MỘT SỐ RỦI RO PHÁP LÝ TRONG GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI PHÁP PHÒNG NGỪA RỦI RO
Nhằm tránh rủi ro cùng những hệ lụy không mong muốn phát sinh sau khi mua bán quyền sử dụng đất, người dân cần tìm hiểu và nắm rõ các vấn đề pháp lý và những rủi ro thường phát sinh trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
I. Một số rủi ro pháp lý trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Một là, Người mua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đất chưa có sổ đỏ)
Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
– Có Giấy chứng nhận trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai thì người sử dụng đất có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận.
Như vậy, trừ một số trường hợp theo quy định pháp luật, nếu như đất chưa được cấp Giấy chứng nhận (hay còn gọi là đất chưa được cấp sổ đỏ), thì chưa đủ điều kiện để thực hiện giao dịch mua, bán. Và các bên không thể công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Cụ thể, điểm a, Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai ghi rõ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền phải được công chứng hoặc chứng thực. Do đó, các giao dịch chuyển nhượng đất đai khi chưa có giấy chứng nhận sẽ vô hiệu do vi phạm hình thức của hợp đồng. Trong trường hợp này, nếu các bên xảy ra tranh chấp và khởi kiện tại Tòa án sẽ bị Tòa án tuyên bố vô hiệu. Lúc này hệ quả của giao dịch dân sự là các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận.
Hai là, nhận chuyển nhượng đất đang có tranh chấp
Tranh chấp đất đai là tranh chấp phổ biến thường xảy ra trong cuộc sống. Như đã đề cập ở trên, khi đất đang có tranh chấp thì không đủ điều kiện chuyển nhượng. Việc tranh chấp có thể đã xảy ra trong thực tế chưa được các bên yêu cầu giải quyết bởi cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm mua bán hoặc đang được giải quyết tranh chấp tại cơ quan có thẩm quyền. Nếu các bên giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang có tranh chấp hoặc sẽ có tranh chấp thì có thể không thực hiện được việc đăng ký biến động đất đai tại văn phòng đăng ký đất đai nếu như quyền sử dụng đất đó đang bị một bên khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Cụ thể, theo Điều 121 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định như sau: “Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp cho người khác”. Theo đó, Tòa án có thẩm quyền có thể ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển dịch quyền về tài sản, cấm thay đổi hiện trạng tài sản đối với tài sản đang tranh chấp nếu đương sự có yêu cầu.
Do đó, khi tham gia vào giao dịch chuyển nhượng đất, bên mua cần phải tìm hiểu xem thửa đất mình chuẩn bị giao dịch có trong tình trạng đang bị tranh chấp hay không? để tránh việc được phép thực hiện chuyển nhượng, mua bán theo quy định.
Ba là, Quyền sử dụng đất được bán khi đất đang bị thế chấp tại ngân hàng
Khi thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng, bên thế chấp sẽ bị hạn chế một số quyền của chủ sở hữu trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 5 Điều 321 Bộ Luật Dân sự 2015, nếu không có sự đồng ý từ phía ngân hàng thì dù bên thế chấp có đồng ý bán tài sản nhưng vẫn không có quyền bán. Do đó, người mua nên tìm hiểu kỹ về hiện trạng đất đai đang có bị thế chấp tại ngân hàng không và không nên giao dịch bằng tiền mặt trước cho bên bán, để tranh rủi ro tài sản đang thế chấp tại ngân hàng bị xử lý để đảm bảo cho khoản vay của bên bán khi bên bán không còn đủ khả năng thanh toán nợ cho Ngân hàng.
Bốn là, đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án mà vẫn nhận chuyển nhượng
Cũng tương tự như hình thức thế chấp tại ngân hàng. Việc đất đai đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì chủ sở hữu quyền sử dụng đất không được chuyển nhượng. Nếu vẫn chuyển nhượng trái pháp luật thì tùy trường hợp mà giao dịch của các bên sẽ bị tuyên bố vô hiệu. Do đó, khi chuẩn bị nhận chuyển nhượng đất, bên nhận chuyển nhượng cũng cần xác định rõ quyền sử dụng đất có bị kê biên để bảo đảm thi hành án hay không. Nếu quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì không nên thực hiện giao dịch chuyển nhượng.
Năm là, nhận chuyển nhượng đất không còn thời hạn sử dụng đất:
Thời hạn sử dụng đất cũng là một trong những điều kiện phải có đối trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Bên mua cần xem xét và tìm hiểu xem đất còn thời hạn sử dụng đất không. Việc xác định “đất có thời hạn sử dụng” không chỉ có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà còn là căn cứ thu hồi đất, làm cơ sở để giải quyết các nhu cầu về chuyển quyền sử dụng đất hay khiếu nại, xác định tính hợp pháp của việc thu hồi đất…
Sáu là, khi mua bán đất chỉ lập giấy viết tay, hoặc thỏa thuận miệng, hoặc hình thức không đúng quy định khác.
