CĂN CỨ XÁC LẬP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG TRƯỜNG HỢP CHA MẸ TẶNG CHO ĐẤT NHƯNG KHÔNG LÀM THỦ TỤC TẶNG CHO
Tặng cho quyền sử dụng đất là những quyền cơ bản của người sử dụng đất bên cạnh các quyền khác như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Trên thực tế, giao dịch tặng cho rất thường xảy ra và phát sinh điển hình nhất là việc cha mẹ tặng cho đất đai cho con. Tuy nhiên, theo quy định thì việc tặng cho phải lập hợp đồng công chứng, chứng thực sau đó thực hiện sang tên quyền sử dụng đất theo quy định. Nhưng thực tế rất nhiều trường hợp cha mẹ chỉ thỏa thuận miệng mà không lập hợp đồng tặng cho theo quy định. Vậy lúc này, việc xác lập quyền sử dụng đất của người con có được công nhận hay không? Pháp luật quy định như thế nào về trường hợp này? Mời quý bạn đọc cùng theo dõi bài viết sau.
1. Điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất
Căn cứ vào Điều 188 Luật Đất đai 2013, để tặng cho quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất thực hiện tặng cho phải đáp ứng các điều kiện gồm:
Một là, đất được tặng cho phải có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013;
Hai là, đất được tặng cho không có tranh chấp;
Ba là, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Bốn là, đất được tặng cho phải còn trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện nêu trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền tặng cho quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 191, 192 của Luật đất đai 2013, cụ thể:
* Điều 191: Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm:
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
* Điều 192: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện
– Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
– Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
– Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.
2. Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất
(1) Căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013, việc tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành Hợp đồng tặng cho được công chứng theo quy định pháp luật. Thành phần hồ sơ khi công chứng được quy định tại khoản 1 Điều 40 Luật công chứng 2014, bao gồm:
a) Phiếu yêu cầu công chứng
b) Dự thảo hợp đồng, giao dịch;
c) Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;
d) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;
đ) Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.
(2) Sau khi, thực hiện công chứng hợp đồng tặng cho theo quy định, người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động đất đai (sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) trong thời gian 30 ngày, kể từ ngày quyết định tặng cho theo quy định tại khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013.
Hồ sơ cần chuẩn bị khi sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/TT-BTNMT bao gồm:
a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất;
b) Hợp đồng tặng cho có công chứng;
Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;
c) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
d) Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tặng cho
(3) Trình tự thủ tục sang tên GCNQSDĐ: được quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
(4) Thời hạn giải quyết là không quá 10 ngày (điểm l khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP)
3. Xác lập quyền sử dụng đất trong trường hợp cha mẹ tặng cho đất nhưng không làm thủ tục tặng cho
Căn cứ theo các quy định nêu trên thì có thể thấy, trên thực tế, khi cha mẹ muốn tặng cho quyền sử dụng đất cho con phải thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng tặng cho và làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho con. Tuy nhiên trên thực tế, không ít trường hợp việc thỏa thuận tặng cho chỉ thực hiện bằng lời nói mà không có bất kỳ văn bản xác nhận nào. Mặc dù vậy, nhưng theo quy định pháp luật, trường hợp này vẫn có thể công nhận quyền sử dụng đất cho người con, cụ thể:
Căn cứ theo khoản 2 Điều 8 Nghị quyết 04/2019/NQ-HĐTP quy định về áp dụng án lệ trong xét xử, như sau:
“…
Khi xét xử, Thẩm phán, Hội thẩm phải nghiên cứu, áp dụng án lệ, bảo đảm những vụ việc có tình huống pháp lý tương tự thì phải được giải quyết như nhau. Trường hợp vụ việc có tình huống pháp lý tương tự nhưng Tòa án không áp dụng án lệ thì phải nêu rõ lý do trong bản án, quyết định của Tòa án.”
Theo đó, tại Án lệ số 03/2016/AL về vụ án ly hôn có nội dung về việc cha mẹ cho con quyền sử dụng đất không có giấy tặng cho do Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao đã thông qua ngày 06/04/2016. Theo đó, nội dung án lệ đã có nhận định như sau:
“Trường hợp cha mẹ đã cho vợ chồng người con một diện tích đất và vợ chồng người con đã xây dựng nhà kiên cố trên diện tích đất đó để làm nơi ở và khi vợ chồng người con xây dựng nhà bố mẹ và những người khác trong gia đình không phản đối; vợ chồng người con đã sử dụng nhà, đất liên tục, công khai, ổn định và đã kê khai đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải xác định vợ chồng người con đã được tặng cho quyền sử dụng đất. Theo đó, thửa đất được xem là tài sản chung của hai vợ chồng và khi chia, người con ruột sẽ được chia phần nhiều hơn từ quyền sử dụng đất của bố mẹ.”
