HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI CHƯA CÓ GIẤY CHỨNG NHẬN
Trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, để đảm bảo việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng cũng như đảm bảo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện theo đúng thỏa thuận thì các bên thường giao kết trước với nhau một hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, tại thời điểm giao kết hợp đồng đặt cọc, bên nhận cọc chưa có giấy chứng nhận. Tức là chưa được đứng tên hợp pháp trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đang hoặc chưa hoàn tất việc Đăng ký vào sổ địa chính. Vậy lúc này, hợp đồng đặt cọc được giao kết khi chưa có giấy chứng nhận có hiệu lực ràng buộc đối với các bên không?
1. Đặt cọc là gì?
Đặt cọc là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tại Điều 292 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015. Cụ thể, Điều 328 BLDS năm 2015 quy định cụ thể về đặt cọc như sau:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Theo đó, trường hợp đặt cọc bảo đảm cho giao kết hợp đồng mà bên đặt cọc từ chối giao kết thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; còn bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đã đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản và không bắt buộc phải công chứng, chứng thực.
2. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng đặt cọc
Hiện nay, Bộ luật dân sự 2015, không có bất kỳ điều khoản riêng nào quy định về hiệu lực của hợp đồng đặt cọc, mà hiệu lực của hợp đồng đặt cọc sẽ được xác định theo quy định chung về hiệu lực của hợp đồng dân sự tại Điều 401 Bộ luật dân sự 2015, cụ thể:
“Điều 401. Hiệu lực của hợp đồng
1. Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.
2. Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết. Hợp đồng chỉ có thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật.”
Ngoài ra, Nghị định 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn về biện pháp bảo đảm cũng có quy định về hiệu lực của hợp đồng bảo đảm nói chung, trong đó bao gồm đặt cọc, quy định:
“Điều 22. Hiệu lực của hợp đồng bảo đảm
1. Hợp đồng bảo đảm được công chứng, chứng thực theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan hoặc theo yêu cầu thì có hiệu lực từ thời điểm được công chứng, chứng thực.
2. Hợp đồng bảo đảm không thuộc khoản 1 Điều này có hiệu lực từ thời điểm do các bên thỏa thuận. Trường hợp không có thỏa thuận thì có hiệu lực từ thời điểm hợp đồng được giao kết.
3. Trường hợp tài sản bảo đảm được rút bớt theo thỏa thuận thì phần nội dung hợp đồng bảo đảm liên quan đến tài sản được rút bớt không còn hiệu lực; tài sản bảo đảm được bổ sung hoặc thay thế thì việc sửa đổi, bổ sung hợp đồng bảo đảm liên quan đến tài sản này thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan.
4. Biện pháp bảo đảm chưa phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba không làm thay đổi hoặc không làm chấm dứt hiệu lực của hợp đồng bảo đảm.”
Như vậy, theo quy định trên có thể xác định hiệu lực của hợp đồng đặt cọc là những thời điểm sau đây:
Một là thời điểm Hợp đồng đặt cọc được công chứng, chứng thực nếu hợp đồng đặt cọc đó được công chứng, chứng thực.
Hai là thời điểm do các bên thỏa thuận nếu không có công chứng, chứng thực
Ba là thời điểm được giao kết nếu không có sự thỏa thuận của các bên cũng không có công chứng, chứng thực.
3. Hiệu lực của hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có giấy chứng nhận
Như đã đề cập, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng đặt cọc phụ thuộc vào thời điểm Hợp đồng được công chứng, chứng thực hoặc thời điểm do các bên thỏa thuận nếu không có công chứng, chứng thực hoặc là thời điểm được giao kết nếu không có sự thỏa thuận của các bên cũng không có công chứng, chứng thực.
Liên quan đến quyền sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận, theo quy định tại khoản 1 Điều 138 Bộ luật dân sự năm 2015: “1. Cá nhân, pháp nhân có thể uỷ quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự…” và khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013: “ 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này…” thì người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sau đây gọi là chủ sở hữu quyền sử dụng đất) hoặc cá nhân, pháp nhân được chủ sở hữu quyền sử dụng đất ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, mới được thực hiện quyền xác lập, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất. Do đó, có quan điểm cho rằng, tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc, bên nhận tiền đặt cọc không phải là chủ sở hữu quyền sử dụng đất và cũng không được chủ sở hữu quyền sử dụng đất ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự nên nội dung thỏa thuận bên trong hợp đồng đặt cọc giữa các bên là trái pháp luật dẫn đến nội dung thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc không thực hiện được do vô hiệu. Vì vậy, hậu quả của giao dịch dân sự bị vô hiệu là các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (Điều 131 BLFD 2015).
Tuy nhiên, cần phải làm rõ hai trường hợp:
Thứ nhất, bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc đều biết rõ hiện trạng đất chưa có giấy chứng nhận nhưng vẫn chấp nhận giao kết hợp đồng đặt cọc
Trường hợp này, các bên cần phải hiểu rõ, mục đích của giao dịch dân sự theo Điều 118 BLDS 2015: “…là lợi ích mà chủ thể mong muốn đạt được khi xác lập giao dịch đó”. Với quy định này thì khi giao kết hợp đồng đặt cọc, mục đích của các bên chính là để đảm bảo ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đây là lợi ích mà các bên mong muốn đạt được khi ý kết hợp đồng đặt cọc. Do đó, khi các bên ký kết hợp đồng đặt cọc, nếu như bên nhận cọc biết rõ được tại thời điểm giao kết hợp đồng đặt cọc, bên nhận cọc chưa phải là chủ sở hữu quyền sử dụng đất cần chuyển nhượng mà vẫn chấp nhận giao kết hợp đồng đặt cọc thì các bên hoàn toàn được quyền thỏa thuận thêm điều kiện về thời điểm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như: “Ngay sau khi bên nhận tiền cọc nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo giấy hẹn/giấy biên nhận” hoặc một thời gian cụ thể do các bên ấn định như: “Chậm nhất là ngày……” để làm cơ sở thực hiện hợp đồng.
