MUA BÁN ĐẤT CÓ CÔNG CHỨNG NHƯNG KHÔNG SANG TÊN SỔ ĐỎ ĐƯỢC, PHƯƠNG ÁN GIẢI QUYẾT VÀ CÁCH PHÒNG NGỪA RỦI RO TRƯỚC KHI GIAO DỊCH
Trong thực tế, có rất nhiều trường hợp mua bán đất mà bên mua và bên bán đã ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực. Bên mua đã chuyển đủ tiền cho bên bán nhưng sau đó bên bán không giao sổ, không phối hợp để thực hiện thủ tục sang tên. Hoặc vì nhiều lý do khác khiến cho các bên không thể thực hiện được thủ tục sang tên theo quy định. Vậy phương án giải quyết và cách phòng ngừa rủi ro này như thế nào?
1. Quy trình mua bán nhà đất hợp pháp và thời hạn đăng ký sang tên sổ khi mua bán nhà đất
Thứ nhất, để xác lập giao dịch mua bán nhà đất hợp pháp thì bước đầu tiên các bên phải giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà có công chứng, chứng thực theo quy định.
Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì hình thức của hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất và tài sản ngắn liền với đất phải được công chứng (tại Văn phòng công chứng/Phòng công chứng) hoặc chứng thực (tại UBND xã) nơi có đất. Cụ thể điểm a, Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định công chứng hợp đồng như sau:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”
Như vậy, việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quy định bắt buộc để các bên hoàn tất việc chuyển nhượng. Đối với các hình thức xác lập khác (giấy tay, vi bằng, thỏa thuận miệng hoặc lập hợp đồng ủy quyền) sẽ không đảm bảo tính pháp lý và tồn tại nhiều rủi ro khác nhau.
Thứ hai, sau khi xác lập hợp đồng chuyển nhượng nhà đất hợp pháp, các bên tiến hành thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cho bên mua.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Tức là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa thể có hiệu lực ngay tại thời điểm các bên lập xong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực mà phải chờ đến thời điểm hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên sổ cho bên mua tại Cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở địa phương nơi có mảnh đất đang được mua bán/giao dịch thì bên mua mới chính thức là chủ sở hữu hợp pháp quyền sử dụng, sở hữu nhà đất đó.
Căn cứ Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định:
“6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.”
Như vậy, trong vòng 30 ngày kể từ ngày xác lập giao dịch, các bên phải thực hiện thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Kể từ thời điểm Bên mua được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đứng tên mình thì quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xem như hoàn tất. Do đó, nếu đã thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất nhưng bên bán hoặc các bên không tiến hành sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì chủ sở hữu nhà đất vẫn là của bên bán dù đã nhận tiền thanh toán của bên mua. Lúc này, xét về mặt pháp lý, bên mua không được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và người mua sẽ là bên chịu nhiều thiệt hại và rủi ro nếu đã thanh toán nhưng không được sang tên sổ đỏ cho mình.
2. Phương án giải quyết khi không thể sang tên sổ đỏ sau khi đã công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán.
Thứ nhất, đối với trường hợp bên bán không chịu phối hợp thực hiện thủ tục sang tên cho bên mua.
Căn cứ theo Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định giá trị pháp lý của văn bản công chứng như sau:
“1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.
Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.”
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ ngày công chứng và ràng buộc các bên phải thực hiện nghĩa vụ đã giao kết. Theo đó, pháp luật cho phép các bên khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền nếu đã giao kết hợp đồng có công chứng, chứng thực nhưng một trong các bên không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình. Lúc này, căn cứ theo yêu cầu công nhận giao dịch chuyển nhượng của đương sự, Tòa án sẽ ra quyết định công nhận giao dịch làm căn cứ để Văn phòng Đăng ký đất đai ghi nhận quyền sử dụng đất cho bên mua.
Ngoài ra, Căn cứ khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thực hiện đăng ký biến động thì bị xử phạt vi phạm hành chính như sau:
Tại Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai:
“1. Trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 95 của Luật đất đai tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng nếu trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu;
b) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu.
2. Trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều 95 của Luật đất đai tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động;
b) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động.
3. Trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, không thực hiện đăng ký biến động đất đai tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng theo quy định tại các khoản 1 và 2 Điều này.
4. Biện pháp khắc phục hậu quả:
5. Buộc người đang sử dụng đất trong các trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, không thực hiện đăng ký biến động đất đai phải làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định.”
Như vậy Mua đất nhưng không sang tên có thể bị xử phạt từ 1 triệu đến 5 triệu đồng ở khu vực nông thôn, còn ở thành thị thì gấp đôi. Đồng thời buộc phải đăng ký theo quy định pháp luật. Lưu ý: Mức phạt tiền áp dụng đối với hành vi vi phạm hành chính do cá nhân thực hiện. Trường hợp hành vi vi phạm hành chính do tổ chức thực hiện thì phạt tiền gấp hai lần mức phạt tiền quy định đối với cá nhân (khoản 1 Điều 6 Nghị định này).
Thứ hai, không thể sang tên do lỗi của bên bán
Thực tế rất nhiều trường hợp mặc dù đã có sự phối hợp của bên bán nhưng bên mua vẫn không thể hoàn tất thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất bởi các lỗi của bên bán như: Nhà ở, công trình xây dựng trên đất không đúng với giấy phép, không đúng với ghi nhận trong giấy chứng nhận. Hoặc tại thời điểm các bên làm thủ tục sang tên, Bên bán bị một bên thứ ba khởi kiện về tranh chấp đất đai và bị Tòa án có thẩm quyền ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển dịch quyền về tài sản, cấm thay đổi hiện trạng tài sản đối với tài sản đang tranh chấp. Lúc này để làm được thủ tục sang tên, các bên phải giải quyết các vấn đề trên thì Văn phòng Đăng ký đất đai ghi nhận quyền sử dụng đất cho bên mua hoặc nếu vấn đề không được giải quyết thì một trong các bên có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết tranh chấp liên quan Hợp đồng mua bán nhà đất
3. Cách phòng ngừa rủi ro nhà đất không sang tên sổ được trước khi giao dịch mua bán đất
Tranh chấp đất đai dẫn đến khởi kiện là điều mà các bên không bao giờ mong muốn, đặc biệt là bên mua thường phải bỏ ra một số tiền rất lớn để mua tài sản là nhà đất. Do đó, khi mua bán nhà đất trước hết người mua phải tìm hiểu kỹ hiện trạng đất để tránh tình trạng mua bán nhà đất không chính chủ, mua bán qua các hình thức không hợp pháp cũng như để phòng ngừa tình trạng mua bán đất đã công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất nhưng các bên không thực hiện sang tên được (có thể vì cơ quan nhà nước không cho sang tên hoặc vì bên bán cố tình không phối hợp sang tên sổ đỏ ….).
Một số giải pháp phòng ngừa rủi ro cho trường hợp đã mua đất có công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật nhưng sau đó các bên không sang tên sổ cho người mua đất được:
Thứ nhất: Trước khi quyết định ký Hợp đồng đặt cọc, Hợp đồng mua bán nhà đất, người mua nên tìm hiểu kỹ tính pháp lý của nhà đất để đảm bảo nhà đất không bị trở ngại trong việc chuyển nhượng, sang tên. Một số điều kiện pháp lý liên quan nhà đất cần phải được kiểm tra như: nhà đất có đang bị tranh chấp hay không, nhà đất có đang bị thế chấp tại ngân hàng không, nhà đất có đang bị kê biên đảm bảo thi hành án không, nhà đất có nằm trong diện quy hoạch không, đặc biệt người mua cần kiểm tra hiện trạng thực tế nhà đất có đúng với thông tin nhà đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hay không …
Thứ hai: Trong Hợp đồng mua bán nhà đất nên quy định, bổ sung đầy đủ, rõ ràng các điều khoản để bảo vệ bên mua nếu xảy ra trường hợp sau khi công chứng, chứng thực hợp đồng mà các bên không sang tên sổ cho người mua nhà đất được hoặc thực hiện việc sang tên sổ quá chậm.
