Những điều cần biết về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
Hiện nay, có rất nhiều dự án nhà ở hình thành trong tương lai có đầy đủ pháp lý, kể cả thủ tục bảo lãnh ngân hàng, nên rất nhiều người đã rất yên tâm góp tiền vào mua các loại nhà ở này. Tuy nhiên, thực tế nhiều người mua vẫn gặp rủi ro chưa nhận được nhà do dự án bị ngừng thi công và không biết lỗi do ai.
Do chưa hiểu biết rõ về việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai và cũng chưa nắm hết quy trình được cấp bảo lãnh cho căn nhà mình mua. Nên khi xảy ra sự việc chậm trễ hoặc không bàn giao nhà của chủ đầu tư thì nhiều người lại không biết cách đòi lại số tiền thông qua việc bảo lãnh của Ngân hàng đối với căn nhà mình đã mua. Vì vậy, bài viết sau đây Luật 3S sẽ trình bày các nội dung liên quan đến việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai để người mua hiểu rõ hơn về quy định này, cũng như những lưu ý mà người mua cần lưu ý khi thực hiện mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
I. CƠ SỞ PHÁP LÝ
– Bộ luật dân sự 2015;
– Luật nhà ở 2014;
– Luật kinh doanh bất động sản 2014;
– Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản
– Thông tư 07/2015/TT-NHNN về bảo lãnh ngân hàng
– Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi quy định bảo lãnh ngân hàng
II. NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI LÀ GÌ?
Căn cứ Khoản 19, Điều 3 Luật Nhà ở 2014, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
***Điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
Căn cứ Điều 55 và Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh bao gồm:
1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
3. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Như vậy, để đưa nhà ở hình thành trong tương lại vào kinh doanh, thì loại nhà ở này phải đáp ứng 3 điều kiện:
(i) Có đầy đủ các giấy tờ theo khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản nêu trên;
(ii) Có văn bản chấp thuận nhà ở đủ điều kiện được mở bán, cho thuê mua của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (Cụ thể là Sở xây dựng tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương);
(iii) Chủ đầu tư dự án phải được phải được bảo lãnh bởi ngân hàng thương mại có đủ năng lực tài chính.
III. BẢO LÃNH LÀ GÌ?
Bảo lãnh là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng được quy định tại khoản 7 Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015.
Khoản 1 Điều 335 Bộ luật Dân sự 2015 định nghĩa bảo lãnh là việc người thứ ba (bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (bên được bảo lãnh) nếu khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được nhận bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
Trong lĩnh vực ngân hàng, thì bảo lãnh ngân hàng được hiểu là cam kết bằng văn bản của tổ chức tín dụng (bên bảo lãnh) với bên có quyền (bên nhận bảo lãnh) về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho khách hàng (bên được bảo lãnh) khi khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đã cam kết với bên nhận bảo lãnh. Khách hàng phải nhận nợ và hoàn trả cho tổ chức tín dụng số tiền đã được trả thay.
Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, việc bảo lãnh này được hiểu là bảo lãnh ngân hàng, theo đó ngân hàng thương mại cam kết với bên mua, bên thuê mua (gọi là bên mua) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại (Khoản 1, Điều 12 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 3 Điều 1 Thông tư số 13/2017/TT-NHNN).
Theo đó:
– Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.
Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.
– Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
– Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản và quy định của pháp luật về bảo lãnh.
(Khoản 2,3,4 Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản)
Có thể thấy, việc bảo lãnh này nhằm mục đích đảm bảo cho bên mua nhà ở hình thành trong tương lai tránh được những rủi ro phát sinh thường thấy trong mua bán nhà ở trong giai đoạn chưa hoàn thành như: Chủ đầu tư chậm tiến độ, không bàn giao nhà,…cũng như tạo sự tin cậy, ràng buộc các bên hơn đối với giao dịch chứa nhiều rủi ro như loại nhà ở này.
