Đất cấp cho hộ gia đình, con cái có được yêu cầu chia đất tách thửa?
Hộ gia đình là một trong những đối tượng phố biến được Nhà nước cấp Sổ đỏ. Việc thực hiện quyền sử dụng đất đối với đất cấp cho hộ gia đình cũng khác với đất cấp cho cá nhân. Do đó, các thành viên trong gia đình cần nắm rõ quy định để đảm bảo quyền lợi của mình.
1. Hộ gia đình sử dụng đất là gì?
Theo khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013:
Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.
Theo quy định này, các thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất nếu đáp ứng các điều kiện sau:
– Có quan hệ hôn nhân (vợ, chồng), quan hệ huyết thống (cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ,…), quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi).
– Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
– Có quyền sử dụng đất chung bằng các hình thức như: Cùng nhau đóng góp, tạo lập để có quyền sử dụng đất chung hoặc được tặng cho, thừa kế chung,…
Bên cạnh đó, Theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành, tại điểm c, khoản 1 Điều 5 của Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ ông” (hoặc “Hộ bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại điểm a khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó”. Như vậy, với các quy định nêu trên thì trong hệ thống pháp luật về đất đai hịên hành đều không có quy định phải ghi rõ tên của mọi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho “Hộ gia đình”. Vì vậy, Công chứng viên hoặc cán bộ chứng thực sẽ không chỉ căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định thành viên của hộ gia đình khi chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
2. Đất cấp cho hộ gia đình, các thành viên hộ có quyền gì?
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 212 Bộ luật dân sự năm 2015 thì: “Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác. Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này”.
Khoản 1 Điều 105 và Điều 115 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định rằng quyền sử dụng đất là quyền tài sản. Do đó, các thành viên trong gia đình là người sử dụng đất có quyền sử dụng đất và quyền được chuyển giao cho người khác với các hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế ….
Theo Điều 166, 167 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình có quyền sử dụng đất hợp pháp sẽ có các quyền như: Được cấp Giấy chứng nhận; hưởng thành quả lao động; được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định;…
Ngoài ra, theo quy định tại khoản 2, Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
“Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư”.
Về bản chất, thành viên hộ gia đình sử dụng đất là một dạng của “nhóm người sử dụng đất”. Do đó, khi các thành viên thực hiện các quyền sử dụng đất như: chuyển nhượng, tặng cho, tách thửa đất,…phải được sự đồng ý của các thành viên còn lại.
Như vậy, đối với đất cấp cho hộ gia đình thì các thành viên đều có chung quyền sử dụng đất.
3.Bán đất bắt buộc phải có sự đồng ý của các thành viên hộ hay không ?
Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định:
“Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật”
Theo đó, đối với trường hợp hộ gia đình là người sử dụng đất thì khi chuyển nhượng, tặng cho…phải có sự đồng ý của các thành viên trong hộ gia đình bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực.
4. Con cái trong hộ gia đình có được yêu cầu chia đất cấp cho hộ gia đình?
Theo như phân tích ở trên, các thành viên trong gia đình đều có chung quyền sử dụng đất đối với đất cấp cho hộ gia đình. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp con cái khi yêu cầu chia đất đều đủ điều kiện tách thửa, nhất là điều kiện về diện tích tối thiểu khi tách thửa.
Cụ thể:
–Đủ điều kiện tách thửa: Theo điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013, trường hợp quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên, nếu từng thành viên muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận.
Tuy nhiên, để tách thửa phải đủ điều kiện tách thửa. Diện tích tối thiểu được tách thửa được hướng dẫn bởi khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.”
–Không đủ điều kiện tách thửa: Trường hợp không đủ điều kiện tách thửa thì không được phép tách thửa để chia cho con; trường hợp này chỉ được chuyển quyền sử dụng đất cho con nếu tặng cho toàn bộ thửa đất và phải được sự đồng ý của các thành viên trong hộ gia đình.
Như vậy, thửa đất đứng tên hộ gia đình mà có diện tích rộng (đủ điều kiện tách thửa) và có chung quyền sử dụng đất thì người con có quyền yêu cầu tách thửa (chia đất) và đứng tên với phần diện tích được tách.
Nói tóm lại, Con cái có được yêu cầu chia đất cấp cho hộ gia đình khi đáp ứng điều kiện sau:
-Có chung quyền sử dụng đất với bố mẹ;
-Thửa đất phải đủ điều kiện tách thửa (lưu ý về diện tích tách thửa đất) khi yêu cầu chia 01 phần thửa đất để đứng tên mình.
Trên đây là ý kiến tư vấn sơ bộ của Luật 3S dựa trên quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm tư vấn. Để được tư vấn chi tiết, giải quyết cho từng trường hợp cụ thể, quý khách hàng vui lòng gọi hotline: 0363.38.34.38 hoặc gửi email: info.luat3s@gmail.com để được Luật sư tư vấn chi tiết.
