6 LÝ DO NGƯỜI DÂN NÊN LÀM SỔ ĐỎ CÀNG SỚM CÀNG TỐT
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn gọi là sổ đỏ là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp nhưng không phải ai cũng biết hết những lợi ích của Sổ đỏ mang lại cho người dân. Dưới đây là tổng hợp những lý do mà người dân nên biết để thực hiện thủ tục xin cấp sổ đỏ sàng sớm càng tốt.
1. Là căn cứ xác nhận quyền sở hữu đất đai
Theo Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Theo như quy định nêu trên, trường hợp được Nhà nước cấp sổ đỏ sẽ là căn cứ để xác định ai là người có quyền sử dụng đất, ai là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Từ đó, làm căn cứ để xác lập, thực hiện các quyền của chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
2. Căn cứ để thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho…. hợp pháp.
Căn cứ khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. … trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Ngoài ra, khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật này.
– Đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, theo quy định nêu trên, sổ đỏ là một trong những điều kiện để người dân thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trừ trường hợp người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013.
Thực tế, khi mua bán, chuyển nhượng đất đai đối với trường hợp không có sổ đỏ, người dân chỉ thực hiện được thông qua các cách như: Giao dịch bằng giấy viết tay, lập vi bằng, hoặc lập hợp đồng ủy quyền sử dụng đất…. tất cả các giao dịch này đều không đảm bảo giá trị về pháp lý đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dễ dẫn đến tranh chấp và khi phát sinh tranh chấp thì rất khó giải quyết cũng như việc giải quyết tranh chấp đất đai sẽ tốn rất nhiều chi phí, thời gian và công sức của các bên tranh chấp. Do đó khi đủ điều kiện thì người dân nên thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sớm để các giao dịch phát sinh đều là hợp pháp, tránh rủi ro phát sinh tranh chấp về sau.
3. Căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai
Căn cứ theo Khoản 2, Khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
– Tranh chấp đất đai mà đương sự có giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết.
– Tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau:
+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền (cấp tỉnh, cấp huyện).
+ Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
Như vậy, việc có hoặc không có sổ đỏ là một trong những căn cứ giúp các bên tranh chấp lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấp đất đai.
4. Căn cứ để xác định việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất
Theo Điều 75 Luật Đất đai 2013, điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là khi người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận mà chưa được cấp, trừ trường hợp theo Khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai, theo đó, đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này.
Như vậy, sổ đỏ chính là một trong những căn cứ đầu tiên để nhà nước quyết định bồi thường về đất khi bị thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Những trường hợp không có sổ đỏ vẫn được xét bồi thường, tuy nhiên trường hợp này người sử dụng đất phải đảm bảo đủ điều kiện để được cấp nhưng chưa được cấp sổ đỏ.
5. Làm sổ đỏ sớm sẽ giảm mức lệ phí phải nộp
Theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi chi phí làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) có thể sẽ tăng lên đáng kể. Cụ thể, trước đây, Luật Đất đai 2013 quy định: “Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ”(Khoản 1 Điều 114).
Như vậy, khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ 05 năm 01 lần, căn cứ khung giá đất của Chính phủ, các tỉnh thành ban hành Bảng giá đất. Bảng giá đất này là căn cứ để tính tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ, tính các khoản phí và lệ phí khác khi làm sổ đỏ,…
Tuy nhiên, tại Dự thảo mới, khung giá đất sẽ bị bãi bỏ, các địa phương được tự xây dựng, ban hành, điều chỉnh bảng giá đất theo vị trí 01 năm một lần, thay vì 05 năm như trước.
Cụ thể, Điều 154 của dự thảo luật đất đai quy định như sau:
“Điều 154. Bảng giá đất
Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm được công bố công khai và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm.
Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất, được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để xây dựng bảng giá đất; trình Hội đồng thẩm định bảng giá đất; căn cứ kết quả của Hội đồng thẩm định bảng giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua bảng giá đất trước khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành.
Bảng giá đất được xây dựng theo vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn.”
Như vậy, nếu dự thảo này được thông qua, bảng giá đất sẽ được xây dựng theo từng năm sát với giá thị trường. Hiện nay các tỉnh, thành đang áp dụng bảng giá đất giai đoạn 2020 – 2024 và giá đất hiện tại tăng từ 5 – 15% so với giá đất giai đoạn 2015 – 2019 nên nhiều hộ gia đình, cá nhân phải nộp thêm tiền sử dụng đất khi được cấp Giấy chứng nhận. Do đó, người dân nếu đủ điều kiện thì nên đề nghị để được cấp sổ đỏ càng sớm càng tốt trước khi các chi phí làm Sổ đỏ như tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ…tăng theo bảng giá đất mới.