IV. ĐIỀU KIỆN ĐỂ ĐƯỢC BẢO LÃNH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Căn cứ Khoản 3, Điều 12 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 3 Điều 1 Thông tư số 13/2017/TT-NHNN; điều kiện để được bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, bao gồm:
Thứ nhất, trừ trường hợp ngân hàng thương mại bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng thì chủ đầu tư phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:
– Có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật.
– Nghĩa vụ được bảo lãnh là nghĩa vụ tài chính hợp pháp, trừ nghĩa vụ bảo lãnh thanh toán trái phiếu đối với các doanh nghiệp phát hành với mục đích cơ cấu lại nợ và trái phiếu phát hành bởi công ty con, công ty liên kết của tổ chức tín dụng khác.
– Được tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cấp bảo lãnh đánh giá có khả năng hoàn trả lại số tiền mà tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải trả thay khi thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.
Thứ hai, dự án của chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014 (Tức phải thỏa điều kiện (i) và (ii) Mục II nêu trên)
V. TRÌNH TỰ THỰC HIỆN BẢO LÃNH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
[1] Chủ đầu tư chuẩn bị 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp bảo lãnh bao gồm:
a) Văn bản đề nghị bảo lãnh;
b) Tài liệu về khách hàng;
c) Tài liệu về nghĩa vụ được bảo lãnh;
d) Tài liệu về biện pháp bảo đảm (nếu có);
đ) Tài liệu về các bên liên quan khác (nếu có).
Căn cứ tình hình thực tế nghiệp vụ bảo lãnh của Ngân hàng và đặc điểm cụ thể của từng nhóm khách hàng, mà Ngân hàng sẽ hướng dẫn cụ thể, công bố công khai về yêu cầu hồ sơ cần gửi tới để Ngân hàng xem xét cấp bảo lãnh.
(Điều 13 Thông tư 07/2015/TT-NHNN)
[2] Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
Căn cứ Khoản 4, điều 12 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 3 Điều 1 Thông tư số 13/2017/TT-NHNN; trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện như sau:
a. Căn cứ đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng, ngân hàng thương mại xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư;
b. Ngân hàng thương mại và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản:
– Hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được lập dưới hình thức thỏa thuận cấp bảo lãnh quy định tại khoản 11 Điều 3, Điều 14 Thông tư 07/2015/TT-NHNN và nội dung phù hợp với quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản;
– Số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua theo quy định tại Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản và các khoản tiền khác chủ đầu tư có nghĩa vụ phải hoàn lại cho bên mua theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua;
– Thỏa thuận cấp bảo lãnh có hiệu lực kể từ ngày ký cho đến khi toàn bộ các cam kết bảo lãnh cho bên mua hết hiệu lực theo quy định tại Điều 23 Thông tư 07/2015/TT-NHNN.
c. Ngân hàng thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua:
– Trong vòng 10 ngày làm việc từ ngày ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trong đó có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua, chủ đầu tư phải gửi cho ngân hàng thương mại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở;
– Trong thời hạn 5 ngày làm việc từ ngày nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, ngân hàng thương mại căn cứ hợp đồng và thỏa thuận cấp bảo lãnh để phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua và gửi đến địa chỉ của bên mua;
– Cam kết bảo lãnh được phát hành dưới hình thức thư bảo lãnh cho từng bên mua theo quy định tại điểm a khoản 12 Điều 3 và Điều 15 Thông tư 07/2015/TT-NHNN cho từng bên mua;
– Thời hạn hiệu lực của cam kết bảo lãnh được xác định kể từ ngày phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.