Ngoài ra, Pháp luật dân sự, pháp luật đất đai cũng như pháp luật liên quan không có quy định nào cấm Cá nhân, pháp nhân là chủ sở hữu quyền sử dụng đất nhưng chưa đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không được ký kết hợp đồng đặt cọc trong trường hợp này. Bởi hợp đồng đặt cọc có hiệu lực độc lập với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nội dung của hợp đồng đặt cọc chỉ nhằm mục đích ký kết hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất.
Như vậy, ngay sau khi bên nhận đặt cọc nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo giấy hẹn như đã thỏa thuận hoặc đến thời điểm các bên thỏa thuận sẽ giao kết hợp đồng chuyển nhượng nhưng một trong các bên từ chối ký kết hợp đồng chuyển nhượng hoặc không đủ điều kiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng thì bên còn lại được xem là đã vi phạm thỏa thuận đặt cọc. Theo đó, bên đặt cọc vi phạm sẽ phải mất tài sản đặt cọc, bên nhận đặt cọc vi phạm sẽ có trách nhiệm trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác
Thứ hai, tại thời điểm giao kết hợp đồng đặt cọc, bên đặt cọc không biết bên nhận đặt cọc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Cụ thể trong trường hợp này, nếu có căn cứ xác định được bên nhận đặt cọc cố ý không thông báo hoặc có hành vi che dấu, lừa dối về việc quyền sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận khiến cho bên đặt cọc không biết nên đã xác lập giao dịch. thì căn cứ theo Điều 126, Điều 127, Điều 131 BLDS 2015:
“Điều 126. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn
1. Trường hợp giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn không vô hiệu trong trường hợp mục đích xác lập giao dịch dân sự của các bên đã đạt được hoặc các bên có thể khắc phục ngay được sự nhầm lẫn làm cho mục đích của việc xác lập giao dịch dân sự vẫn đạt được.
Trong trường hợp một bên do lỗi cố ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của giao dịch thì được giải quyết theo quy định tại Điều 127 của Bộ luật này.”
“Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép
Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.
Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.
Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.”
“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”
Hợp đồng đặt cọc giao kết giữa các bên nếu thuộc các trường hợp trên sẽ bị tuyên vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và Bên có lỗi nếu gây ra thiệt hại cho bên còn lại thì phải bồi thường theo quy định pháp luật.
Ngoài ra, căn cứ điểm b Khoản 1 Mục I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP quy định:
“…Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau:
a. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 363 BLDS.
b. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung…”
Như vậy, theo quy định trên, mục đích của hợp đồng đặt cọc giữa các bên là nhằm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng bên nhận đặt cọc là bên làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc vô hiệu thì phải chịu phạt cọc theo Khoản 2 Điều 528 BLDS 2015 (trước đây là Khoản 2 Điều 363 BLDS 2005). Tức là, nếu trường hợp hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do nhầm lẫn hoặc lừa dối do lỗi của bên nhận đặt cọc, thì ngoài việc phải hoàn trả những gì đã nhận của bên đặt cọc thì bên nhận đặt cọc còn phải chịu phạt cọc theo theo Khoản 2 Điều 528 BLDS 2015. Nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc.
KHUYẾN NGHỊ CỦA LUẬT 3S:
[1] Đây là Bài viết khái quát chung về vấn đề pháp lý mà quý Khách hàng, độc giả của Luật 3S đang quan tâm, không phải ý kiến pháp lý nhằm giải quyết trực tiếp các vấn đề pháp lý của từng Khách hàng. Do đó, bài viết này không xác lập quan hệ Khách hàng – Luật sư, và không hình thành các nghĩa vụ pháp lý của chúng tôi với quý Khách hàng.
[2] Nội dung bài viết được xây dựng dựa trên cơ sở pháp lý là các quy định pháp luật có hiệu lực ngay tại thời điểm công bố thông tin, đồng thời bài viết có thể sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy (nếu có). Tuy nhiên, lưu ý về hiệu lực văn bản pháp luật được trích dẫn trong bài viết có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại mà mọi người đọc được bài viết này. Do đó, cần kiểm tra tính hiệu lực của văn bản pháp luật trước khi áp dụng để giải quyết các vấn đề pháp lý của mình hoặc liên hệ Luật 3S để được tư vấn giải đáp.
[3] Để được Luật sư, chuyên gia tại Luật 3S hỗ trợ tư vấn chi tiết, chuyên sâu, giải quyết cho từng trường hợp vướng mắc pháp lý cụ thể, quý Khách hàng vui lòng liên hệ Luật 3S theo thông tin sau: Hotline: 0363.38.34.38 (Zalo/Viber/Call/SMS) hoặc Email: info.luat3s@gmail.com
[4] Dịch vụ pháp lý tại Luật 3S:
Tư vấn Luật | Dịch vụ pháp lý | Luật sư Riêng | Luật sư Gia đình | Luật sư Doanh nghiệp | Tranh tụng | Thành lập Công ty | Giấy phép kinh doanh | Kế toán Thuế – Kiểm toán | Bảo hiểm | Hợp đồng | Phòng pháp chế, nhân sự thuê ngoài | Đầu tư | Tài chính | Dịch vụ pháp lý khác …