6. Điều kiện cấp sổ đỏ theo quy định mới sẽ khắt khe hơn
Theo Dự thảo mới, các quy định về điều kiện cấp sổ sẽ khắt khe hơn. Cụ thể, khoản 2 Điều 137 Dự thảo này quy định đất không có giấy tờ phải là đất không thuộc trường hợp lấn, chiếm:
“2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 135 của Luật này mà không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này thì được công nhận quyền sử dụng đất nếu có các điều kiện như sau:
a) Thửa đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp không thuộc trường hợp lấn, chiếm, tranh chấp đất đai;
b) Thửa đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp không thuộc trường hợp lấn, chiếm, tranh chấp đất đai, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định”.
Thực tế, hiện nay, các trường hợp “lấn, chiếm đất” do khai hoang, du canh, di cư…vô cùng phổ biến. Và nếu như trước đây, các trường hợp này vẫn có thể được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng được một số điều kiện theo quy định của Luật đất đai 2013. Tuy nhiên, sau khi Dự thảo Luật Đất đai mới được thông qua, việc cấp sổ đỏ với trường hợp này sẽ không còn nữa.
Ngoài ra, khoản 2 Điều 137 Dự thảo Luật đất đai mới cũng quy định: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì được Nhà nước ghi nhận là người đang sử dụng đất tại thời điểm đăng ký, được tạm thời quản lý đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ”. , Do đó, người dân đang sử dụng đất có nguồn gốc từ đất lấn, chiếm sẽ không được công nhận quyền sử dụng đất mà chỉ được ghi nhận là người sử dụng đất tại thời điểm đăng ký, được tạm thời quản lý đất đai cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của pháp luật.
Như vậy, nếu như hộ gia đình hay cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ, thuộc trường hợp lấn chiếm do quá trình khai hoang, di cư, du canh… và đáp ứng các điều kiện còn lại để được công nhận quyền sử dụng đất, thì người dân nên sớm đi làm sổ đỏ trước khi Dự thảo sửa đổi Luật đất đai được thông qua.
KHUYẾN NGHỊ CỦA LUẬT 3S:
[1] Đây là Bài viết khái quát chung về vấn đề pháp lý mà quý Khách hàng, độc giả của Luật 3S đang quan tâm, không phải ý kiến pháp lý nhằm giải quyết trực tiếp các vấn đề pháp lý của từng Khách hàng. Do đó, bài viết này không xác lập quan hệ Khách hàng – Luật sư, và không hình thành các nghĩa vụ pháp lý của chúng tôi với quý Khách hàng.
[2] Nội dung bài viết được xây dựng dựa trên cơ sở pháp lý là các quy định pháp luật có hiệu lực ngay tại thời điểm công bố thông tin, đồng thời bài viết có thể sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy (nếu có). Tuy nhiên, lưu ý về hiệu lực văn bản pháp luật được trích dẫn trong bài viết có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại mà mọi người đọc được bài viết này. Do đó, cần kiểm tra tính hiệu lực của văn bản pháp luật trước khi áp dụng để giải quyết các vấn đề pháp lý của mình hoặc liên hệ Luật 3S để được tư vấn giải đáp.
[3] Để được Luật sư, chuyên gia tại Luật 3S hỗ trợ tư vấn chi tiết, chuyên sâu, giải quyết cho từng trường hợp vướng mắc pháp lý cụ thể, quý Khách hàng vui lòng liên hệ Luật 3S theo thông tin sau: Hotline: 0363.38.34.38 (Zalo/Viber/Call/SMS) hoặc Email: info.luat3s@gmail.com
[4] Dịch vụ pháp lý tại Luật 3S:
Tư vấn Luật | Dịch vụ pháp lý | Luật sư Riêng | Luật sư Gia đình | Luật sư Doanh nghiệp | Tranh tụng | Thành lập Công ty | Giấy phép kinh doanh | Kế toán Thuế – Kiểm toán | Bảo hiểm | Hợp đồng | Phòng pháp chế, nhân sự thuê ngoài | Đầu tư | Tài chính | Dịch vụ pháp lý khác …