***Lưu ý về xác định số dư bảo lãnh:
a) Số dư bảo lãnh đối với chủ đầu tư là tổng số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước của các bên mua theo tiến độ đã thỏa thuận trước khi nhà ở được bàn giao và giảm dần khi nghĩa vụ bảo lãnh đối với bên mua chấm dứt theo quy định tại Điều 23 Thông tư 07/2015/TT-NHNN. Thời điểm ghi nhận số dư bảo lãnh đối với chủ đầu tư là thời điểm chủ đầu tư thông báo với ngân hàng thương mại số tiền đã nhận ứng trước của các bên mua quy định tại điểm b khoản này;
b) Ngân hàng thương mại và chủ đầu tư thỏa thuận về thời gian thông báo số tiền đã nhận ứng trước của các bên mua nhưng tối thiểu phải thông báo một lần vào ngày cuối cùng hàng tháng để làm cơ sở xác định số dư bảo lãnh. Chủ đầu tư tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc thông báo chính xác số tiền đã nhận ứng trước của các bên mua theo đúng thời gian thỏa thuận cho ngân hàng thương mại.
(khoản 3 Điều 1 Thông tư số 13/2017/TT-NHNN)
VI. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CÁC BÊN ĐỐI VỚI QUAN HỆ BẢO LÃNH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
1. Đối với Ngân hàng (Bên bảo lãnh)
***Ngân hàng bảo lãnh có các quyền sau đây:
– Chấp nhận hoặc từ chối đề nghị cấp bảo lãnh.
– Đề nghị bên xác nhận bảo lãnh thực hiện xác nhận bảo lãnh đối với khoản bảo lãnh của mình cho bên được bảo lãnh.
– Yêu cầu bên được bảo lãnh hoặc bên bảo lãnh đối ứng và các bên liên quan cung cấp các tài liệu, thông tin có liên quan đến việc thẩm định bảo lãnh tài sản bảo đảm (nếu có).
– Yêu cầu bên được bảo lãnh hoặc bên bảo lãnh đối ứng có các biện pháp bảo đảm cho nghĩa vụ được bảo lãnh (nếu cần).
– Thực hiện kiểm tra, giám sát tình hình tài chính của khách hàng trong thời hạn hiệu lực của bảo lãnh.
– Thu phí bảo lãnh, điều chỉnh phí bảo lãnh; áp dụng, điều chỉnh lãi suất, lãi suất phạt.
– Từ chối thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh khi cam kết bảo lãnh hết hiệu lực hoặc hồ sơ yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh không đáp ứng đủ các điều kiện quy định trong cam kết bảo lãnh, hoặc có bằng chứng chứng minh chứng từ xuất trình là giả mạo.
– Hạch toán ghi nợ cho bên được bảo lãnh (trong trường hợp bảo lãnh ngân hàng) ngay khi thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, yêu cầu bên được bảo lãnh hoàn trả số tiền mà bên bảo lãnh đã trả thay theo cam kết.
– Yêu cầu thành viên đồng bảo lãnh khác hoàn trả số tiền đã trả thay cho bên được bảo lãnh trong trường hợp thành viên làm đầu mối thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh trong đồng bảo lãnh.
– Xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận và quy định của pháp luật.
– Chuyển nhượng quyền, nghĩa vụ của mình cho tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài khác theo thỏa thuận của các bên liên quan phù hợp với quy định của pháp luật.
– Khởi kiện theo quy định của pháp luật khi bên được bảo lãnh vi phạm nghĩa vụ đã cam kết.
– Các quyền khác theo thỏa thuận của các bên phù hợp với quy định của pháp luật.
***Ngân hàng bảo lãnh có các nghĩa vụ sau đây
– Có trách nhiệm cung cấp các thông tin, tài liệu liên quan đến thẩm quyền phát hành cam kết bảo lãnh cho các bên có liên quan; thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh khi nhận được yêu cầu phù hợp với quy định tại cam kết bảo lãnh.
– Thực hiện đầy đủ, đúng nghĩa vụ bảo lãnh quy định tại Điều 21 Thông tư 07/2015/TT-NHNN.
– Hoàn trả đầy đủ tài sản bảo đảm (nếu có) và các giấy tờ có liên quan cho bên bảo đảm khi thanh lý thỏa thuận cấp bảo lãnh, nếu không có thỏa thuận khác.
