CĂN CỨ VÀ ĐIỀU KIỆN XÁC LẬP QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ
Quyền về lối đi qua là một quyền năng đặc biệt quan trọng. Thực tế, bất kỳ chủ thể nào cũng có nhu cầu sử dụng lối đi để thông thương ra đường công cộng, phục vụ cuộc sống hàng ngày. Do đó, quyền yêu cầu mở lối của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc khi không có hoặc không đủ lối đi là một quyền dân sự rất thiết thực của người dân. Vậy, quyền về lối đi qua đối với bất động sản liền kề được xác lập như thế nào? Căn cứ xác lập và điều kiện xác lập ra sao? Mời các bạn cùng tham khảo vấn đề này qua bài viết sau nhé!
I. CƠ SỞ PHÁP LÝ
– Bộ luật dân sự 2015
II. ĐỊNH NGHĨA
Bất động sản liền kề là gì?
Bất động sản liền kề được hiểu là những bất động sản cùng loại, sát nhau và giữa chúng tồn tại một ranh giới phân cách về địa lý cũng như về pháp lý.
Trong đó, Ranh giới giữa các bất động sản liền kề có thể được xác định theo thoả thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới này cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp (Điều 175 BLDS 2015). Ngoài ra, Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thoả thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.
Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề là gì?
Pháp luật về dân sự không định nghĩa về quyền đối với lối đi qua bất động sản liền kề nhưng có quy định về quyền đối với bất động sản liền kề. Theo đó, quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền) (Điều 245 Bộ luật Dân sự 2015).
Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 quy định quyền về lối đi qua như sau:
– Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
– Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
– Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
– Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
– Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định trên mà không có đền bù.
III. CĂN CỨ VÀ ĐIỀU KIỆN XÁC LẬP QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ
Về căn cứ xác lập
Thứ nhất, Quyền về lối đi qua và một trong những được hưởng đối với bất động sản liền kề. Theo đó, quyền này có thể được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc (Điều 246 BLDS 2015).
Thứ hai, quyền về lối đi qua đối với bất động sản liền kề có thể được xác lập theo thời hiệu. Cụ thể, người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 10 năm đối với động sản, 30 năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác (Điều 236 BLDS 2015). Theo đó, quyền sở hữu có thể được xác lập theo thời hiệu đối với tất cả các loại tài sản, miễn là đáp ứng được những điều kiện do luật quy định, trừ những loại tài sản không thể đưa vào tham gia giao dịch dân sự hoặc tài sản không thuộc sở hữu riêng của bất cứ chủ thể nào. Pháp luật công nhận việc chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 30 năm đối với bất động sản thì quyền về lối đi qua bất động sản liền kề cũng có thể được xác lập theo thời hiệu; còn quyền sở hữu bất động sản vẫn thuộc về chủ sở hữu hay người sử dụng bất động sản liền kề, vì quyền sử dụng đất là một dạng quyền tài sản và quyền về lối đi qua cũng là quyền tài sản. Nói cách khác, quyền đối với bất động sản liền kề được coi là một quyền trên bất động sản, nên khi một người sử dụng bất động sản liền kề công khai, liên tục, ngay tình trong 30 năm thì pháp luật cũng đương nhiên công nhận quyền đối với bất động sản liền kề, mặc dù bất động sản liền kề đó vẫn thuộc sở hữu của người khác.
Về điều kiện xác lập
Để một bất động sản được hưởng quyền đi qua bất động sản liền kề cần có đủ hai điều kiện:
Một là, bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác. Với quy định này ta có thể hiểu là một người có bất động sản bị vây bọc bởi bất động sản của người khác; dẫn tới không có lối đi ra đường công cộng hoặc có lối đi qua nhưng không đủ để đi ra.
Hai là, bất động sản đó không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng. Không có lối đi ra là việc một bất động sản bị vây bọc hoàn toàn bởi các bất động sản khác bị ngăn cách với lối đi công cộng. Không đủ lối đi ra đường công cộng , là việc một bất động sản bị vây bọc vẫn có lối đi ra nhưng lối ra đó quá nhỏ so với diện tích phù hợp của lối đi ra.
Bên cạnh đó, lối đi qua được công nhận cũng phải đáp ứng các điều kiện nhất định. Theo đó, việc mở một lối đi qua bất động sản liền kề sẽ được thực hiện dựa trên sự thỏa thuận giữa chủ sở hữu tài sản liền kề với người được quyền mở đường; trong trường hợp không thỏa thuận được sẽ do tòa án, cơ quan có thẩm quyền xác định. Việc người có quyền yêu cầu mở tuyến đường đi lại phải hợp lý , phù hợp , tôn trọng thỏa thuận giữa các bên. Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Căn cứ quy định tại điều 254 bộ luật dân sự 2015, ta có quy định cụ thể như sau.
“1. ….. Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định….”
Ngoài ra, luật cũng quy định Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác, nhằm đảm bảo đầy đủ các quyền và lợi ích của các bên. Tuy nhiên, Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều 254 mà không có đền bù.
KHUYẾN NGHỊ CỦA LUẬT 3S:
[1] Đây là Bài viết khái quát chung về vấn đề pháp lý mà quý Khách hàng, độc giả của Luật 3S đang quan tâm, không phải ý kiến pháp lý nhằm giải quyết trực tiếp các vấn đề pháp lý của từng Khách hàng. Do đó, bài viết này không xác lập quan hệ Khách hàng – Luật sư, và không hình thành các nghĩa vụ pháp lý của chúng tôi với quý Khách hàng.
[2] Nội dung bài viết được xây dựng dựa trên cơ sở pháp lý là các quy định pháp luật có hiệu lực ngay tại thời điểm công bố thông tin, đồng thời bài viết có thể sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy (nếu có). Tuy nhiên, lưu ý về hiệu lực văn bản pháp luật được trích dẫn trong bài viết có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại mà mọi người đọc được bài viết này. Do đó, cần kiểm tra tính hiệu lực của văn bản pháp luật trước khi áp dụng để giải quyết các vấn đề pháp lý của mình hoặc liên hệ Luật 3S để được tư vấn giải đáp.
[3] Để được Luật sư, chuyên gia tại Luật 3S hỗ trợ tư vấn chi tiết, chuyên sâu, giải quyết cho từng trường hợp vướng mắc pháp lý cụ thể, quý Khách hàng vui lòng liên hệ Luật 3S theo thông tin sau: Hotline: 0363.38.34.38 (Zalo/Viber/Call/SMS) hoặc Email: info.luat3s@gmail.com
[4] Dịch vụ pháp lý tại Luật 3S:
Tư vấn Luật | Dịch vụ pháp lý | Luật sư Riêng | Luật sư Gia đình | Luật sư Doanh nghiệp | Tranh tụng | Thành lập Công ty | Giấy phép kinh doanh | Kế toán Thuế – Kiểm toán | Bảo hiểm | Hợp đồng | Phòng pháp chế, nhân sự thuê ngoài | Đầu tư | Tài chính | Dịch vụ pháp lý khác …
