ĐIỀU KIỆN KINH DOANH XÂY DỰNG NHÀ ĐỂ Ở
I. CƠ SỞ PHÁP LÝ
– Luật doanh nghiệp 2020;
– Luật Xây dựng 2014 sửa đổi, bổ sung 2020;
– Nghị định 01/2021/NĐ-CP về đăng ký doanh nghiệp;
– Nghị định 175/2024/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng;
– Thông tư 01/2021/TT-BKHĐT hướng dẫn về đăng ký doanh nghiệp;
– Quyết định 27/2018/Qđ-Ttg về hệ thống mã ngành kinh tế Việt Nam.
II. GIẢI THÍCH TỪ NGỮ
– Giấy phép xây dựng[1] là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.
– Hoạt động đầu tư xây dựng[2] là quá trình tiến hành các hoạt động xây dựng gồm xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng.
– Hoạt động xây dựng[3] gồm lập quy hoạch đô thị và nông thôn, lập dự án đầu tư xây dựng công trình, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng, thi công xây dựng, giám sát xây dựng, quản lý dự án, lựa chọn nhà thầu, nghiệm thu, bàn giao đưa công trình vào khai thác sử dụng, bảo hành, bảo trì công trình xây dựng và hoạt động khác có liên quan đến xây dựng công trình.
– Nhà thầu trong hoạt động đầu tư xây dựng[4] (sau đây gọi là nhà thầu) là tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực hoạt động xây dựng, năng lực hành nghề xây dựng khi tham gia quan hệ hợp đồng trong hoạt động đầu tư xây dựng.
III. MÃ NGÀNH KINH DOANH
4101- 41010: Xây dựng nhà để ở
Nhóm này gồm:
– Xây dựng tất cả các loại nhà để ở như:
+ Nhà cho một hộ gia đình,
+ Nhà cho nhiều gia đình, bao gồm cả các toà nhà cao tầng.
– Tu sửa và cải tạo các khu nhà ở đã tồn tại.
Loại trừ:
– Hoạt động kiến trúc và cầu đường được phân vào nhóm 7110 (Hoạt động kiến trúc và tư vấn kỹ thuật có liên quan);
– Quản lý dự án các công trình xây dựng được phân vào nhóm 7110 (Hoạt động kiến trúc và tư vấn kỹ thuật có liên quan).
IV. ĐIỀU KIỆN KINH DOANH XÂY DỰNG NHÀ ĐỂ Ở
1. Về loại hình đăng ký kinh doanh
Theo quy định của pháp luật hiện hành, không có quy định cụ thể nào bắt buộc hoạt động Xây dựng nhà để ở phải được thực hiện dưới hình thức doanh nghiệp, hay cấm thành lập hộ kinh doanh đối với lĩnh vực này.
Do đó, các cá nhân, tổ chức có nhu cầu kinh doanh xây dựng nhà để ở có quyền lựa chọn thành lập doanh nghiệp hoặc hộ kinh doanh, tùy thuộc vào quy mô, mục đích kinh doanh và nhu cầu thực tế của mình.
2. Về điều kiện kinh doanh
Kinh doanh Xây dựng nhà để ở không thuộc ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Tuy nhiên theo Luật Xây dựng thì cá nhân, tổ chức phải đáo ứng điều kiện năng lực xây dụng tùy thuộc vào hoạt động cụ thể:
❖ Quy định chung về điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân hoạt động xây dựng[5]
– Cá nhân tham gia hoạt động xây dựng phải có văn bằng, chứng chỉ đào tạo phù hợp với công việc đảm nhận do các cơ sở đào tạo hợp pháp cấp.
– Nhà thầu là tổ chức, cá nhân nước ngoài hoạt động xây dựng tại Việt Nam phải tuân thủ quy định của pháp luật về đấu thầu và được cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng cấp giấy phép hoạt động.
