MỘT SỐ LƯU Ý ĐỐI VỚI GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ TÀI SẢN CHUNG CỦA VỢ CHỒNG
Tài sản chung của vợ chồng là tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất, vợ chồng có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản chung. Về nguyên tắc, các giao dịch liên quan đến tài sản chung phải có sự bàn bạc, thỏa thuận của hai vợ chồng. Đặc biệt là đối với tài sản liên quan đến đất đai là loại tài sản thường phát sinh giao dịch cũng như dễ tranh chấp. Dưới đây là một số vấn đề pháp lý liên quan việc giao dịch đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng.
1. Xác định quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng
Theo khoản 1 Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014: “Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.”
Ngoài ra, khoản 3 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 cũng quy định: “Trong trường hợp không có chứng cứ chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó là tài sản chung”.
Do đó. nếu quyền sử dụng đất đang có tranh chấp mà vợ chồng không chứng minh được là tài sản riêng của vợ hoặc chồng thì quyền sử dụng đất đó được xem là tài sản chung.
Ngoài ra, quyền sử dụng đất được xác định là tài sản chung nếu vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung hoặc do vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
2. Một số lưu ý đối với giao dịch quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng
Giao dịch quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng được hiểu là việc vợ, chồng xác lập hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được trong thời kỳ hôn nhân hoặc quyền sử dụng đất mà theo thỏa thuận đó là tài sản chung của vợ chồng; hoặc việc vợ, chồng lập di chúc thể hiện ý chí của vợ chồng nhằm làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của vợ chồng đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng. Theo đó, các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng cần lưu ý một số vấn đề như sau:
Một là, quyền sở hữu chung đối với chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên của một bên vợ hoặc chồng
Về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng. Theo Điều 34 Luật hôn nhân gia đình 2014 quy định:
“Điều 34. Đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản chung
1. Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.
2. Trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì giao dịch liên quan đến tài sản này được thực hiện theo quy định tại Điều 26 của Luật này; nếu có tranh chấp về tài sản đó thì được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều 33 của Luật này.”
Điều 12 Nghị định 126/2014/NĐ-CP quy định:
“Điều 12. Đăng ký tài sản chung của vợ chồng
1. Tài sản chung của vợ chồng phải đăng ký theo quy định tại Điều 34 của Luật Hôn nhân và gia đình bao gồm quyền sử dụng đất, những tài sản khác mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu.
2. Đối với tài sản chung của vợ chồng đã được đăng ký và ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì vợ, chồng có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp đổi giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất để ghi tên của cả vợ và chồng.
…”
Khoản 4 Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định:
“Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
….
4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.”
Ngoài ra, tại mục 3 Nghị quyết 02/2000/NQ-HĐTP ngày 23/12/2000 hướng dẫn áp dụng một số quy định của Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000. Tại Mục 3 của Nghị quyết đã có hướng dẫn như sau: “Để bảo vệ quyền lợi chính đáng của các bên, trong trường hợp tài sản do vợ, chồng có được trong thời kỳ hôn nhân mà pháp luật quy định phải đăng ký sở hữu, nhưng trong giấy chứng nhận quyền sở hữu chỉ ghi tên của vợ hoặc chồng, nếu không có tranh chấp thì đó là tài sản chung của vợ chồng. Nếu có tranh chấp là tài sản riêng, người có tên trong giấy chứng nhận quyền sở hữu phải chứng minh. Trong trường hợp không chứng minh được tài sản đang có tranh chấp này là của riêng, tài sản đó là của chung vợ chồng”.
Như vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng phải ghi đầy đủ tên của hai vợ chồng trên giấy chứng nhận. Trường hợp giấy chứng nhận đã đăng ký mà chỉ có tên của một bên vợ hoặc chồng thì vợ, chồng có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước cấp đổi ghi đủ tên hai vợ chồng.
Nếu vợ, chồng không yêu cầu cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để cùng đứng tên cả hai vợ chồng, thì căn cứ vào khoản 1 Điều 33, Điều 34 Luật hôn nhân gia đình năm 2014 và Điều 12 Nghị định số 126/2014/NĐ-CP. Quyền sử dụng đất vẫn được xem là tài sản chung của vợ chồng. Trường hợp có tranh chấp, người đúng tên trên giấy chứng nhận phải chứng minh được đó là tài sản riêng, nếu không chứng minh được thì được xem là tài sản chung của vợ, chồng.
Do đó, việc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên của một bên là vợ hoặc chồng không phải là căn cứ để xác định là tài sản riêng.
Thứ hai, giao dịch đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung nhưng chỉ ghi tên của vợ hoặc chồng
Căn cứ theo Điều 26 Luật hôn nhân gia đình 2014 quy định:
“1. Việc đại diện giữa vợ và chồng trong việc xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch liên quan đến tài sản chung có giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên vợ hoặc chồng được thực hiện theo quy định tại Điều 24 và Điều 25 của Luật này.
