấn đề pháp lý của mình hoặc liên hệ Luật 3S để được tư vấn giải đáp.
[3] Để được Luật sư, chuyên gia tại Luật 3S hỗ trợ tư vấn chi tiết, chuyên sâu, giải quyết cho từng trường hợp vướng mắc pháp lý cụ thể, quý Khách hàng vui lòng liên hệ Luật 3S theo thông tin sau: Hotline: 0363.38.34.38 (Zalo/Viber/Call/SMS) hoặc Email: info.luat3s@gmail.com
[4] Dịch vụ pháp lý tại Luật 3S:
Tư vấn Luật | Dịch vụ pháp lý | Luật sư Riêng | Luật sư Gia đình | Luật sư Doanh nghiệp | Tranh tụng | Thành lập Công ty | Giấy phép kinh doanh | Kế toán Thuế – Kiểm toán | Bảo hiểm | Hợp đồng | Phòng pháp chế, nhân sự thuê ngoài | Đầu tư | Tài chính | Dịch vụ pháp lý khác …
