ĐẤT THUỘC SỞ HỮU CHUNG NHƯNG MỘT NGƯỜI TỰ BÁN – GIAO DỊCH CÓ BỊ VÔ HIỆU?
Trong thực tiễn giao dịch nhà đất, không ít trường hợp phát sinh tranh chấp do đất thuộc sở hữu chung nhưng chỉ một người đứng ra ký hợp đồng chuyển nhượng. Vậy trong trường hợp này, người bán có đủ quyền định đoạt hay không, và giao dịch đó có bị tuyên vô hiệu không?
1. Thế nào là đất thuộc sở hữu chung?
Theo Điều 207 Bộ luật Dân sự 2015, sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể đối với một tài sản. Sở hữu chung bao gồm:
– Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể đối với tài sản.
– Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất.
Đối với quyền sử dụng đất, sở hữu chung thường phát sinh trong các trường hợp đất được thừa kế chung, đất là tài sản chung của vợ chồng hình thành trong thời kỳ hôn nhân, đất do nhiều người cùng nhận chuyển nhượng hoặc đất thuộc hộ gia đình sử dụng đất. Trên thực tế, đất thuộc sở hữu chung có thể được nhận diện thông qua việc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên nhiều người, ghi tên hộ gia đình hoặc tuy chỉ đứng tên một người nhưng có căn cứ pháp lý xác định là tài sản chung của vợ chồng hay của nhiều người khác. Việc xác định đúng bản chất sở hữu chung của thửa đất là tiền đề bắt buộc để đánh giá quyền định đoạt và hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng.
2. Nguyên tắc định đoạt tài sản chung đối với quyền sử dụng đất
Theo Điều 208 Bộ luật dân sự 2015, việc định đoạt tài sản chung được quy định như sau:
1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.
2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.
3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.
Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.
Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.
4. Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với bất động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc về Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại.
5. Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu còn lại.
6. Trường hợp tất cả các chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu của mình đối với tài sản chung thì việc xác lập quyền sở hữu được áp dụng theo quy định tại Điều 228 của Bộ luật dân sự.
3. Một người tự ý bán đất sở hữu chung, giao dịch có bị tuyên vô hiệu?
Trong trường hợp một người tự ý ký hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ thửa đất thuộc sở hữu chung mà không có sự đồng ý của các đồng sở hữu còn lại và cũng không có văn bản ủy quyền hợp pháp, thì người này đã vượt quá phạm vi quyền của mình. Về bản chất, người đó chỉ có quyền đối với phần quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của mình chứ không có quyền đơn phương quyết định đối với toàn bộ thửa đất. Hành vi tự ý bán đất chung không chỉ vi phạm nguyên tắc định đoạt tài sản chung mà còn trực tiếp xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của các đồng sở hữu khác, từ đó làm phát sinh nguy cơ tranh chấp và hậu quả pháp lý nghiêm trọng cho cả bên bán và bên mua.
Xét dưới góc độ hiệu lực của giao dịch dân sự, theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định giao dịch dân sự có hiệu lực như sau:
“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”
Như vậy, trong một giao dịch dân sự, điều đầu tiên phải đảm bảo là chủ thể giao dịch phải có đầy đủ năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự và có quyền xác lập giao dịch theo quy định. Trường hợp một người tự ý bán đất thuộc sở hữu chung có thể thấy rằng, mặc dù người bán có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, nhưng lại không có toàn quyền định đoạt đối với thửa đất.
Căn cứ theo Điều 122 Bộ luật dân sự 2015:
“Điều 122. Giao dịch dân sự vô hiệu
Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.”
Do đó, nếu điều kiện về chủ thể có quyền giao kết giao dịch không được đáp ứng, thì hợp đồng chuyển nhượng sẽ vô hiệu.
4. Hệ quả của giao dịch dân sự bị vô hiệu
Căn cứ theo Điều 131 Bộ luật dân sự 2015, Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Theo đó, khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó. Ngoài ra, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
KHUYẾN NGHỊ CỦA LUẬT 3S:
[1] Đây là Bài viết khái quát chung về vấn đề pháp lý mà quý Khách hàng, độc giả của Luật 3S đang quan tâm, không phải ý kiến pháp lý nhằm giải quyết trực tiếp các vấn đề pháp lý của từng Khách hàng. Do đó, bài viết này không xác lập quan hệ Khách hàng – Luật sư, và không hình thành các nghĩa vụ pháp lý của chúng tôi với quý Khách hàng.
[2] Nội dung bài viết được xây dựng dựa trên cơ sở pháp lý là các quy định pháp luật có hiệu lực ngay tại thời điểm công bố thông tin, đồng thời bài viết có thể sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy (nếu có). Tuy nhiên, lưu ý về hiệu lực văn bản pháp luật được trích dẫn trong bài viết có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại mà mọi người đọc được bài viết này. Do đó, cần kiểm tra tính hiệu lực của văn bản pháp luật trước khi áp dụng để giải quyết các vấn đề pháp lý của mình hoặc liên hệ Luật 3S để được tư vấn giải đáp.
[3] Để được Luật sư, chuyên gia tại Luật 3S hỗ trợ tư vấn chi tiết, chuyên sâu, giải quyết cho từng trường hợp vướng mắc pháp lý cụ thể, quý Khách hàng vui lòng liên hệ Luật 3S theo thông tin sau: Hotline: 0363.38.34.38 (Zalo/Viber/Call/SMS) hoặc Email: info.luat3s@gmail.com
[4] Dịch vụ pháp lý tại Luật 3S:
Tư vấn Luật | Dịch vụ pháp lý | Luật sư Riêng | Luật sư Gia đình | Luật sư Doanh nghiệp | Tranh tụng | Thành lập Công ty | Giấy phép kinh doanh | Kế toán Thuế | Bảo hiểm | Hợp đồng | Phòng pháp chế, nhân sự thuê ngoài | Đầu tư | Tài chính | Dịch vụ pháp lý khác …