– Những chức danh, cá nhân hành nghề hoạt động xây dựng phải có chứng chỉ hành nghề theo quy định của Luật này bao gồm giám đốc quản lý dự án đầu tư xây dựng; chủ nhiệm, chủ trì lập thiết kế quy hoạch xây dựng; chủ nhiệm khảo sát xây dựng; chủ nhiệm, chủ trì thiết kế, thẩm tra thiết kế xây dựng; tư vấn giám sát thi công xây dựng; chủ trì lập, thẩm tra và quản lý chi phí đầu tư xây dựng. Chứng chỉ hành nghề được phân thành hạng I, hạng II và hạng III.
– Tổ chức tham gia hoạt động xây dựng phải có chứng chỉ năng lực theo quy định của Luật này bao gồm tư vấn quản lý dự án đầu tư xây dựng; khảo sát xây dựng; lập thiết kế quy hoạch xây dựng; thiết kế, thẩm tra thiết kế xây dựng; thi công xây dựng công trình; tư vấn giám sát thi công xây dựng công trình. Chứng chỉ năng lực của tổ chức được phân thành hạng I, hạng II và hạng III. Cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Bộ Xây dựng cấp chứng chỉ năng lực hạng I; Sở Xây dựng, tổ chức xã hội – nghề nghiệp có đủ điều kiện theo quy định của Chính phủ cấp chứng chỉ năng lực các hạng còn lại.
❖ Điều kiện của tổ chức lập thiết kế quy hoạch xây dựng[6]
– Có đủ điều kiện năng lực lập thiết kế quy hoạch xây dựng phù hợp.
– Cá nhân đảm nhận chức danh chủ nhiệm, chủ trì thiết kế đồ án quy hoạch xây dựng phải có chứng chỉ hành nghề và năng lực phù hợp với từng loại quy hoạch xây dựng.
❖ Điều kiện của tổ chức tư vấn quản lý dự án, Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng[7]
1. Tổ chức tư vấn quản lý dự án đầu tư xây dựng phải đáp ứng các điều kiện sau:
a) Có đủ điều kiện năng lực hoạt động xây dựng phù hợp với công việc quản lý dự án theo quy mô, loại dự án;
b) Cá nhân đảm nhận chức danh giám đốc quản lý dự án đầu tư xây dựng, cá nhân phụ trách các lĩnh vực chuyên môn của công tác quản lý dự án phải có chuyên môn phù hợp, được đào tạo, có kinh nghiệm công tác và chứng chỉ hành nghề phù hợp với quy mô, loại dự án.
2. Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng phải đáp ứng các điều kiện sau:
a) Có quyết định thành lập của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền đối với Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng chuyên ngành, Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng khu vực hoặc của chủ đầu tư đối với Ban quản lý dự án do mình thành lập;
b) Có đủ điều kiện năng lực hoạt động xây dựng phù hợp với công việc quản lý dự án theo quy mô, loại dự án;
c) Có cơ cấu tổ chức phù hợp với yêu cầu nhiệm vụ quản lý dự án; có trụ sở, văn phòng làm việc ổn định;
d) Cá nhân đảm nhận chức danh giám đốc quản lý dự án đầu tư xây dựng, cá nhân phụ trách các lĩnh vực chuyên môn của công tác quản lý dự án phải có chuyên môn phù hợp, được đào tạo, có kinh nghiệm công tác và chứng chỉ hành nghề phù hợp với quy mô, loại dự án.
❖ Điều kiện của tổ chức khảo sát xây dựng[8]
– Có đủ năng lực khảo sát xây dựng.
– Mỗi nhiệm vụ khảo sát xây dựng phải có chủ nhiệm khảo sát xây dựng do nhà thầu khảo sát xây dựng chỉ định. Chủ nhiệm khảo sát xây dựng phải có đủ năng lực hành nghề khảo sát xây dựng và chứng chỉ hành nghề phù hợp. Cá nhân tham gia từng công việc khảo sát xây dựng phải có chuyên môn phù hợp với công việc được giao.