Chẳng hạn Hợp đồng mua bán nhà đất có thể quy định rõ thời hạn bên bán cam kết hoàn tất sang tên sổ cho bên mua, và chế tài xử lý vi phạm trong trường hợp sang tên sổ đỏ chậm trễ do lỗi bên bán thì bên bán phải chịu phạt vi phạm bao nhiêu % trên số tiền mua bán đất được thể hiện trong Hợp đồng (hoặc nêu rõ một số tiền phạt vi phạm cụ thể) tương ứng với số ngày chậm trễ đã cam kết trong Hợp đồng và bồi thường thiệt hại phát sinh (nếu có).
Hợp đồng phải quy định rõ bên mua (tùy quyết định của mình) được quyền hủy bỏ hợp đồng mua bán đất đã công chứng nếu như vì lỗi bên bán (nên xác định rõ các lỗi đó là lỗi gì…) mà bên mua không thực hiện thủ tục sang tên sổ được, hậu quả pháp lý của việc hủy bỏ hợp đồng là các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận (bên mua nhận lại tiền, bên bán nhận lại đất), quy định số tiền phạt vi phạm hợp đồng, bồi thường thiệt hại phát sinh (nếu có)…, số tiền đáng lý ra bên mua được hưởng nếu sang tên thành công đối với mảnh đất đó …
Thứ ba: Trong Hợp đồng mua bán nhà đất, Bên mua có thể thỏa thuận với bên bán là thanh toán trước một số tiền nhất định tại thời điểm công chứng hợp đồng, số tiền còn lại sẽ thanh toán đủ khi hoàn tất sang tên sổ, ví dụ thỏa thuận bên mua thanh toán trước 95% tiền mua nhà đất, phần còn lại 5% sẽ thanh toán khi hoàn thành thủ tục sang tên sổ đỏ.
Trên đây là một số ý kiến pháp lý cơ bản liên quan đến vấn đề Hợp đồng mua bán đất đã công chứng nhưng không sang tên sổ được, nhìn chung để khắc phục tốt nhất những rủi ro này, các bên (đặc biệt là bên mua) nên có Luật sư tham gia vào quá trình kiểm tra pháp lý mảnh đất, tư vấn và soạn thảo, rà soát Hợp đồng mua bán để hạn chế, phòng ngừa các rủi ro pháp lý phát sinh liên quan giao dịch.
KHUYẾN NGHỊ CỦA LUẬT 3S:
[1] Đây là Bài viết khái quát chung về vấn đề pháp lý mà quý Khách hàng, độc giả của Luật 3S đang quan tâm, không phải ý kiến pháp lý nhằm giải quyết trực tiếp các vấn đề pháp lý của từng Khách hàng. Do đó, bài viết này không xác lập quan hệ Khách hàng – Luật sư, và không hình thành các nghĩa vụ pháp lý của chúng tôi với quý Khách hàng.
[2] Nội dung bài viết được xây dựng dựa trên cơ sở pháp lý là các quy định pháp luật có hiệu lực ngay tại thời điểm công bố thông tin, đồng thời bài viết có thể sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy (nếu có). Tuy nhiên, lưu ý về hiệu lực văn bản pháp luật được trích dẫn trong bài viết có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại mà mọi người đọc được bài viết này. Do đó, cần kiểm tra tính hiệu lực của văn bản pháp luật trước khi áp dụng để giải quyết các vấn đề pháp lý của mình hoặc liên hệ Luật 3S để được tư vấn giải đáp.
[3] Để được Luật sư, chuyên gia tại Luật 3S hỗ trợ tư vấn chi tiết, chuyên sâu, giải quyết cho từng trường hợp vướng mắc pháp lý cụ thể, quý Khách hàng vui lòng liên hệ Luật 3S theo thông tin sau: Hotline: 0363.38.34.38 (Zalo/Viber/Call/SMS) hoặc Email: info.luat3s@gmail.com
[4] Dịch vụ pháp lý tại Luật 3S:
Tư vấn Luật | Dịch vụ pháp lý | Luật sư Riêng | Luật sư Gia đình | Luật sư Doanh nghiệp | Tranh tụng | Thành lập Công ty | Giấy phép kinh doanh | Kế toán Thuế – Kiểm toán | Bảo hiểm | Hợp đồng | Phòng pháp chế, nhân sự thuê ngoài | Đầu tư | Tài chính | Dịch vụ pháp lý khác …