2. Trong trường hợp vợ hoặc chồng có tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản tự mình xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch với người thứ ba trái với quy định về đại diện giữa vợ và chồng của Luật này thì giao dịch đó vô hiệu, trừ trường hợp theo quy định của pháp luật mà người thứ ba ngay tình được bảo vệ quyền lợi.”
Theo đó, căn cứ theo Điều 24, Điều 25, Luật hôn nhân gia đình 2014, việc xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch liên quan đến tài sản chung có giấy chứng nhận quyền sở hữu thì vợ chồng phải ủy quyền cho nhau và được sự đồng ý của hai vợ chồng. Một bên là vợ hoặc chồng tự mình nhận chuyển nhượng hoặc giao dịch khác mà không có ủy quyền của một bên còn lại là không đúng pháp luật và giao dịch sẽ bị tuyên bố vô hiệu.
Thứ ba, về trách nhiệm liên đới của vợ, chồng đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung
Theo Điều 27 Luật hôn nhân gia đình 2014 quy định:
“Điều 27. Trách nhiệm liên đới của vợ, chồng
1. Vợ, chồng chịu trách nhiệm liên đới đối với giao dịch do một bên thực hiện quy định tại khoản 1 Điều 30 hoặc giao dịch khác phù hợp với quy định về đại diện tại các điều 24, 25 và 26 của Luật này.
2.Vợ, chồng chịu trách nhiệm liên đới về các nghĩa vụ quy định tại Điều 37 của Luật này.”
Theo đó, căn cứ theo Điều 36 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 thì trong trường hợp vợ chồng có thỏa thuận về việc một bên đưa tài sản chung vào kinh doanh thì người này có quyền tự mình thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản chung đó. Thỏa thuận này phải lập thành văn bản.
Trường hợp vợ, chồng kinh doanh chung được quy định tại khoản 1 Điều 25 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 thì vợ, chồng trực tiếp tham gia quan hệ kinh doanh là người đại diện hợp pháp của nhau trong quan hệ kinh doanh đó, trừ trường hợp trước khi tham gia quan hệ kinh doanh, vợ chồng có thỏa thuận khác hoặc Luật Hôn nhân và gia đình và các luật liên quan có quy định khác.
Theo quy định tại Điều 37 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014, Vợ chồng vẫn chịu trách nhiệm liên đới về các nghĩa vụ phát sinh từ việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung, nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch do vợ chồng cùng thỏa thuận xác lập.
Như vậy, đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung, nếu vợ, chồng có thỏa thuận đưa tài sản cung vào kinh doanh thì phải có văn bản thỏa thuận về việc một bên đưa tài sản chung vào kinh doanh và vợ, chồng không chịu trách nhiệm liên đới đối với giao dịch do một bên thực hiện. Nếu hai vợ chồng cùng kinh doanh chung bằng tài sản chung là quyền sử dụng đất thì vợ chồng vẫn chịu trách nhiệm liên đới về các nghĩa vụ phát sinh từ việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do một bên thực hiện.
KHUYẾN NGHỊ CỦA LUẬT 3S:
[1] Đây là Bài viết khái quát chung về vấn đề pháp lý mà quý Khách hàng, độc giả của Luật 3S đang quan tâm, không phải ý kiến pháp lý nhằm giải quyết trực tiếp các vấn đề pháp lý của từng Khách hàng. Do đó, bài viết này không xác lập quan hệ Khách hàng – Luật sư, và không hình thành các nghĩa vụ pháp lý của chúng tôi với quý Khách hàng.
[2] Nội dung bài viết được xây dựng dựa trên cơ sở pháp lý là các quy định pháp luật có hiệu lực ngay tại thời điểm công bố thông tin, đồng thời bài viết có thể sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy (nếu có). Tuy nhiên, lưu ý về hiệu lực văn bản pháp luật được trích dẫn trong bài viết có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại mà mọi người đọc được bài viết này. Do đó, cần kiểm tra tính hiệu lực của văn bản pháp luật trước khi áp dụng để giải quyết các vấn đề pháp lý của mình hoặc liên hệ Luật 3S để được tư vấn giải đáp.
[3] Để được Luật sư, chuyên gia tại Luật 3S hỗ trợ tư vấn chi tiết, chuyên sâu, giải quyết cho từng trường hợp vướng mắc pháp lý cụ thể, quý Khách hàng vui lòng liên hệ Luật 3S theo thông tin sau: Hotline: 0363.38.34.38 (Zalo/Viber/Call/SMS) hoặc Email: info.luat3s@gmail.com
[4] Dịch vụ pháp lý tại Luật 3S:
Tư vấn Luật | Dịch vụ pháp lý | Luật sư Riêng | Luật sư Gia đình | Luật sư Doanh nghiệp | Tranh tụng | Thành lập Công ty | Giấy phép kinh doanh | Kế toán Thuế – Kiểm toán | Bảo hiểm | Hợp đồng | Phòng pháp chế, nhân sự thuê ngoài | Đầu tư | Tài chính | Dịch vụ pháp lý khác …