– Máy, thiết bị phục vụ khảo sát xây dựng phải đáp ứng yêu cầu về chất lượng, bảo đảm an toàn cho công tác khảo sát và bảo vệ môi trường.
– Phòng thí nghiệm phục vụ khảo sát xây dựng phải đủ tiêu chuẩn theo quy định và được cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về xây dựng công nhận.
❖ Điều kiện của tổ chức thiết kế, thẩm tra thiết kế xây dựng công trình[9]
– Có đủ điều kiện năng lực hoạt động thiết kế, thẩm tra thiết kế xây dựng công trình.
– Cá nhân đảm nhận chức danh chủ nhiệm, chủ trì thiết kế, thẩm tra thiết kế xây dựng phải có năng lực hành nghề thiết kế xây dựng và chứng chỉ hành nghề phù hợp với yêu cầu của loại, cấp công trình.
❖ Điều kiện của tổ chức tư vấn giám sát thi công xây dựng công trình, kiểm định xây dựng[10]
– Có đủ điều kiện năng lực phù hợp với công việc giám sát thi công xây dựng công trình, kiểm định xây dựng.
– Cá nhân tư vấn giám sát thi công xây dựng công trình, kiểm định xây dựng phải có chứng chỉ hành nghề phù hợp với công việc thực hiện.
❖ Điều kiện của tổ chức quản lý chi phí đầu tư xây dựng[11]
– Có đủ điều kiện năng lực hoạt động quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
– Cá nhân chủ trì việc lập, thẩm tra và quản lý chi phí đầu tư xây dựng phải có chứng chỉ hành nghề định giá xây dựng.
❖ Điều kiện của tổ chức thi công xây dựng công trình[12]
– Có đủ năng lực hoạt động thi công xây dựng công trình tương ứng với loại, cấp công trình xây dựng.
– Chỉ huy trưởng công trường có chuyên môn và năng Lực hành nghề thi công xây dựng công trình phù hợp.
– Có thiết bị thi công đáp ứng yêu cầu về an toàn và chất lượng xây dựng công trình.
❖ Điều kiện hành nghề đối với chỉ huy trưởng công trường[13]
1. Cá nhân đảm nhận chức danh chỉ huy trưởng công trường phải đáp ứng các điều kiện tương ứng với các hạng như sau:
a) Hạng I: Có chứng chỉ hành nghề giám sát thi công xây dựng hạng I hoặc đã làm chỉ huy trưởng công trường phần việc thuộc nội dung hành nghề của ít nhất 01 công trình từ cấp I hoặc 02 công trình từ cấp II cùng lĩnh vực trở lên;
b) Hạng II: Có chứng chỉ hành nghề giám sát thi công xây dựng hạng II hoặc đã làm chỉ huy trưởng công trường phần việc thuộc nội dung hành nghề của ít nhất 01 công trình từ cấp II hoặc 02 công trình từ cấp III cùng lĩnh vực trở lên;
c) Hạng III: Có chứng chỉ hành nghề giám sát thi công xây dựng hạng III hoặc đã trực tiếp tham gia thi công xây dựng phần việc thuộc nội dung hành nghề của ít nhất 01 công trình từ cấp III hoặc 02 công trình từ cấp IV cùng lĩnh vực trở lên.
2. Phạm vi hoạt động:
a) Hạng I: Được làm chỉ huy trưởng công trường đối với tất cả các công trình thuộc lĩnh vực được ghi trong chứng chỉ hành nghề giám sát thi công xây dựng hoặc thuộc lĩnh vực công trình đã làm chỉ huy trưởng công trường;
b) Hạng II: Được làm chỉ huy trưởng công trường đối với công trình từ cấp II trở xuống thuộc lĩnh vực được ghi trong chứng chỉ hành nghề giám sát thi công xây dựng hoặc thuộc lĩnh vực công trình đã làm chỉ huy trưởng công trường;
c) Hạng III: Được làm chỉ huy trưởng công trường đối với công trình cấp III, cấp IV thuộc lĩnh vực được ghi trong chứng chỉ hành nghề giám sát thi công xây dựng hoặc thuộc lĩnh vực công trình đã tham gia thi công xây dựng.