– Chậm nhất sau 10 (mười) ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản khiếu nại của bên nhận bảo lãnh về lý do từ chối thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, phải có văn bản trả lời bên khiếu nại.
– Thực hiện lưu giữ hồ sơ bảo lãnh theo quy định của pháp luật.
– Hướng dẫn đối với bên nhận bảo lãnh việc kiểm tra và xác nhận tính xác thực của cam kết bảo lãnh được phát hành.
– Các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận của các bên phù hợp với quy định của pháp luật.
(Điều 29, Điều 30 Thông tư 07/2015/TT-NHNN)
2. Đối với Chủ đầu tư (Bên được bảo lãnh)
***Chủ đầu tư có các quyền sau:
a) Từ chối các yêu cầu của bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng, bên xác nhận bảo lãnh không đúng với các thỏa thuận trong thỏa thuận cấp bảo lãnh hoặc cam kết bảo lãnh;
b) Đề nghị bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng thực hiện đúng nghĩa vụ, trách nhiệm theo cam kết;
c) Khởi kiện theo quy định của pháp luật khi bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng vi phạm nghĩa vụ đã cam kết;
d) Thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật khi các bên liên quan thực hiện chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ bảo lãnh của các bên đối với khoản bảo lãnh;
đ) Kiểm tra tính xác thực của cam kết bảo lãnh;
e) Các quyền khác theo thỏa thuận của các bên phù hợp với quy định của pháp luật.
***Chủ đầu tư có các nghĩa vụ sau:
a) Từ chối các yêu cầu của bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng, bên xác nhận bảo lãnh không đúng với các thỏa thuận trong thỏa thuận cấp bảo lãnh hoặc cam kết bảo lãnh;
b) Đề nghị bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng thực hiện đúng nghĩa vụ, trách nhiệm theo cam kết;
c) Khởi kiện theo quy định của pháp luật khi bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng vi phạm nghĩa vụ đã cam kết;
d) Thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật khi các bên liên quan thực hiện chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ bảo lãnh của các bên đối với khoản bảo lãnh;
đ) Kiểm tra tính xác thực của cam kết bảo lãnh;
e) Các quyền khác theo thỏa thuận của các bên phù hợp với quy định của pháp luật.
(Điều 31 Thông tư 07/2015/TT-NHNN)
3. Đối với người mua (Bên nhận bảo lãnh)
*** Bên mua có các quyền sau đây:
a) Yêu cầu bên bảo lãnh, bên xác nhận bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh;
b) Yêu cầu bên bảo lãnh, bên xác nhận bảo lãnh thực hiện đúng nghĩa vụ, trách nhiệm theo cam kết bảo lãnh;
c) Khởi kiện theo quy định của pháp luật khi bên bảo lãnh, bên xác nhận bảo lãnh vi phạm nghĩa vụ đã cam kết;
d) Kiểm tra tính xác thực của cam kết bảo lãnh;
đ) Chuyển nhượng quyền, nghĩa vụ của mình cho tổ chức, cá nhân khác theo thỏa thuận của các bên liên quan phù hợp với quy định của pháp luật;
e) Miễn thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh cho bên bảo lãnh, bên xác nhận bảo lãnh;
g) Các quyền khác theo thỏa thuận của các bên phù hợp với quy định của pháp luật.
*** Bên mua có các nghĩa vụ sau đây:
a) Thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ trong các hợp đồng liên quan đến nghĩa vụ bảo lãnh, đảm bảo phù hợp với nội dung cam kết bảo lãnh;
b) Thông báo kịp thời cho bên bảo lãnh, bên xác nhận bảo lãnh và các bên liên quan dấu hiệu vi phạm, hành vi vi phạm của bên được bảo lãnh;
c) Các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận của các bên phù hợp với quy định của pháp luật.