Như vậy có thể thấy, trường hợp cha mẹ tặng cho đất cho con bằng miệng, không lập hợp đồng tặng cho nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau đây thì người con vẫn được công nhận quyền sử dụng đất, hoặc người con ruột sẽ được chia phần nhiều hơn từ quyền sử dụng đất của bố mẹ nếu đất được tặng cho chung hai vợ chồng cụ thể:
Thứ nhất, người con hoặc vợ chồng người con đã xây nhà kiên cố trên phần đất được tặng cho.
Đây là yếu tố đầu tiên chứng minh cho việc có tồn tại thỏa thuận tặng cho giữa cha mẹ và con. Bởi lẽ, việc xây nhà để làm nơi ở là việc thể hiện nguyện vọng sinh sống lâu dài, ổn định trên mảnh đất đó của người con hoặc vợ chồng người con. Nếu thực sự trên thực tế không được cha mẹ tặng cho quyền sử dụng đất thì khó có thể xảy ra việc người con hoặc vợ chồng người con bỏ ra công sức, tiền bạc để xây dựng nhà kiên cố trên đất đó.
Thứ hai, cha mẹ và những người khác trong gia đình không có ý kiến phản đối gì khi người con hoặc vợ chồng người con xây nhà trên phần đất đó.
Việc không có ý kiến phản đối gì trong trường hợp này là một minh chứng cụ thể thể hiện cho ý chí của cha mẹ là đã tặng cho con quyền sử dụng đất. Bởi nếu không có việc tặng cho quyền sử dụng đất đó thì khi người con xây dựng nhà kiên cố trên đất, cha mẹ hoặc các anh chị em trong gia đình đã có hành động phản đối, cản trở lại việc chiếm hữu, sử dụng trái phép của người con hoặc vợ chồng người con. Do đó, yếu tố này được coi là yếu tố quan trọng để thừa nhận việc tặng cho quyền sử dụng đất trên thực tế.
Thứ ba, người con hoặc vợ chồng người con phải sử dụng nhà, đất liên tục, công khai và ổn định.
Việc sử dụng nhà, đất liên tục, công khai, ổn định của người con hoặc vợ chồng người con cũng là một biểu hiện của việc thực thi quyền của chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất. Đây cũng là yếu tố bổ trợ cho việc công nhận thỏa thuận tặng cho trong thực tế. Bởi nếu tại thời điểm xây nhà hoặc một thời gian hợp lý nào đấy mà cha, mẹ hoặc các anh, chị, em trong gia đình có thể vì lý do nào đó, ví dụ: đi làm ăn xa không kịp thời biết được sự việc nên không kịp thời phản đối việc xây nhà này của người con hoặc vợ chồng người con. Tuy nhiên, nếu người con hoặc vợ chồng người con đã sử dụng nhà đất một cách công khai, liên tục và ổn định trong thời gian dài thì điều này đồng nghĩa với việc thực tế có tồn tại thỏa thuận tặng cho đất và cha mẹ đã công nhận quyền sử dụng đất của người con hoặc vợ chồng người con kể từ thời điểm tặng cho.
Thứ tư, người con hoặc vợ chồng người con đã kê khai và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đối với điều kiện này, việc người con hoặc vợ chồng người con đã thực hiện việc kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất mà không gặp bất kỳ sự phản đối nào từ phía cha mẹ hoặc các anh chị em khác trong gia đình đã góp phần khẳng định ý chí của cha mẹ là đã tặng cho người con hoặc vợ chồng người con này quyền sử dụng đất đó. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là sự ghi nhận người con hoặc vợ chồng người con này được là chủ sử dụng hợp pháp đối với quyền sử dụng đất tặng đã được tặng cho.
Ngoài ra cũng cần lưu ý thêm, việc xác lập quyền sử dụng đất bằng giấy chứng nhận tại điều kiện này cần đảm bảo yếu tố người cha hoặc mẹ đều còn sống vào thời điểm người con hoặc vợ chồng người con được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và biết rõ việc này nhưng không phản đối. Cụ thể, tại Công văn số 443/VKSTC-V9 do Viện kiểm sát nhân dân tối cao ban hành ngày 15/2/2023 giải đáp vướng mắc về nghiệp vụ kiểm sát việc giải quyết các vụ việc dân sự, hôn nhân và gia đình. Trong đó có giải đáp một số vướng mắc trong việc áp dụng Án lệ số 03/2016 như sau:
“Câu 9. Về việc áp dụng Án lệ số 03/2016
Nguồn gốc đất của bố mẹ để cho vợ chồng người con sử dụng, khi vợ chồng người con xây nhà, bố mẹ và những người khác trong gia đình không có ý kiến phản đối gì, thời điểm vợ chồng người con kê khai, được cấp GCNQSDĐ thì bố hoặc mẹ đã chết trước thì có xác định đất đã được bố mẹ cho vợ chồng người con theo Án lệ số 03/2016 hay không?