❖ Tiêu chuẩn kỹ thuật
Tiêu chuẩn là quy định về đặc tính kỹ thuật và yêu cầu quản lý dùng làm chuẩn để phân loại, đánh giá sản phẩm, hàng hoá, dịch vụ, quá trình, môi trường và các đối tượng khác trong hoạt động kinh tế – xã hội nhằm nâng cao chất lượng và hiệu quả của các đối tượng này. Tiêu chuẩn do một tổ chức công bố dưới dạng văn bản để tự nguyện áp dụng.[14]
Công bố hợp chuẩn là hoạt động tự nguyện. Tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh khi công bố sản phẩm, hàng hoá, dịch vụ, quá trình, môi trường phù hợp với tiêu chuẩn tương ứng đăng ký bản công bố hợp chuẩn tại Chi cục Tiêu chuẩn Đo lường Chất lượng thuộc Sở Khoa học và Công nghệ tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi tổ chức, cá nhân đó đăng ký hoạt động sản xuất, kinh doanh.[15]
Một số tiêu chuẩn kỹ thuật liên quan Xây dựng nhà để ở :
– Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 13967:2024 Nhà ở riêng lẻ
– Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 4451:2012 về Nhà ở – Nguyên tắc cơ bản để thiết kế
– Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 4319:2012 về Nhà và công trình công cộng – Nguyên tắc cơ bản để thiết kế (năm 2012)
V. THUẾ SUẤT
1. Đối với doanh nghiệp
❖ Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp:
– Thuế suất 15% áp dụng đối với doanh nghiệp có tổng doanh thu năm không quá 03 tỷ đồng (áp dụng từ ngày 01/10/2025)[16]
– Thuế suất 17% áp dụng đối với doanh nghiệp có tổng doanh thu năm từ trên 03 tỷ đồng đến không quá 50 tỷ đồng (áp dụng từ ngày 01/10/2025)[17]
– Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 20% đối với doanh nghiệp có tổng doanh thu năm từ 50 tỷ đồng trở lên (áp dụng từ ngày 01/10/2025)[18]
❖Thuế suất thuế giá trị gia tăng:
– Không chịu thuế:
Theo khoản 12 Điều 5 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 quy định đối tượng không chịu thuế suất thuế GTGT gồm có: “Hoạt động duy tu, sửa chữa, xây dựng bằng nguồn vốn đóng góp của nhân dân, vốn viện trợ nhân đạo (chiếm từ 50% tổng số vốn sử dụng cho công trình trở lên) đối với các di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh, các công trình văn hóa, nghệ thuật, công trình phục vụ công cộng, cơ sở hạ tầng và nhà ở cho đối tượng chính sách xã hội.”
– Thuế suất 0%
Căn cứ theo khoản 1 Điều 9 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 quy định như sau:
“Thuế suất
Mức thuế suất 0% áp dụng đối với hàng hóa, dịch vụ sau đây:
…
c) Hàng hóa, dịch vụ xuất khẩu khác bao gồm: vận tải quốc tế; dịch vụ cho thuê phương tiện vận tải được sử dụng ngoài phạm vi lãnh thổ Việt Nam; dịch vụ của ngành hàng không, hàng hải cung cấp trực tiếp hoặc thông qua đại lý cho vận tải quốc tế; hoạt động xây dựng, lắp đặt công trình ở nước ngoài hoặc ở trong khu phi thuế quan;…”
Như vậy, hoạt động xây dựng, lắp đặt công trình ở nước ngoài hoặc ở trong khu phi thuế quan sẽ áp dụng mức thuế suất thuế GTGT là 0%.