Theo quy định của pháp luật việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Mua bán nhà bằng giấy viết tay đang là hình thức giao dịch diễn ra khá phổ biến trên thị trường bất động sản hiện nay. Tuy nhiên, đa số người dân đều không nắm hết những rủi ro khi mua quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay. Ngoài ra, trên thực tế, ngoài việc giao kết bằng giấy viết tay thì cũng khá phổ biến việc mua bán đất đai bằng hợp đồng ủy quyền hoặc vi bằng. Tất cả các dạng giao dịch này đều không được pháp luật thừa nhận là hình thức hợp pháp đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, người mua nên cẩn thận với các hình thức mua bấn đất đai không qua hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
Bảy là, bên mua cho rằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực và hoàn tất tại thời điểm lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Theo đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa thể có hiệu lực ngay tại thời điểm các bên lập xong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng mà phải chờ đến việc hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên cho bên nhận chuyển nhượng (đăng ký biến động đất đai tại cơ quan có thẩm quyền). Do vậy, trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên mua cần phải thỏa thuận với bên bán các nghĩa vụ phải thực hiện cho tới khi quyền sử dụng đất được đăng ký vào sổ địa chính và mang tên chính chủ của người mua để tránh những hệ lụy từ việc tranh chấp không đáng có xảy ra sau khi các bên ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tám là, giao kết và ký hợp đồng chuyển nhượng với bên thứ ba không phải chủ sở hữu quyền sử dụng đất.
Pháp luật chỉ công nhận và bảo vệ đối với giao dịch chuyển nhượng được thực bởi chính chủ đang sở hữu quyền sử dụng đất đó. Trường hợp giao kết qua bên thức ba thì phải có hợp đồng ủy quyền. Tuy nhiên, việc giao kết và ký hợp đồng chuyển nhượng với bên thứ ba không phải chủ sở hữu quyền sử dụng đất dù có hợp đồng ủy quyền cũng sẽ hàm chứa rất nhiều rủi ro giao dịch bị vô hiệu. Do vậy, bên mua cần hết sức lưu ý trong quá trình giao kết hợp đồng nếu người ký không phải là chủ sở quyền sử dụng đất đúng theo giấy chứng nhận.
Chín là, người mua không quan tâm nhiều vào các điều khoản trong hợp đồng chuyển nhượng.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhiều điều khoản mà người mua thường không dành thời gian để đọc hết hoặc thậm chí là không hiểu tất cả nội dung được đề, từ đó sẽ trở thành bên bị bất lợi khi hợp đồng có hiệu lực. Do đó, người mua đất nên đọc kỹ hợp đồng hoặc nên tìm đến những nơi chuyên tư vấn về hợp đồng, hoặc điều tra thông tin về đất đai để nắm rõ hơn tình hình thực tế của mảnh đất và đối chiếu với những dữ liệu được ghi trên hợp đồng để loại bỏ rủi ro bất lợi trong các điều khoản chuyển nhượng sẽ ký kết.
Mười là, khai giá thấp hơn giá thực tế trong hợp đồng chuyển nhượng
Trên thực tế, việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất rất phổ biến. Nhằm mục đích tránh thuế, các bên sẳn sàng thỏa thuận giá bán trong hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực thấp hơn so với giá bên mua thực nhận. Hoặc giao kết hai hợp đồng hai giá khác nhau, trong đó giá thực tế được thể hiện trong hợp đồng không có công chứng, chứng thực. Việc mua bán bất động sản hai giá có thể bị xử phạt hành chính về hành vi trốn thuế theo Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP hoặc có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội trốn thuế theo Điều 200 Bộ luật hình sự 2015. Ngoài ra, khi có hai hợp đồng, trong đó chỉ có một hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực thì theo quy định hợp đồng này sẽ có hiệu lực và được pháp luật bảo vệ. Khi đó bên chuyển nhượng dễ “bị mất tiền” nếu bên nhận chuyển nhượng chưa trả hoặc chưa trả hết số tiền chênh lệch. Bên cạnh đó, rủi ro cũng sẽ thuộc về bên nhận chuyển nhượng nếu hợp đồng bị tuyên vô hiệu. Khi đó, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận thì bên nhận chuyển nhượng chỉ nhận được số tiền trong hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp chứng minh tồn tại hợp đồng theo giá thực tế.
Mười một, các rủi ro khác
Ngoài những rủi ro nêu trên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn có những rủi ro khác như mua đất thuộc tài sản chung của nhiều người; mua phải quyền sử dụng đất có giấy tờ giả; đất nằm trong diện quy hoạch, giải tỏa…
Như vậy, nếu không tìm hiểu kỹ các thông tin về đất chuẩn bị mua, kiểm tra xem đất đã đủ điều kiện để được chuyển nhượng theo quy định của pháp luật như đã phân tích ở trên hay chưa thì người mua sẽ phải đối diện với các rủi ro thường gặp như:
– Không làm được thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đất không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Khó chuyển nhượng lại nhà, đất cho người khác;
– Việc xây mới, cải tạo, sửa chữa rất khó khăn đối với trường hợp phải cấp Giấy phép xây dựng;
– Không được đền bù khi nhà nước thu hồi đất;
– Dễ xảy ra tranh chấp dẫn đến hợp đồng mua bán nhà, đất bị vô hiệu.
