ĐẤT ĐANG THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG CÓ ĐƯỢC CHUYỂN NHƯỢNG KHÔNG?
Đất đai là tài sản có giá trị lớn, việc thế chấp quyền sử dụng đất thường diễn ra để bảo đảm cho các khoản vay lớn. Tuy nhiên, liệu khi tài sản này đang bị thế chấp thì người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng hay không? Vấn đề này sẽ được làm rõ trong bài viết dưới đây, mời các bạn cùng theo dõi.
I. ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH HIỆN HÀNH
Theo Luật Đất đai 2024, để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên bán phải đáp ứng các điều kiện sau: [1]
(i) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp:
– Thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư.
– Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản theo khoản 7 Điều 124 Luật Đất đai 2024.
– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án theo điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai 2024.
(ii) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.
(iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự.
(iv) Đất còn trong thời hạn sử dụng
(v) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
II. ĐẤT ĐANG THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG CÓ ĐƯỢC CHUYỂN NHƯỢNG HAY KHÔNG?
Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015: Bên thế chấp được quyền bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật. Điều này có nghĩa là, bên thế chấp hoàn toàn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp tại Ngân hàng. Tuy nhiên, việc này phải thông báo và được sự đồng ý của Ngân hàng. Cụ thể, Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ, Bên thế chấp phải có nghĩa vụ thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền huỷ hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp [2].
Như vậy, nếu muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp thì bên thế chấp phải thông báo cho cho Ngân hàng và nhận được sự đồng ý bằng văn bản của Ngân hàng. Quy trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp cũng tương tự như việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường, nhưng phải có thêm sự tham gia của Ngân hàng. Sau khi được sự đồng ý của Ngân hàng thì hai bên có thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng và tiến hành các thủ tục công chứng, sang tên theo quy định của pháp luật.
III. MỘT SỐ RỦI RO KHI NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐANG THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG
Mặc dù pháp luật cho phép chuyển nhượng đất đang thế chấp, tuy nhiên giao dịch này vẫn tiềm ẩn những rủi ro nhất định mà cả người bán lẫn người mua, như:
(i) Giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu do không có sự đồng ý của Bên nhận thế chấp. Cụ thể, căn cứ theo Điều 126 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự có thể bị vô hiệu nếu các bên thực hiện giao dịch bị nhầm lẫn về nội dung hoặc bản chất của giao dịch khiến các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch. Hoặc giao dịch cũng có thể bị tuyển vô hiệu nếu một bên bị lừa dối, đe dọa, hoặc cưỡng ép theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015. Nếu bên thế chấp thực hiện giao dịch mà không có văn bản đồng ý bở Bên nhận thế chấp, hợp đồng chuyển nhượng có thể bị tuyên vô hiệu theo các trường hợp nêu trên. Điều này đồng nghĩa Người mua sẽ đối diện với nguy cơ không chỉ mất khoản tiền đã thanh toán cho Bên bán mà còn không nhận được quyền sử dụng đất hợp pháp.
(ii) Nếu bên thế chấp (Bên án) không hoàn thành nghĩa vụ trả nợ cho bên nhận thế chấp (ngân hàng), Ngân hàng có quyền phát mãi tài sản để thu hồi khoản nợ. Trong tình huống này, mặc dù người mua đã thanh toán tiền đầy đủ cho người bán, họ vẫn có thể mất quyền sử dụng đất do bên nhận thế chấp có quyền ưu tiên trong việc xử lý tài sản thế chấp để thu hồi khoản nợ chưa thanh toán. Tức là ngân hàng có thể tiến hành bán tài sản (thửa đất) mà không cần phải thông qua sự đồng ý của người mua, dẫn đến việc người mua không thể tiếp tục sử dụng hoặc quản lý tài sản như đã dự định mặc dù đã thanh toán tiền cho người bán theo thỏa thuận.
Như vậy, để giảm thiểu các rủi ro trên, bên nhận chuyển nhượng cần:
(i) Kiểm tra toàn diện tình trạng pháp lý của thửa đất trước khi thực hiện giao dịch nhằm đảm bảo rằng hợp đồng chuyển nhượng sẽ được được công chứng, chứng thực đúng quy định và phải có văn bản đồng ý từ ngân hàng. Việc này giúp bảo vệ quyền lợi của người mua và đảm bảo giao dịch hợp pháp.
(ii) Tốt nhất bên mua cần xác nhận rõ tình trạng khoản nợ của bên thế chấp và có thể yêu cầu thực hiện giải chấp trước khi thanh toán, điều này đảm bảo rằng thửa đất sẽ không còn bị ràng buộc bởi nghĩa vụ nợ khi chuyển nhượng.
(iv) Người mua cũng nên tham khảo ý kiến từ luật sư hoặc chuyên gia pháp lý có kinh nghiệm để đảm bảo rằng tất cả các khía cạnh của giao dịch đều được thực hiện đúng theo quy định của pháp luật, từ đó giảm thiểu rủi ro phát sinh.
Tóm lại, việc chuyển nhượng đất đang thế chấp tại ngân hàng hoàn toàn có thể thực hiện, tuy nhiên, cần phải có đồng ý từ Bên nhận thế chấp. Các bên liên quan cần thực hiện giao dịch một cách cẩn trọng và tuân theo đúng quy định pháp luật nhằm đảm bảo rằng giao dịch được thực hiện một cách an toàn và hợp pháp.
Cơ sở pháp lý
[1] Điều 45 Luật Đất đai 2024;
[2] Khoản 7 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015
[3] Điều 126 Bộ luật Dân sự 2015
[4] Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015
KHUYẾN NGHỊ CỦA LUẬT 3S:
[1] Đây là Bài viết khái quát chung về vấn đề pháp lý mà quý Khách hàng, độc giả của Luật 3S đang quan tâm, không phải ý kiến pháp lý nhằm giải quyết trực tiếp các vấn đề pháp lý của từng Khách hàng. Do đó, bài viết này không xác lập quan hệ Khách hàng – Luật sư, và không hình thành các nghĩa vụ pháp lý của chúng tôi với quý Khách hàng.
[2] Nội dung bài viết được xây dựng dựa trên cơ sở pháp lý là các quy định pháp luật có hiệu lực ngay tại thời điểm công bố thông tin, đồng thời bài viết có thể sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy (nếu có). Tuy nhiên, lưu ý về hiệu lực văn bản pháp luật được trích dẫn trong bài viết có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại mà mọi người đọc được bài viết này. Do đó, cần kiểm tra tính hiệu lực của văn bản pháp luật trước khi áp dụng để giải quyết các vấn đề pháp lý của mình hoặc liên hệ Luật 3S để được tư vấn giải đáp.
[3] Để được Luật sư, chuyên gia tại Luật 3S hỗ trợ tư vấn chi tiết, chuyên sâu, giải quyết cho từng trường hợp vướng mắc pháp lý cụ thể, quý Khách hàng vui lòng liên hệ Luật 3S theo thông tin sau: Hotline: 0363.38.34.38 (Zalo/Viber/Call/SMS) hoặc Email: info.luat3s@gmail.com
[4] Dịch vụ pháp lý tại Luật 3S:
Tư vấn Luật | Dịch vụ pháp lý | Luật sư Riêng | Luật sư Gia đình | Luật sư Doanh nghiệp | Tranh tụng | Thành lập Công ty | Giấy phép kinh doanh | Kế toán Thuế – Kiểm toán | Bảo hiểm | Hợp đồng | Phòng pháp chế, nhân sự thuê ngoài | Đầu tư | Tài chính | Dịch vụ pháp lý khác …