– Các hoạt động xây dựng khác không thuộc trường hợp nêu trên và không thuộc danh mục áp dụng mức thuế suất 0% và 5% được quy định tại khoản 1, 2 Điều 9 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024, thì sẽ chịu mức thuế suất thuế GTGT là 8%.[19]
2. Đối với Hộ kinh doanh
❖ Xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu
– Thuế suất Thu nhập cá nhân (TNCN): 2%
– Thuế suất thuế Giá trị gia tăng (GTGT): 5%
❖ Xây dựng có bao thầu nguyên vật liệu
– Thuế suất Thu nhập cá nhân (TNCN): 1,5%
– Thuế suất thuế Giá trị gia tăng (GTGT):3%
Lưu ý:
(i) Cơ sở kinh doanh (bao gồm cả hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh) tính thuế giá trị gia tăng theo phương pháp tỷ lệ % trên doanh thu được giảm 20% mức tỷ lệ % để tính thuế giá trị gia tăng khi thực hiện xuất hóa đơn đối với hàng hóa, dịch vụ được giảm thuế giá trị gia tăng [20]
(ii) Căn cứ Thông tư 40/2021/TT-BTC cá nhân kinh doanh có doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở lên (tính theo năm dương lịch) thì phải nộp cả thuế TNCN và GTGT theo tỷ lệ % trên doanh thu tùy từng ngành nghề kinh doanh.
Tuy nhiên, từ ngày 01/01/2026, theo khoản 2 Điều 18 Luật Thuế GTGT 2024, ngưỡng chịu thuế GTGT của cá nhân kinh doanh sẽ nâng từ 100 triệu đồng/năm lên 200 triệu đồng/năm. Như vậy:
Cá nhân có doanh thu từ 100 đến 200 triệu đồng/năm: chỉ phải nộp thuế TNCN (nếu có);
Cá nhân có doanh thu trên 200 triệu đồng/năm: phải nộp cả thuế GTGT và thuế TNCN.
Xem chi tiết: Danh mục ngành nghề tính thuế GTGT, thuế TNCN theo tỷ lệ % trên doanh thu đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh.
https://docs.google.com/document/d/1DcCexJdgqpoIWh4__is_tjH3H5QtsrGS/edit
VI. MỘT SỐ CÂU HỎI THƯỜNG PHÁT SINH
1. Tiêu chuẩn kỹ thuộc có bắt buộc không?
Tiêu chuẩn kỹ thuật không bắt buộc áp dụng đối với hoạt động Xây dựng nhà để ở
2. Vốn tối thiểu bao nhiêu để thành lập doanh nghiệp hoặc hộ kinh doanh trong ngành xây dựng nhà để ở?
Xây dựng nhà để ở không phải là ngành nghề yêu cầu vốn pháp định. Do đó, doanh nghiệp, hộ kinh doanh có thể tự do đăng ký kinh doanh mà không phải lo mức vốn tối thiểu và tối đa là bao nhiêu.
3. Nếu giám đốc công ty không có bằng cấp về xây dựng thì có được không?
Được. Giám đốc/Người đại diện theo pháp luật không bắt buộc phải có chuyên môn xây dựng. Tuy nhiên, công ty phải có các cá nhân (có thể là nhân viên) đảm nhiệm các chức danh chủ chốt (chỉ huy trưởng, cán bộ kỹ thuật) có bằng cấp và chứng chỉ hành nghề phù hợp.
4. Ai là người phải xin Giấy phép xây dựng, chủ nhà hay công ty xây dựng?
Theo khoản 1 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 quy định: Công trình xây dựng phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư theo quy định của Luật này. Như vậy, chủ đầu tư (chủ nhà) có trách nhiệm xin Giấy phép xây dựng.