(Điều 32 Thông tư 07/2015/TT-NHNN)
VII. NHỮNG LƯU Ý MÀ NGƯỜI MUA NHÀ CẦN PHẢI BIẾT VỀ BẢO LÃNH MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
1. Việc chủ đầu tư được cấp phép đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai không đồng nghĩa với việc chủ đầu tư đã có bảo lãnh của ngân hàng.
Khoản 2 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản chỉ quy định: Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Tuy nhiên, thủ tục tại giai đoạn này không quy định bắt buộc chủ đầu tư phải nộp chứng thư bảo lãnh của ngân hàng. Do đó, Sở xây dựng cũng không có cơ sở yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thêm hồ sơ này.
Bên mua cần phải hiểu rằng tại giai đoạn này, Sở xây dựng chỉ ra văn bản cấp phép đủ điều kiện mở bán dự án nhà ở hình thành trong tương lại cho chủ đầu tư. Lúc này, chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán nhà ở với khách hàng. Sau khi có hợp đồng mua bán thì chủ đầu tư mới gửi hợp đồng mua bán này cho Ngân hàng, sau khi nhận được hợp đồng mua bán, thì lúc này ngân hàng mới cấp thư bảo lãnh cho từng khách hàng đã ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Hay nói cách khác, phải có văn bản cấp phép đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai của Sở xây dựng và Hợp đồng mua bán với khách hàng thì mới có thư bảo lãnh của Ngân hàng.
2. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai với Ngân hàng phải được thể hiện bằng “Hợp đồng bảo lãnh” chính thức (Thỏa thuận cấp bảo lãnh).
Hợp đồng bảo lãnh hay thỏa thuận cấp bảo lãnh này phải có các nội dung tại Điều 14 Thông tư 07/2015/TT-NHNN. Đây là hợp đồng chính thức được ký giữa Ngân hàng và Chủ đầu tư (khi chủ đầu tư đủ điều kiện được cấp bảo lãnh), chứ không phải ở dạng công văn Ngân hàng đồng ý về chủ trương sẽ cấp bảo lãnh nếu Chủ đầu tư đủ điều kiện.
3. Người mua cần phân biệt giữa Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai với một số văn bản khách của Ngân hàng cấp cho dự án.
Trên thực tế có một số Chủ đầu tư hoặc nhà phân phối cung cấp một số văn bản của Ngân hàng cấp cho dự án. Các văn bản này thường là văn bản chủ trương (hoặc đồng ý chính thức) cấp tín dụng cho dự án (để Chủ đầu tư dùng vốn xây dựng dự án), hợp đồng cho vay đối với Chủ đầu tư,…Các văn bản, hợp đồng này hoàn toàn khác với bản chất của thư bảo lãnh trong bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà người mua nhà đang quan tâm.
4. Về yêu cầu cấp thư bảo lãnh
Nếu người mua nhà có nhu cầu được bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì khi ký hợp đồng mua bán, người mua phải yêu cầu Chủ đầu tư cung cấp hợp đồng bảo lãnh giữa Chủ đầu tư và Ngân hàng. Đồng thời sau khi ký hợp đồng mua bán 15 ngày mà chưa thấy Ngân hàng gửi thư bảo lãnh cho mình thì phải liên hệ Ngân hàng và Chủ đầu tư để hỏi về việc này để được cấp Thư bảo lãnh.
5. Về phí bảo lãnh
Khoản phí cấp bảo lãnh (thông thường từ 1-2% giá mua) sẽ do người mua và Chủ đầu tư thỏa thuận, quy định. Thông thường sẽ được Chủ đầu tư tính vào giá bán. Trường hợp Chủ đầu tư chưa tính vào giá bán và yêu cầu người mua chi trả khoản phí này thì người mua tiến hành chi trả để được cấp thư bảo lãnh nhằm đảm bảo quyền lợi của mình, tránh rủi ro khi Chủ đầu tư gặp vấn đề gì đó, ví dụ như: Thiếu vốn, năng lực yếu, lừa đảo, bỏ trốn, thi công quá chậm….dẫn đến không thể bàn giao căn hộ như Hợp đồng mua bán đã giao kết thì có thể được Ngân hàng hoàn trả lại tiền.
