Thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào công ty

THỦ TỤC GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀO CÔNG TY

Hiện nay, Luật doanh nghiệp hiện hành đã cho phép các cá nhân, tổ chức thực hiện góp vốn vào doanh nghiệp bằng nhiều tài sản khác nhau gồm: Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam. Trong đó, đối với việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, cá nhân, tổ chức khi thực hiện góp vốn, không chỉ phải đáp ứng các quy định về doanh nghiệp, đầu tư mà còn phải phù hợp với quy định của pháp luật đất đai hiện hành. Sau đây một số quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất mới nhất cũng như trình tự thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp, mời các bạn cùng theo dõi bài viết dưới đây.

1. Điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp

Thứ nhất, điều kiện của người góp vốn

Căn cứ theo khoản 2 Điều 34 Luật doanh nghiệp 2020 thì để góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp thì cá nhân, tổ chức phải là chủ sở hữu hợp pháp hoặc có quyền sử dụng hợp pháp đối với quyền sử dụng đất định góp vốn thì mới có quyền sử dụng tài sản đó để góp vốn theo quy định của pháp luật.

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai 2013, người góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:

– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Đất không có tranh chấp.

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Thứ hai, điều kiện của bên nhận góp vốn

Căn cứ theo Điều 193 Luật Đất đai 2013 còn quy định về điều kiện của bên nhận góp vốn phải đáp ứng các điều kiện sau:

– Có văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án.

– Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ.

Thứ ba, điều kiện đối với việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư:

Theo Khoản 34 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư cần đáp ứng các điều kiện:

– Thuộc trường hợp quy định tại điểm i khoản 1 Điều 179 của Luật đất đai;

– Việc triển khai dự án đầu tư phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Phải có phương án góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại quyền sử dụng đất được người sử dụng đất thuộc khu vực đất dự kiến thực hiện dự án đồng thuận và được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt;

– Phải đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất trong khu vực dự án.

Ngoài ra các điều kiện trên thì theo quy định tại Khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015, chủ thể tham gia giao dịch về góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự đầy đủ và tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Định giá quyền sử dụng đất khi góp vốn vào doanh nghiệp

Theo quy định tại Điều 36 Luật Doanh nghiệp 2020 quy định: “Đối với các loại tài sản góp vốn không phải là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng phải được các thành viên, cổ đông sáng lập hoặc tổ chức thẩm định giá định giá và được thể hiện thành Đồng Việt Nam.” Như vậy, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thì quyền sử dụng đất đó phải được định giá và thể hiện giá trị bằng Đồng Việt Nam.

Cũng theo Điều 36 Luật Doanh nghiệp 2020, việc định giá tài sản là quyền sử dụng đất được thực hiện theo nguyên tắc đồng thuận, có sự thỏa thuận giữa bên góp vốn và bên nhận góp vốn, hoặc do một tổ chức thẩm định định giá.

(i) Trường hợp tổ chức thẩm định giá định giá thì giá trị tài sản góp vốn phải được trên 50% số thành viên, cổ đông sáng lập chấp thuận.

Trường hợp tài sản góp vốn được định giá cao hơn so với giá trị thực tế của tài sản đó tại thời điểm góp vốn thì các thành viên, cổ đông sáng lập cùng liên đới góp thêm bằng số chênh lệch giữa giá trị được định giá và giá trị thực tế của tài sản góp vốn tại thời điểm kết thúc định giá; đồng thời liên đới chịu trách nhiệm đối với thiệt hại do cố ý định giá tài sản góp vốn cao hơn giá trị thực tế.

(ii) Tài sản góp vốn trong quá trình hoạt động do chủ sở hữu, Hội đồng thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty hợp danh, Hội đồng quản trị đối với công ty cổ phần và người góp vốn thỏa thuận định giá hoặc do một tổ chức thẩm định giá định giá. Trường hợp tổ chức thẩm định giá định giá thì giá trị tài sản góp vốn phải được người góp vốn và chủ sở hữu, Hội đồng thành viên hoặc Hội đồng quản trị chấp thuận.

Trường hợp tài sản góp vốn được định giá cao hơn giá trị thực tế của tài sản đó tại thời điểm góp vốn thì người góp vốn, chủ sở hữu, thành viên Hội đồng thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty hợp danh, thành viên Hội đồng quản trị đối với công ty cổ phần cùng liên đới góp thêm bằng số chênh lệch giữa giá trị được định giá và giá trị thực tế của tài sản góp vốn tại thời điểm kết thúc định giá; đồng thời liên đới chịu trách nhiệm đối với thiệt hại do việc cố ý định giá tài sản góp vốn cao hơn giá trị thực tế.

3. Thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Theo quy định Điều 35 Luật Doanh nghiệp 2020 thì thành viên công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh và cổ đông công ty cổ phần phải chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn cho công ty theo quy định. Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc quyền sử dụng đất cho công ty theo quy định của pháp luật. Việc chuyển quyền sở hữu, chuyển quyền sử dụng đất đối với tài sản góp vốn không phải chịu lệ phí trước bạ.

Như vậy, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cụ thẻ:

* Thành phần hồ sơ

Theo Khoản 2 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi tại Khoản 1 Điều 2 Thông tư số 09/2021/TT-BTNMT), quy định về hồ sơ đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

– Hợp đồng, văn bản về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

– Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;

– Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.

* Trình tự thực hiện

Căn cứ theo Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào công ty được thực hiện như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai; đối với địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thì nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã…”.

Bước 3: Trả kết quả

Thời gian thực hiện: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

Chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Căn cứ Khoản 3 Điều 80 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

– Hết thời hạn góp vốn.

– Một bên hoặc các bên đề nghị theo thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn.

– Bị thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai.

– Bên góp vốn trong hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản, giải thể.

– Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố là đã chết; bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự; bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốn phải do cá nhân đó thực hiện.

– Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng góp vốn phải do pháp nhân đó thực hiện.

KHUYẾN NGHỊ CỦA LUẬT 3S:

[1] Đây là Bài viết khái quát chung về vấn đề pháp lý mà quý Khách hàng, độc giả của Luật 3S đang quan tâm, không phải ý kiến pháp lý nhằm giải quyết trực tiếp các vấn đề pháp lý của từng Khách hàng. Do đó, bài viết này không xác lập quan hệ Khách hàng – Luật sư, và không hình thành các nghĩa vụ pháp lý của chúng tôi với quý Khách hàng.

[2] Nội dung bài viết được xây dựng dựa trên cơ sở pháp lý là các quy định pháp luật có hiệu lực ngay tại thời điểm công bố thông tin, đồng thời bài viết có thể sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy (nếu có). Tuy nhiên, lưu ý về hiệu lực văn bản pháp luật được trích dẫn trong bài viết có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại mà mọi người đọc được bài viết này. Do đó, cần kiểm tra tính hiệu lực của văn bản pháp luật trước khi áp dụng để giải quyết các vấn đề pháp lý của mình hoặc liên hệ Luật 3S để được tư vấn giải đáp.

[3] Để được Luật sư, chuyên gia tại Luật 3S hỗ trợ tư vấn chi tiết, chuyên sâu, giải quyết cho từng trường hợp vướng mắc pháp lý cụ thể, quý Khách hàng vui lòng liên hệ Luật 3S theo thông tin sau: Hotline: 0363.38.34.38 (Zalo/Viber/Call/SMS) hoặc Email: info.luat3s@gmail.com

[4] Dịch vụ pháp lý tại Luật 3S:

Thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào công ty

25

Th10