ĐẤT CHƯA CÓ SỔ ĐỎ CÓ ĐƯỢC ĐỂ LẠI THỪA KẾ?
Thừa kế quyền sử dụng đất là một vấn đề quan trọng và thường xuyên phát sinh tranh chấp trên thực tế. Một trong những tình huống phổ biến là việc thừa kế quyền sử dụng đất khi mảnh đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Điều này đặt ra câu hỏi: Đất chưa có sổ đỏ có được để lại thừa kế không? Nếu có thì điều kiện như thế nào? Bài viết này sẽ phân tích các quy định pháp luật hiện hành để làm rõ vấn đề này. Mời các bạn cùng theo dõi.
1. Điều kiện thực hiện quyền thừa kế đối với quyền sử dụng đất.
Thừa kế quyền sử dụng đất là một quyền quan trọng của người dân, nhưng để thực hiện quyền này, người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện nhất định theo quy định pháp luật. Theo đó, khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định các điều kiện để thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất như sau:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Như vậy, theo quy định trên, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là điều kiện bắt buộc để thực hiện quyền thừa kế
2. Xác định quyền sử dụng đất là di sản thừa kế
Di sản thừa kế bao gồm tài sản, quyền tài sản do người chết để lại. Trong đó, quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt, được pháp luật thừa nhận là di sản thừa kế khi đáp ứng đủ điều kiện theo quy định.
Căn cứ vào mục 1 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình có nêu về xác định quyền sử dụng đất là di sản như sau:
(a) Trường hợp đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tại mục 1.1 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP quy định:
“1.1. Đối với đất do người chết để lại (không phân biệt có tài sản hay không có tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất) mà người đó đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 thì quyền sử dụng đất đó là di sản.”
Như vậy, nếu người để lại thừa kế đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo các Luật Đất đai năm 1987, 1993, 2003, 2013 hoặc 2024 thì quyền sử dụng đất đó được xem là di sản thừa kế và được chia theo quy định.
(b) Trường hợp đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có giấy tờ hợp lệ
Tại mục 1.2 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP quy định:
“1.2. Đối với trường hợp đất do người chết để lại mà người đó có một trong các loại giấy quy định tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, thì kể từ ngày 01/7/2004 quyền sử dụng đất đó cũng là di sản, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế.”
Như vậy, điều này có nghĩa là dù chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng nếu đất có căn cứ pháp lý chứng minh quyền sử dụng qua các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp theo quy định, thì vẫn được coi là di sản thừa kế và được phân chia theo quy định của pháp luật. Quy định trên nhằm đảm bảo quyền lợi của những người có đất hợp pháp nhưng chưa kịp làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ví dụ: Nếu người để lại di sản có giấy tờ mua bán đất hợp pháp, biên bản giao nhận đất, giấy tờ thừa kế đất trước đó hoặc các giấy tờ khác chứng minh quyền sử dụng đất, thì người thừa kế vẫn có thể làm thủ tục nhận di sản.
(c) Trường hợp đất chưa có Giấy chứng nhận nhưng có tài sản gắn liền với đất
Tại mục 1.3 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP quy định:
“1.3. Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có một trong các loại giấy tờ được hướng dẫn tại tiểu mục 1.1 và tiểu mục 1.2 mục 1 này nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác (như: nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ở, các công trình xây dựng trên đất được giao để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh như nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới, tiêu nước, chuồng trại chăn nuôi hay vật kiến trúc khác hoặc trên đất có các tài sản khác như cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp hay các cây lâu năm khác) gắn liền với quyền sử dụng đất đó mà có yêu cầu chia di sản thừa kế, thì cần phân biệt các trường hợp sau:
a) Trong trường hợp đương sự có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất đó.
b) Trong trường hợp đương sự không có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất, thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Đồng thời phải xác định ranh giới, tạm giao quyền sử dụng đất đó cho đương sự để Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền tiến hành các thủ tục giao quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đương sự theo quy định của pháp luật về đất đai.
c) Trong trường hợp Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất không được phép tồn tại trên đất đó, thì Toà án chỉ giải quyết tranh chấp về di sản là tài sản trên đất đó.”
Như vậy, nếu trên đất chưa có giấy chứng nhận, cũng không có các giấy tờ nêu tại trường hợp (b) nêu trên nhưng có tài sản như nhà ở, công trình xây dựng hoặc cây trồng lâu năm…trên đất thì quyền sử dụng đất có thể được xác định là di sản thừa kế nếu:
– Có văn bản xác nhận của UBND cấp có thẩm quyền về việc sử dụng đất là hợp pháp nhưng chưa kịp cấp sổ đỏ. Khi đó, tòa án có thể giải quyết chia di sản thừa kế.
