CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI CÁC ĐỒNG SỞ HỮU KHÔNG ĐỒNG Ý
Khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định, người sử dụng đất có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác. Tuy nhiên, đối với quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung của nhiều người thì việc chuyển nhượng phải được sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu. Vậy nếu các đồng sở hữu không đồng ý thì có được chuyển nhượng không? Điều kiện chuyển nhượng là gì? Cùng theo dõi nội dung chi tiết vấn đề này qua bài viết dưới đây nhé!
I. ĐỒNG SỞ HỮU QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ GÌ?
Điều 207 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015 quy định về sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể đối với tài sản. Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất. Trong đó, Điều 209, Điều 210 BLDS quy định:
Sở hữu chung theo phần: Sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Sở hữu chung hợp nhất: Là sở hữu chung mà trong đó, phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung. Sở hữu chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không phân chia. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung.
Như vậy, Đồng sử dụng đất được hiểu là hai hoặc nhiều người cùng có quyền sử dụng đất chung trên một thửa đất. Quyền sử dụng đất này có thể là sử dụng chung theo phần hoặc sử dụng chung hợp nhất. Trong đó, Quyền sử dụng đất chung theo phần là Quyền sử dụng đất mà xác định được phần quyền sử dụng riêng của mỗi người đối với thửa đất. Quyền sử dụng đất chung hợp nhất là Quyền sử dụng đất không xác được phần quyền sử dụng riêng của mỗi người đối với thửa đất, những người sử dụng đất này có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với quyền sử dụng đất chung.
Trên thực tế, hình thức sở hữu chung này thường thấy là việc sở hữu chung đối với đất cấp cho hộ gia đình, hoặc đất là tài sản chung của vợ chồng hoặc là hai hay nhiều người cùng góp vốn mua đất. Căn cứ theo khoản 2, khoản 4 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì:
– Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
– Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
II. ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓ ĐỒNG SỞ HỮU
Thứ nhất, đáp ứng điều kiện chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Cụ thể, căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 thì điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng của người sử dụng đất bao gồm:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Về hình thức chuyển nhượng, các bên cần phải lập hợp đồng chuyển nhượng bằng văn bản có công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã/phường.
Thứ hai, phải được các đồng sở hữu đồng ý
Căn cứ theo khoản 1, khoản 2 Điều 218 BLDS về định đoạt tài sản chung quy định:
“1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.
Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, nếu quyền sử dụng đất là sở hữu chung theo phần tức xác định được phần riêng của mỗi người trong phần đất chung đó thì người sử dụng đất được quyền định đoạt phần đất được xác định là sở hữu riêng của mình trong phần đất thuộc sở hữu chung đó mà không cần các đồng sở hữu đồng ý. Đối với sở hữu chung hợp nhất, tức không xác định rõ quyền của từng người thì mỗi người đều có quyền ngang nhau và việc định đoạt tài sản chung hợp nhất phải được sự đồng ý của các đồng sở hữu hoặc xử lý theo quy định pháp luật.
Lưu ý đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sở hữu chung theo phần
Theo khoản 3 Điều 218 BLDS quy định thì khi một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.
Trong thời hạn 03 tháng kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.
Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.
Thứ ba, phải đủ điều kiện tách thửa
Căn cứ theo khoản 1, 2 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.
Đối với nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất: Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
– Khoản 1 Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng quy định: “Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất”.
Như vậy, để chuyển nhượng phần đất thuộc sở chung thì người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục tách thửa phần đất thuộc quyền sở hữu riêng của mình trong phần sở hữu chung. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp đều được quyền tách thửa. Theo đó, muốn tách thửa đất đai phải đáp ứng điều kiện về hạn mức và diện tích tối thiểu để tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành.
III. CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI CÁC ĐỒNG SỞ HỮU KHÔNG ĐỒNG Ý
Căn cứ theo những quy định vừa nêu có thể thấy, khi các đồng sở hữu của thửa đất không đồng ý chuyển nhượng toàn bộ thửa đất thì người có nhu cầu chuyển nhượng phải đề nghị tách thửa phần đất tương ứng với phần quyền sử dụng đất của mình trong phần đất thuộc sở hữu chung, sau đó chuyển nhượng riêng phần quyền sử dụng đất được tách với điều kiện thửa đất đủ điều kiện tách thửa theo quy định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Do đó, nếu đất không đủ điều kiện tách thửa theo quy định thì người sử dụng đất không thể thực hiện chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung cho người khác. Lưu ý, kể cả trường hợp được sự đồng ý của các đồng sở hữu thì việc chuyển nhượng một phần diện tích đất thuộc sở hữu chung cũng phải đáp ứng điều kiện tách thửa và người sử dụng đất phải thực hiện tách thửa trước khi chuyển nhượng cho người khác.
KHUYẾN NGHỊ CỦA LUẬT 3S:
[1] Đây là Bài viết khái quát chung về vấn đề pháp lý mà quý Khách hàng, độc giả của Luật 3S đang quan tâm, không phải ý kiến pháp lý nhằm giải quyết trực tiếp các vấn đề pháp lý của từng Khách hàng. Do đó, bài viết này không xác lập quan hệ Khách hàng – Luật sư, và không hình thành các nghĩa vụ pháp lý của chúng tôi với quý Khách hàng.
[2] Nội dung bài viết được xây dựng dựa trên cơ sở pháp lý là các quy định pháp luật có hiệu lực ngay tại thời điểm công bố thông tin, đồng thời bài viết có thể sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy (nếu có). Tuy nhiên, lưu ý về hiệu lực văn bản pháp luật được trích dẫn trong bài viết có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại mà mọi người đọc được bài viết này. Do đó, cần kiểm tra tính hiệu lực của văn bản pháp luật trước khi áp dụng để giải quyết các vấn đề pháp lý của mình hoặc liên hệ Luật 3S để được tư vấn giải đáp.
[3] Để được Luật sư, chuyên gia tại Luật 3S hỗ trợ tư vấn chi tiết, chuyên sâu, giải quyết cho từng trường hợp vướng mắc pháp lý cụ thể, quý Khách hàng vui lòng liên hệ Luật 3S theo thông tin sau: Hotline: 0363.38.34.38 (Zalo/Viber/Call/SMS) hoặc Email: info.luat3s@gmail.com
[4] Dịch vụ pháp lý tại Luật 3S:
Tư vấn Luật | Dịch vụ pháp lý | Luật sư Riêng | Luật sư Gia đình | Luật sư Doanh nghiệp | Tranh tụng | Thành lập Công ty | Giấy phép kinh doanh | Kế toán Thuế – Kiểm toán | Bảo hiểm | Hợp đồng | Phòng pháp chế, nhân sự thuê ngoài | Đầu tư | Tài chính | Dịch vụ pháp lý khác …
