ĐIỀU KIỆN VÀ GIẤY TỜ PHÁP LÝ ĐỂ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐƯỢC ĐƯA VÀO KINH DOANH
Hiện nay, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là giao dịch khá phổ biến trong kinh doanh bất động sản trên thực tế và được quy định trong các văn bản về kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, việc giao dịch mua bán loại tài sản này tồn tại rất nhiều rủi ro nếu như bên mua không nắm rõ các vấn đề pháp lý về điều kiện mở bán của loại tài sản này. Cùng theo dõi bài viết sau đây để biết khi mua bán bất động sản hình thành trong tương lai cần đáp ứng điều kiện gì và cần kiểm tra pháp lý đối với những loại giấy tờ nào?
Cơ sở pháp lý
– Bộ luật dân sự 2015;
– Luật kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi bổ sung 2020;
– Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản;
– Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai;
– Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở;
– Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi quy định bảo lãnh ngân hàng
1. Thế nào là bất động sản hình thành trong tương lai?
Căn cứ theo Điều 107 Bộ luật dân sự, Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Theo khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: a) Tài sản chưa hình thành; b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch”.
Theo Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình đang trong quá trình xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Có thể thấy, bất động sản hình thành trong tương lai theo quy định của Bộ luật dân sự là nhà ở, công trình xây dựng chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chủ thể vẫn chưa được xác lập quyền sở hữu sau thời điểm xác lập giao dịch. Còn đối với Luật kinh doanh bất động sản, luật này chỉ quy định nhà ở (hay công trình xây dựng) được xem là hình thành trong tương lai nếu nhà ở (hay công trình xây dựng) đó đang được xây dựng nhưng chưa được nghiệm thu sử dụng.
Như vậy, trong phạm vi quan hệ kinh doanh bất động sản, bất động sản hình thành trong tương lai được hiểu là nhà ở, công trình xây dựng chưa sẵn có. Chúng sẽ được xây dựng, bàn giao trong tương lai. Việc kinh doanh, mua bán nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai là hợp pháp nếu nó đáp ứng đủ các điều kiện được mở bán theo quy định pháp luật.
2. Điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
*** Về điều kiện chung
Căn cứ theo khoản 1 Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản 2014, Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
*** Về điều kiện riêng
Việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải đảm bảo điều kiện của bất động sản (BĐS) hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55, Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể:
Một là, phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Hai là, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Ba là, Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.
Về điều kiện này, theo quy định tại Thông tư số 13/2017/TT-NHNN ngày 29/9/2017 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 26/05/2015 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về bảo lãnh ngân hàng thì Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi là bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai) là bảo lãnh ngân hàng, theo đó ngân hàng thương mại cam kết với bên mua, bên thuê mua (sau đây gọi là bên mua) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại.
Như vậy, có thể thấy các điều kiện đặt ra như trên đối với tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai là cần thiết để vừa bảo đảm tính pháp lý đối với loại tài sản được đem ra giao dịch và vừa bảo đảm được quy trình giao dịch để tránh rủi ro có thể xảy ra.
Ngoài ra, người mua nhà ở hình thành trong tương lai cũng phải lưu ý đến các điều kiện liên quan đến bên bán nhà ở hình thành trong tương lai, cụ thể theo Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có các điều kiện sau đây:
a) Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động;
b) Phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật), thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.
Đối với các thông tin đã công khai quy định tại điểm này mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi;
c) Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản.
d) Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Khi thực hiện kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này.
Việc xác định vốn chủ sở hữu quy định tại khoản này được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.
3. Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê
Trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê thì chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
b) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
c) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo điều kiện như sau:
Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
d) Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.