Trả lời:
Theo nội dung Án lệ số 03/2016 thì trường hợp nêu trên chưa có đầy đủ các điều kiện để xác định đất đã được bố mẹ cho vợ chồng người con vì tại thời điểm vợ chồng người con kê khai, được cấp GCNQSDĐ thì bố hoặc mẹ đã chết (theo Án lệ số 03/2016 thì cả bố và mẹ đều còn sống vào thời điểm vợ chồng người con được cấp GCNQSDĐ và biết rõ việc này). Tuy nhiên, tuỳ thuộc vào tài liệu, chứng cứ của từng vụ án mà có thể công nhận cho vợ chồng người con phần diện tích đất vợ chồng người con đã xây nhà ở kiên cố, hoặc phần diện tích đất là tài sản của người mẹ hoặc bố còn sống tại thời điểm vợ chồng người con kê khai, được cấp GCNQSDĐ, biết rõ mà không phản đối.”
Như vậy, việc cha mẹ còn sống và không phản đối việc cấp giấy chứng nhận là một yếu tố quan trọng để chứng minh sự đồng thuận của cha mẹ trong việc ghi nhận tài sản tặng cho này cho người con hoặc vợ chồng người con. Tuy nhiên, không loại trừ trường hợp có thỏa thuận tặng cho trên thực tế nhưng tại thời điểm cấp giấy chứng nhận thì cha mẹ không còn sống. Lúc này việc chứng minh sự đồng thuận trong việc tặng cho sẽ rất khó khăn. Do đó, Tòa án nhân dân Tối cao đã hướng dẫn rõ rằng sẽ tuỳ thuộc vào tài liệu, chứng cứ của từng vụ án cụ thể mà khi xảy ra tranh chấp, Tòa án sẽ xem xét công nhận cho vợ chồng người con phần diện tích đất vợ chồng người con đã xây nhà ở kiên cố, hoặc phần diện tích đất là tài sản của người mẹ hoặc bố còn sống tại thời điểm vợ chồng người con kê khai, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, biết rõ mà không phản đối.
KHUYẾN NGHỊ CỦA LUẬT 3S:
[1] Đây là Bài viết khái quát chung về vấn đề pháp lý mà quý Khách hàng, độc giả của Luật 3S đang quan tâm, không phải ý kiến pháp lý nhằm giải quyết trực tiếp các vấn đề pháp lý của từng Khách hàng. Do đó, bài viết này không xác lập quan hệ Khách hàng – Luật sư, và không hình thành các nghĩa vụ pháp lý của chúng tôi với quý Khách hàng.
[2] Nội dung bài viết được xây dựng dựa trên cơ sở pháp lý là các quy định pháp luật có hiệu lực ngay tại thời điểm công bố thông tin, đồng thời bài viết có thể sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy (nếu có). Tuy nhiên, lưu ý về hiệu lực văn bản pháp luật được trích dẫn trong bài viết có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại mà mọi người đọc được bài viết này. Do đó, cần kiểm tra tính hiệu lực của văn bản pháp luật trước khi áp dụng để giải quyết các vấn đề pháp lý của mình hoặc liên hệ Luật 3S để được tư vấn giải đáp.
[3] Để được Luật sư, chuyên gia tại Luật 3S hỗ trợ tư vấn chi tiết, chuyên sâu, giải quyết cho từng trường hợp vướng mắc pháp lý cụ thể, quý Khách hàng vui lòng liên hệ Luật 3S theo thông tin sau: Hotline: 0363.38.34.38 (Zalo/Viber/Call/SMS) hoặc Email: info.luat3s@gmail.com
[4] Dịch vụ pháp lý tại Luật 3S:
Tư vấn Luật | Dịch vụ pháp lý | Luật sư Riêng | Luật sư Gia đình | Luật sư Doanh nghiệp | Tranh tụng | Thành lập Công ty | Giấy phép kinh doanh | Kế toán Thuế – Kiểm toán | Bảo hiểm | Hợp đồng | Phòng pháp chế, nhân sự thuê ngoài | Đầu tư | Tài chính | Dịch vụ pháp lý khác …