– Việc sử dụng đất không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét cấp quyền sử dụng đất theo quy định. Trong trường hợp này, tòa án có thể phân chia tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất, đồng thời tạm giao đất cho người thừa kế để làm thủ tục cấp sổ đỏ.
Ví dụ: Nếu một gia đình đã sinh sống ổn định trên một mảnh đất nhiều năm, có nhà ở kiên cố và nộp thuế đất đầy đủ nhưng chưa được cấp sổ đỏ, thì tòa án vẫn có thể xác định quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.
Mặc khác, nếu Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất không được phép tồn tại trên đất đó, thì Toà án chỉ giải quyết tranh chấp về di sản là tài sản trên đất đó.
(d) Trường hợp đất không có bất kỳ giấy tờ nào chứng minh quyền sử dụng cũng không có tài sản gắn liền với đất
Tại mục 1.4 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP quy định:
“1.4. Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có một trong các loại giấy tờ quy định tại tiểu mục 1.1, tiểu mục 1.2 mục 1 này và cũng không có di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất được hướng dẫn tại tiểu mục 1.3 mục 1 này, nếu có tranh chấp thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân theo quy định của pháp luật về đất đai.”
Như vậy, khi quyền sử dụng đất không có bất kỳ giấy tờ nào chứng minh tính hợp pháp và cũng không có tài sản gắn liền với đất, tòa án sẽ không có thẩm quyền giải quyết yêu cầu chia di sản thừa kế đối với quyền sử dụng đất đó. Thay vào đó, tranh chấp về quyền sử dụng đất sẽ do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giải quyết theo quy định của Luật Đất đai.
Ví dụ: Ông A mất và để lại một mảnh đất mà không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có giấy tờ xác nhận nguồn gốc hợp pháp, cũng không có nhà ở hay công trình xây dựng trên đất. Khi các con ông A tranh chấp quyền sử dụng đất này, họ không thể yêu cầu tòa án chia di sản thừa kế đối với mảnh đất, mà phải nộp đơn yêu cầu UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh giải quyết theo thủ tục xác lập quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai hiện hành.
3. Kết luận
Quyền sử dụng đất do người chết để lại, dù chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vẫn có thể được xác định là di sản thừa kế nếu có giấy tờ hợp lệ chứng minh nguồn gốc đất hoặc nếu UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất là hợp pháp, ổn định lâu dài và không có tranh chấp.
Mặc dù vậy, nhưng để bảo vệ quyền lợi của mình, người có quyền sử dụng đất cần chủ động thực hiện các thủ tục pháp lý nhằm hợp pháp hóa quyền sử dụng đất, để thực hiện các quyền để lại thừa kế, chuyển nhượng, tặng cho đúng quy định, tránh rủi ro và tranh chấp kéo dài.
KHUYẾN NGHỊ CỦA LUẬT 3S:
[1] Đây là Bài viết khái quát chung về vấn đề pháp lý mà quý Khách hàng, độc giả của Luật 3S đang quan tâm, không phải ý kiến pháp lý nhằm giải quyết trực tiếp các vấn đề pháp lý của từng Khách hàng. Do đó, bài viết này không xác lập quan hệ Khách hàng – Luật sư, và không hình thành các nghĩa vụ pháp lý của chúng tôi với quý Khách hàng.
[2] Nội dung bài viết được xây dựng dựa trên cơ sở pháp lý là các quy định pháp luật có hiệu lực ngay tại thời điểm công bố thông tin, đồng thời bài viết có thể sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy (nếu có). Tuy nhiên, lưu ý về hiệu lực văn bản pháp luật được trích dẫn trong bài viết có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại mà mọi người đọc được bài viết này. Do đó, cần kiểm tra tính hiệu lực của văn bản pháp luật trước khi áp dụng để giải quyết các vấn đề pháp lý của mình hoặc liên hệ Luật 3S để được tư vấn giải đáp.
[3] Để được Luật sư, chuyên gia tại Luật 3S hỗ trợ tư vấn chi tiết, chuyên sâu, giải quyết cho từng trường hợp vướng mắc pháp lý cụ thể, quý Khách hàng vui lòng liên hệ Luật 3S theo thông tin sau: Hotline: 0363.38.34.38 (Zalo/Viber/Call/SMS) hoặc Email: info.luat3s@gmail.com
[4] Dịch vụ pháp lý tại Luật 3S:
Tư vấn Luật | Dịch vụ pháp lý | Luật sư Riêng | Luật sư Gia đình | Luật sư Doanh nghiệp | Tranh tụng | Thành lập Công ty | Giấy phép kinh doanh | Kế toán Thuế – Kiểm toán | Bảo hiểm | Hợp đồng | Phòng pháp chế, nhân sự thuê ngoài | Đầu tư | Tài chính | Dịch vụ pháp lý khác …