VIII. CÁC CÂU HỎI THƯỜNG GẶP
1. Mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư có được yêu cầu thanh toán một lần?
Vì nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong giai đoạn xây dựng, chưa hoàn thiện, Mặc dù pháp luật cho phép pháp luật cho phép loại nhà ở này khi đủ điều kiện mở bán thì các bên được quyền mua bán. Tuy nhiên, để thảm thiểu rủi ro cho bên mua, thì pháp luật đã quy định về tiến độ thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như sau:
– Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng;
– Trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
– Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
Ngoài ra, pháp luật còn quy định, Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.
(Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản)
2. Có được chuyển nhượng hợp đồng bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai?
Theo quy định của pháp luật thì bên mua, bên thuê mua được quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương. Tuy nhiên, Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không áp dụng đối với hợp đồng thuê, mua nhà ở xã hội.
Để được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lại thì phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:
– Có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định về điều kiện hợp đồng kinh doanh bất động sản theo Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP; trong trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày 01/03/2022 thì phải có hợp đồng đã ký kết.
– Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận)
– Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải trong diện không có tranh chấp, khiếu kiện.
– Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.
Lưu ý: Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng. Trường hợp mua bán, thuê mua nhiều căn nhà, công trình xây dựng trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà, công trình xây dựng thì bên chuyển nhượng phải thỏa thuận với chủ đầu tư để sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
(Điều 59 Luật kinh doanh bất động sản; Điều 7 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP)
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định tại Điều 8 Nghị định 22/2022/NĐ-CP
KHUYẾN NGHỊ CỦA LUẬT 3S:
[1] Đây là Bài viết khái quát chung về vấn đề pháp lý mà quý Khách hàng, độc giả của Luật 3S đang quan tâm, không phải ý kiến pháp lý nhằm giải quyết trực tiếp các vấn đề pháp lý của từng Khách hàng. Do đó, bài viết này không xác lập quan hệ Khách hàng – Luật sư, và không hình thành các nghĩa vụ pháp lý của chúng tôi với quý Khách hàng.
[2] Nội dung bài viết được xây dựng dựa trên cơ sở pháp lý là các quy định pháp luật có hiệu lực ngay tại thời điểm công bố thông tin, đồng thời bài viết có thể sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy (nếu có). Tuy nhiên, lưu ý về hiệu lực văn bản pháp luật được trích dẫn trong bài viết có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại mà mọi người đọc được bài viết này. Do đó, cần kiểm tra tính hiệu lực của văn bản pháp luật trước khi áp dụng để giải quyết các vấn đề pháp lý của mình hoặc liên hệ Luật 3S để được tư vấn giải đáp.
[3] Để được Luật sư, chuyên gia tại Luật 3S hỗ trợ tư vấn chi tiết, chuyên sâu, giải quyết cho từng trường hợp vướng mắc pháp lý cụ thể, quý Khách hàng vui lòng liên hệ Luật 3S theo thông tin sau: Hotline: 0363.38.34.38 (Zalo/Viber/Call/SMS) hoặc Email: info.luat3s@gmail.com
[4] Dịch vụ pháp lý tại Luật 3S:
Tư vấn Luật | Dịch vụ pháp lý | Luật sư Riêng | Luật sư Gia đình | Luật sư Doanh nghiệp | Tranh tụng | Thành lập Công ty | Giấy phép kinh doanh | Kế toán Thuế – Kiểm toán | Bảo hiểm | Hợp đồng | Phòng pháp chế, nhân sự thuê ngoài | Đầu tư | Tài chính | Dịch vụ pháp lý khác …