Đặc biệt, đối với tranh chấp đất đai, thực tế sẽ khiến các bên phải tốn kém nhiều về thời gian, công sức và tiền bạc để theo dõi vụ kiện.
2. Giải pháp quản lý rủi ro
Trước khi ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ngoài việc khai thác thông tin trực tiếp từ người bán, người dân cũng có quyền yêu cầu cung cấp thông tin từ phía cơ quan nhà nước. Căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 28 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
“Điều 28. Trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng, cung cấp thông tin đất đai
…
Cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền trong quản lý, sử dụng đất đai có trách nhiệm tạo điều kiện, cung cấp thông tin về đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.”
Tại Điều 9 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi điểm a khoản 3 Điều 1 Thông tư 24/2019/TT-BTNMT) quy định có các hình thức khai thác thông tin đất đai qua các nguồn cung cấp như sau:
– Khai thác thông tin đất đai qua mạng internet, cổng thông tin đất đai, dịch vụ tin nhắn SMS.
– Khai thác thông tin đất đai thông qua phiếu yêu cầu hoặc văn bản tại cơ quan có thẩm quyền cung cấp dữ liệu đất đai.
Các thông tin đất đai được công bố công khai như sau:
+ Danh mục dữ liệu có trong cơ sở dữ liệu đất đai;
+ Thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt;
+ Khung giá đất, bảng giá đất đã công bố;
+ Thông tin về các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai;
+ Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai.
Như vậy, người dân khi mua đất có thể khai thác các thông tin được công bố công khai qua các nguồn trên. Theo đó những thông tin về thửa đất người dân được cung cấp khi có yêu cầu gồm: Số hiệu thửa đất, số tờ bản đồ địa chính, diện tích, địa chỉ; Họ, tên, địa chỉ của người sử dụng đất; Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; tình trạng pháp lý của thửa đất; lịch sử biến động (đã từng chuyển nhượng cho ai…); quy hoạch sử dụng đất; trích lục bản đồ; trích sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giao dịch bảo đảm; hạn chế về quyền; giá đất.
Về hình thức yêu cầu, người mua có thể liên hệ tới Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc các Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở các quận, huyện hoặc UBND cấp xã nơi có đất để khai thác thông tin về thửa đất thông qua phiếu yêu cầu hoặc qua văn bản đề nghị. Thủ tục thực hiện như sau:
Bước 1: Tổ chức, cá nhân có nhu cầu khai thác dữ liệu đất đai nộp phiếu yêu cầu hoặc gửi văn bản yêu cầu cho các cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai theo Mẫu số 01/PYC được ban hành kèm theo Thông tư 34/2014/TT-BTNMT
Bước 2: Khi nhận được phiếu yêu cầu, văn bản yêu cầu hợp lệ của tổ chức, cá nhân, cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai thực hiện việc cung cấp dữ liệu cho tổ chức, cá nhân có yêu cầu khai thác dữ liệu. Trường hợp từ chối cung cấp dữ liệu thì phải có văn bản trả lời nêu rõ lý do.
(Điều 11 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT)
KHUYẾN NGHỊ CỦA LUẬT 3S:
[1] Đây là Bài viết khái quát chung về vấn đề pháp lý mà quý Khách hàng, độc giả của Luật 3S đang quan tâm, không phải ý kiến pháp lý nhằm giải quyết trực tiếp các vấn đề pháp lý của từng Khách hàng. Do đó, bài viết này không xác lập quan hệ Khách hàng – Luật sư, và không hình thành các nghĩa vụ pháp lý của chúng tôi với quý Khách hàng.
[2] Nội dung bài viết được xây dựng dựa trên cơ sở pháp lý là các quy định pháp luật có hiệu lực ngay tại thời điểm công bố thông tin, đồng thời bài viết có thể sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy (nếu có). Tuy nhiên, lưu ý về hiệu lực văn bản pháp luật được trích dẫn trong bài viết có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại mà mọi người đọc được bài viết này. Do đó, cần kiểm tra tính hiệu lực của văn bản pháp luật trước khi áp dụng để giải quyết các vấn đề pháp lý của mình hoặc liên hệ Luật 3S để được tư vấn giải đáp.
[3] Để được Luật sư, chuyên gia tại Luật 3S hỗ trợ tư vấn chi tiết, chuyên sâu, giải quyết cho từng trường hợp vướng mắc pháp lý cụ thể, quý Khách hàng vui lòng liên hệ Luật 3S theo thông tin sau: Hotline: 0363.38.34.38 (Zalo/Viber/Call/SMS) hoặc Email: info.luat3s@gmail.com
[4] Dịch vụ pháp lý tại Luật 3S:
Tư vấn Luật | Dịch vụ pháp lý | Luật sư Riêng | Luật sư Gia đình | Luật sư Doanh nghiệp | Tranh tụng | Thành lập Công ty | Giấy phép kinh doanh | Kế toán Thuế – Kiểm toán | Bảo hiểm | Hợp đồng | Phòng pháp chế, nhân sự thuê ngoài | Đầu tư | Tài chính | Dịch vụ pháp lý khác …