Chi tiết cơ sở pháp lý
[1] Khoản 17 Điều 2 Luật Xây dựng 2014;
[2] Khoản 20 Điều 2 Luật Xây dựng 2014;
[3] Khoản 21 Điều 2 Luật Xây dựng 2014;
[4] Khoản 28 Điều 2 Luật Xây dựng 2014;
[5] Khoản 3 Điều 148 Luật Xây dựng 2014 sửa đổi, bổ sung 2020;
[6] Điều 150 Luật Xây dựng 2014;
[7] Điều 152 Luật Xây dựng 2014 sửa đổi, bổ sung 2020;
[8] Điều 153 Luật Xây dựng 2014;
[9] Điều 154 Luật Xây dựng 2014 sửa đổi, bổ sung 2020;
[10] Điều 155 Luật Xây dựng 2014;
[11] Điều 156 Luật Xây dựng 2014;
[12] Điều 157 Luật Xây dựng 2014 sửa đổi, bổ sung 2020;
[13] Điều 74 Nghị định 15/2021/NĐ-CP;
[14] Khoản 1 Điều 3 Luật tiêu chuẩn kỹ thuật 2006;
[15] Khoản 2 Điều 14 Nghị định 127/2007/NĐ-CP;
[16] Khoản 2 Điều 10 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 2025;
[17] Khoản 3 Điều 10 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 2025;
[18] Khoản 1 Điều 10 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 2025;
[19] Nghị định 174/2025/NĐ-CP;
[20] Điểm b khoản 2 Điều 1 Nghị định 174/2025/NĐ-CP;
Lưu ý:
Các nội dung trình bày tại bài viết này được xây dựng trên cơ sở quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm công bố. Tuy nhiên, quy định pháp luật có thể được sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế theo thời gian. Vì vậy, để đảm bảo tính chính xác và cập nhật, Luật 3S khuyến nghị Quý khách hàng tham khảo tài liệu hướng dẫn chi tiết được cập nhật thường xuyên dưới đây:
Điều kiện kinh doanh xây dựng nhà để ở
KHUYẾN NGHỊ CỦA LUẬT 3S:
[1] Đây là Bài viết khái quát chung về vấn đề pháp lý mà quý Khách hàng, độc giả của Luật 3S đang quan tâm, không phải ý kiến pháp lý nhằm giải quyết trực tiếp các vấn đề pháp lý của từng Khách hàng. Do đó, bài viết này không xác lập quan hệ Khách hàng – Luật sư, và không hình thành các nghĩa vụ pháp lý của chúng tôi với quý Khách hàng.
[2] Nội dung bài viết được xây dựng dựa trên cơ sở pháp lý là các quy định pháp luật có hiệu lực ngay tại thời điểm công bố thông tin, đồng thời bài viết có thể sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy (nếu có). Tuy nhiên, lưu ý về hiệu lực văn bản pháp luật được trích dẫn trong bài viết có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại mà mọi người đọc được bài viết này. Do đó, cần kiểm tra tính hiệu lực của văn bản pháp luật trước khi áp dụng để giải quyết các vấn đề pháp lý của mình hoặc liên hệ Luật 3S để được tư vấn giải đáp.
[3] Để được Luật sư, chuyên gia tại Luật 3S hỗ trợ tư vấn chi tiết, chuyên sâu, giải quyết cho từng trường hợp vướng mắc pháp lý cụ thể, quý Khách hàng vui lòng liên hệ Luật 3S theo thông tin sau: Hotline: 0363.38.34.38 (Zalo/Viber/Call/SMS) hoặc Email: info.luat3s@gmail.com
[4] Dịch vụ pháp lý tại Luật 3S:
Tư vấn Luật | Dịch vụ pháp lý | Luật sư Riêng | Luật sư Gia đình | Luật sư Doanh nghiệp | Tranh tụng | Thành lập Công ty | Giấy phép kinh doanh | Kế toán Thuế – Kiểm toán | Bảo hiểm | Hợp đồng | Phòng pháp chế, nhân sự thuê ngoài | Đầu tư | Tài chính | Dịch vụ pháp lý khác …
