CÁC VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ QUYỀN BỀ MẶT TRONG DÂN SỰ
Theo quy định của Bộ luật dân sự, bên cạnh về quyền sở hữu tài sản thì các chủ thể còn có quyền khác đối với tài sản của chủ thể khác. Trong đó, quyền bề mặt là một trong các quyền cơ bản được hiểu là quyền đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất đối với quyền sử dụng đất đang thuộc về chủ thể khác. Vậy, quyền bề mặt được xác lập như thế nào? Các vấn đề pháp lý nào cần biết về quyền bề mặt?
1. Về căn cứ xác lập
Theo quy định của Điều 268 BLDS năm 2015, quyền bề mặt được xác lập theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc.
Đối với quyền bề mặt được xác lập theo pháp luật. Hiện nay BLDS không có quy định cụ thể về trường hợp này. Tuy nhiên có thể hiểu, người có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì có quyền bề mặt đối với mãnh đất đó. Ngoài ra, quyền bề mặt được xác lập trong trường hợp này cần phải căn cứ và tuân thủ vào các quy định của pháp luật liên quan như: Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật hàng không dân dụng….
Đối với việc xác lập quyền bề mặt theo thỏa thuận. Đây được hiểu là các bên thỏa thuận bằng lời nói hoặc xác lập với nhau bằng văn bản thể hiện việc chuyển nhượng quyền bề mặt. Khi đó chủ sở hữu quyền sử dụng đất vẫn có quyền sử dụng đất hợp đất hợp pháp theo giấy chứng nhận uyền sử dụng đất đã được cấp. Nhưng người được chuyển nhượng quyền bề mặt sẽ có toàn quyền sử dụng bề mặt của mãnh đất đó bao gồm: mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất đối với quyền sử dụng đất đó. Ngoài ra, tùy theo thỏa thuận mà bên được chuyển nhượng quyền bề mặt có thể chuyển nhượng lại quyền bề mặt cho người khác.
Đối với quyền bề mặt được xác lập theo di chúc. Người sử dụng đất cũng có thể để lại di chúc phần quyền bề mặt của mình như các quyền đối với tài sản khác. Bên cạnh đó, cần lưu ý, di chúc được lập trong trường hợp này đáp ứng điều kiện có hiệu lực theo quy định của Bộ luật dân sư
2. Về hiệu lực của quyền bề mặt
Theo Điều 269 BLDS, Quyền bề mặt có hiệu lực từ thời điểm chủ thể có quyền sử dụng đất chuyển giao mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền bề mặt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác. Quyền bề mặt có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.
3. Về Nội dung của quyền bề mặt
Điều 271 BLDS quy định:
“1. Chủ thể quyền bề mặt có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác để xây dựng công trình, trồng cây, canh tác nhưng không được trái với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai, xây dựng, quy hoạch, tài nguyên, khoáng sản và quy định khác của pháp luật có liên quan.
2. Chủ thể quyền bề mặt có quyền sở hữu đối với tài sản được tạo lập theo quy định tại khoản 1 Điều này.
3. Trường hợp quyền bề mặt được chuyển giao một phần hoặc toàn bộ thì chủ thể nhận chuyển giao được kế thừa quyền bề mặt theo điều kiện và trong phạm vi tương ứng với phần quyền bề mặt được chuyển giao”.
4. Thời hạn của quyền bề mặt
Dựa trên căn cứ xác lập, thời hạn của quyền bề mặt cũng được xác định theo quy định của luật, theo thoả thuận hoặc di chúc nhưng không vượt quá thời hạn của quyền sử dụng đất. Trong đó, Luật Đất đai năm 2013 quy định có hai loại đất là: Đất sử dụng ổn định lâu dài và Đất sử dụng có thời hạn.
– Đất sử dụng ổn định lâu dài gồm: Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng; đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng; đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên; đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh… Đối với loại đất này thì quyền bề mặt là vô thời hạn.
