Mua đất nông nghiệp để ở – khi nào được chuyển mục đích sử dụng đất?

MUA ĐẤT NÔNG NGHIỆP ĐỂ Ở – KHI NÀO ĐƯỢC CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT?

Trong thực tiễn hiện nay, việc người dân mua đất nông nghiệp với mục đích làm nhà ở diễn ra rất phổ biến do giá đất thấp hơn nhiều so với đất ở. Tuy nhiên, không ít trường hợp sau khi mua đất mới phát hiện rằng không thể xây nhà, hoặc xây xong thì bị xử phạt, buộc tháo dỡ, thậm chí không được cấp Giấy chứng nhận. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ việc chưa hiểu đúng quy định pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất.

1. Thế nào là đất nông nghiệp và đất ở?

Theo Điều 9 Luật Đất đai 2024, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được chia thành 03 nhóm: (i) Nhóm đất nông nghiệp; (ii) Nhóm đất phi nông nghiệp và (iii) Nhóm đất chưa sử dụng

Trong đó, Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất;

d) Đất nuôi trồng thủy sản;

đ) Đất chăn nuôi tập trung;

e) Đất làm muối;

g) Đất nông nghiệp khác.

Đối với đất ở thì theo điểm a khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai, Đất ở, gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.

Theo khoản 1 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP thì: Đất ở là đất làm nhà ở và các mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị, trong đó:

a) Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới đơn vị hành chính xã, trừ đất ở đã thực hiện dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn nhưng vẫn thuộc địa giới đơn vị hành chính xã;

b) Đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phạm vi địa giới đơn vị hành chính phường, thị trấn và đất ở nằm trong phạm vi địa giới đơn vị hành chính xã mà đã thực hiện dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn.

2. Khi nào được phép chuyển mục đích sử dụng đất?

Theo khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, việc chuyển mục đích sử dụng đất không phải là quyền tự do tuyệt đối của người sử dụng đất mà chỉ được thực hiện khi có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong các trường hợp luật định.

Theo đó, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền gồm:

– Chuyển từ đất trồng lúa; đất rừng đặc dụng, phòng hộ; đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp.

– Chuyển từ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp;

– Chuyển từ các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn.

– Chuyển từ đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng hoặc cho thuê đất.

– Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở;

– Chuyển từ đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng cho mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

– Chuyển từ đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.

Từ quy định trên có thể thấy: Nếu việc thay đổi mục đích sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì người sử dụng đất bắt buộc phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, và chỉ được phép chuyển mục đích sử dụng đất sau khi đã có quyết định cho phép của cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp tự ý chuyển mục đích sử dụng đất khi chưa được cho phép sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định, bao gồm hình thức phạt tiền và buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm. Như vậy, việc chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, trong đó có đất ở, là trường hợp thuộc diện phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai.

3. Điều kiện được chuyển đất nông nghiệp sang đất ở?

Theo khoản 5 Điều 116 Luật đất đai 2024 (được sửa đổi, bổ sung tại Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024) thì hộ gia đình, cá nhân được phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở nếu phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Như vậy, việc chuyển đất nông nghiệp sang đất ở không phụ thuộc vào nhu cầu sử dụng của người dân, mà phụ thuộc quyết định vào vị trí thửa đất và sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

4. Tự ý xây nhà trên đất nông nghiệp bị phạt như thế nào?

Theo Điều 10 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, hành vi sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp để chuyển sang đất phi nông nghiệp khi chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bị coi là hành vi vi phạm pháp luật đất đai và sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính với mức xử phạt phụ thuộc vào mục đích chuyển đổi, diện tích đất vi phạm và địa giới hành chính nơi có đất, cụ thể:

“Điều 10. Sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất phi nông nghiệp mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép

1. Hành vi chuyển đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) thuộc địa giới hành chính của xã thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với diện tích đất dưới 0,05 héc ta;

b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

c) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

d) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 01 héc ta đến dưới 02 héc ta;

e) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 02 héc ta trở lên.

2. Hành vi chuyển đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất ở thuộc địa giới hành chính của xã thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với diện tích đất từ dưới 0,01 héc ta;

b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,01 héc ta đến dưới 0,03 héc ta;

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,03 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;

d) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,1 héc ta trở lên.

3. Hành vi chuyển đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất phi nông nghiệp thuộc địa giới hành chính của phường, thị trấn thì mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt tương ứng với quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.

4. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai;

b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.”

KHUYẾN NGHỊ CỦA LUẬT 3S:

[1] Đây là Bài viết khái quát chung về vấn đề pháp lý mà quý Khách hàng, độc giả của Luật 3S đang quan tâm, không phải ý kiến pháp lý nhằm giải quyết trực tiếp các vấn đề pháp lý của từng Khách hàng. Do đó, bài viết này không xác lập quan hệ Khách hàng – Luật sư, và không hình thành các nghĩa vụ pháp lý của chúng tôi với quý Khách hàng.

[2] Nội dung bài viết được xây dựng dựa trên cơ sở pháp lý là các quy định pháp luật có hiệu lực ngay tại thời điểm công bố thông tin, đồng thời bài viết có thể sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy (nếu có). Tuy nhiên, lưu ý về hiệu lực văn bản pháp luật được trích dẫn trong bài viết có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại mà mọi người đọc được bài viết này. Do đó, cần kiểm tra tính hiệu lực của văn bản pháp luật trước khi áp dụng để giải quyết các vấn đề pháp lý của mình hoặc liên hệ Luật 3S để được tư vấn giải đáp.

[3] Để được Luật sư, chuyên gia tại Luật 3S hỗ trợ tư vấn chi tiết, chuyên sâu, giải quyết cho từng trường hợp vướng mắc pháp lý cụ thể, quý Khách hàng vui lòng liên hệ Luật 3S theo thông tin sau: Hotline: 0363.38.34.38 (Zalo/Viber/Call/SMS) hoặc Email: info.luat3s@gmail.com

[4] Dịch vụ pháp lý tại Luật 3S:

Mua đất nông nghiệp để ở – khi nào được chuyển mục đích sử dụng đất?

24

Th12