4. Những giấy tờ pháp lý cần phải có khi giao dịch, mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
Theo quy định tại Điều 55, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; Điều 19, Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ và Khoản 17, Điều 1, Nghị định 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ, một dự án được xem là đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai hay nói cách khác là có thể ký Hợp đồng mua bán với khách hàng của một dự án bất động sản chưa xây dựng xong cần có các giấy tờ sau:
1. Có quyết định chủ trương đầu tư/Giấy chứng nhận đầu tư/phê duyệt dự án;
2. Có phê duyệt 1/500 hoặc phê duyệt tổng mặt bằng;
3. Giấy tờ về quyền sử dụng đất (nghĩa là chủ đầu tư đã được giao đất, cấp giấy tờ về quyền sử dụng đất để thực hiện dự án)
4. Giấy tờ đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai (gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai nếu có)
5. Có giấy phép xây dựng (đối với trường hợp bắt buộc phải có giấy phép xây dựng);
6. Hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
7. Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
8. Chủ đầu tư phải có bảo lãnh của Ngân hàng về nghĩa vụ tài chính của Chủ đầu tư khi không bàn giao nhà ở đúng tiến độ. Khi ký kết Hợp đồng mua bán, Chủ đầu tư phải gửi kèm một bản sao hợp đồng bảo lãnh cho khách hàng (đây là quy định bắt buộc được quy định tại khoản 2 Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014).
9. Trường hợp là nhà ở chung cư thì phải đăng ký mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với Sở công thương nơi có dự án hoặc Cục Quản lý cạnh tranh – Bộ Công thương (tùy thuộc vào tình trạng dự án) trước khi ký hợp đồng với khách hàng theo Quyết định 02/2012/QĐ-TTg.
10. Có văn bản của Sở Xây dựng gửi Chủ đầu tư xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai được phép bán.
Như vậy, việc kiểm tra điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với người mua là rất quan trọng. Nếu không kiểm tra và kiểm tra mà không đủ các điều kiện như trên thì sẽ dễ phát sinh rủi ro do như: bị chủ đầu tư chiếm dụng vốn trái phép, không được nhận nhà đúng hạn do chậm tiến độ dự án….người mua phải mất thời gian, mất tiền bạc để kiện tụng/tố cáo nhằm thu hồi lại số tiền đã thanh toán cho chủ đầu tư.
5. Xử lý khi mở bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện
Căn cứ theo khoản 3 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, khi mở bán nhà ở hình thành trong tương lai mà không đáp ứng các điều kiện theo quy định thì chủ đầu tư có thể bị xử phạt hành chính từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng và buộc thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định tại khoản 6 Điều này.
KHUYẾN NGHỊ CỦA LUẬT 3S:
[1] Đây là Bài viết khái quát chung về vấn đề pháp lý mà quý Khách hàng, độc giả của Luật 3S đang quan tâm, không phải ý kiến pháp lý nhằm giải quyết trực tiếp các vấn đề pháp lý của từng Khách hàng. Do đó, bài viết này không xác lập quan hệ Khách hàng – Luật sư, và không hình thành các nghĩa vụ pháp lý của chúng tôi với quý Khách hàng.
[2] Nội dung bài viết được xây dựng dựa trên cơ sở pháp lý là các quy định pháp luật có hiệu lực ngay tại thời điểm công bố thông tin, đồng thời bài viết có thể sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy (nếu có). Tuy nhiên, lưu ý về hiệu lực văn bản pháp luật được trích dẫn trong bài viết có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại mà mọi người đọc được bài viết này. Do đó, cần kiểm tra tính hiệu lực của văn bản pháp luật trước khi áp dụng để giải quyết các vấn đề pháp lý của mình hoặc liên hệ Luật 3S để được tư vấn giải đáp.
[3] Để được Luật sư, chuyên gia tại Luật 3S hỗ trợ tư vấn chi tiết, chuyên sâu, giải quyết cho từng trường hợp vướng mắc pháp lý cụ thể, quý Khách hàng vui lòng liên hệ Luật 3S theo thông tin sau: Hotline: 0363.38.34.38 (Zalo/Viber/Call/SMS) hoặc Email: info.luat3s@gmail.com
[4] Dịch vụ pháp lý tại Luật 3S:
Tư vấn Luật | Dịch vụ pháp lý | Luật sư Riêng | Luật sư Gia đình | Luật sư Doanh nghiệp | Tranh tụng | Thành lập Công ty | Giấy phép kinh doanh | Kế toán Thuế – Kiểm toán | Bảo hiểm | Hợp đồng | Phòng pháp chế, nhân sự thuê ngoài | Đầu tư | Tài chính | Dịch vụ pháp lý khác …