– Đất sử dụng có thời hạn thì thời hạn này được ghi rõ trong quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất của Nhà nước, cụ thể:
+ Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm;
+ Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm;
+ Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.
+ Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
+ Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm.
+ Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm.
+ Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật đất đai và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh là không quá 70 năm.
Như vậy, đối với loại đất có thời hạn sử dụng nêu trên thì khi quyền sử dụng đất hết thời hạn thì quyền bề mặt cũng hết thời hạn theo.
(Điều 270 BLDS, Điều 126 Luật đất đai)
Lưu ý: Trường hợp thoả thuận hoặc di chúc không xác định thời hạn của quyền bề mặt thì mỗi bên có quyền chấm dứt quyền này bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên kia biết trước ít nhất là 06 tháng.
5. Các trường hợp chấm dứt quyền bề mặt
Căn cứ theo Điều 272 BLDS, quyền bề mặt chấm dứt trong trường hợp sau đây:
Một là, thời hạn hưởng quyền bề mặt đã hết;
Hai là, chủ thể có quyền bề mặt và chủ thể có quyền sử dụng đất là một;
Ba là, chủ thể có quyền bề mặt từ bỏ quyền của mình;
Bốn là, quyền sử dụng đất có quyền bề mặt bị thu hồi theo quy định của Luật đất đai;
Năm là, theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của luật.
Theo đó, Khi quyền bề mặt chấm dứt, chủ thể quyền bề mặt phải trả lại mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền sử dụng đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Chủ thể quyền bề mặt phải xử lý tài sản thuộc sở hữu của mình trước khi quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trường hợp chủ thể quyền bề mặt không xử lý tài sản trước khi quyền bề mặt chấm dứt thì quyền sở hữu tài sản đó thuộc về chủ thể có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản đó.
Trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản mà phải xử lý tài sản thì chủ thể có quyền bề mặt phải thanh toán chi phí xử lý tài sản.
KHUYẾN NGHỊ CỦA LUẬT 3S:
[1] Đây là Bài viết khái quát chung về vấn đề pháp lý mà quý Khách hàng, độc giả của Luật 3S đang quan tâm, không phải ý kiến pháp lý nhằm giải quyết trực tiếp các vấn đề pháp lý của từng Khách hàng. Do đó, bài viết này không xác lập quan hệ Khách hàng – Luật sư, và không hình thành các nghĩa vụ pháp lý của chúng tôi với quý Khách hàng.
[2] Nội dung bài viết được xây dựng dựa trên cơ sở pháp lý là các quy định pháp luật có hiệu lực ngay tại thời điểm công bố thông tin, đồng thời bài viết có thể sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy (nếu có). Tuy nhiên, lưu ý về hiệu lực văn bản pháp luật được trích dẫn trong bài viết có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại mà mọi người đọc được bài viết này. Do đó, cần kiểm tra tính hiệu lực của văn bản pháp luật trước khi áp dụng để giải quyết các vấn đề pháp lý của mình hoặc liên hệ Luật 3S để được tư vấn giải đáp.
[3] Để được Luật sư, chuyên gia tại Luật 3S hỗ trợ tư vấn chi tiết, chuyên sâu, giải quyết cho từng trường hợp vướng mắc pháp lý cụ thể, quý Khách hàng vui lòng liên hệ Luật 3S theo thông tin sau: Hotline: 0363.38.34.38 (Zalo/Viber/Call/SMS) hoặc Email: info.luat3s@gmail.com
[4] Dịch vụ pháp lý tại Luật 3S:
Tư vấn Luật | Dịch vụ pháp lý | Luật sư Riêng | Luật sư Gia đình | Luật sư Doanh nghiệp | Tranh tụng | Thành lập Công ty | Giấy phép kinh doanh | Kế toán Thuế – Kiểm toán | Bảo hiểm | Hợp đồng | Phòng pháp chế, nhân sự thuê ngoài | Đầu tư | Tài chính | Dịch vụ pháp lý khác …
