RỦI RO KHI MUA BÁN, CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HAI GIÁ
Trên thực tế, để tránh phải nộp thuế cao, không ít người mua, bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thỏa thuận lấy mức giá do Nhà nước ban hành hoặc mức giá thấp hơn để ghi trong hợp đồng công chứng chứ không ghi giá chuyển nhượng thực tế theo các bên thỏa thuận. Việc này lợi ích nhưng rủi ro phát sinh cho các bên rất nhiều, đặt biệt là người mua.
Thứ nhất, sẽ bị xử phạt hành chính đối với hành vi trốn thuế
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 1 Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012 quy định về đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:
– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;
-Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;
– Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.
Như vậy, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân, trừ trường hợp được miễn thuế theo Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, bao gồm:
“1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.”
Theo khoản 12 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định về mức thuế suất để tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 2% trên giá chuyển nhượng.
Như vậy, khi mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ thực hiện kê khai và nộp thuế TNCN phát sinh từ thu nhập chuyển nhượng bất động sản. Việc kê khai giá chuyển nhượng trên hợp đồng thấp hơn so với thực tế sẽ bị xử lý hành chính với hành vi trốn thuế theo khoản 1 Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP, cụ thể:
“Điều 17. Xử phạt hành vi trốn thuế
1. Phạt tiền 1 lần số thuế trốn đối với người nộp thuế có từ một tình tiết giảm nhẹ trở lên khi thực hiện một trong các hành vi vi phạm sau đây:
…
b) Không ghi chép trong sổ kế toán các khoản thu liên quan đến việc xác định số tiền thuế phải nộp, không khai, khai sai dẫn đến thiếu số tiền thuế phải nộp hoặc tăng số tiền thuế được hoàn, được miễn, giảm thuế, trừ hành vi quy định tại Điều 16 Nghị định này;
….
2. Phạt tiền 1,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế thực hiện một trong các hành vi quy định tại khoản 1 Điều này mà không có tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ.
3. Phạt tiền 2 lần số thuế trốn đối với người nộp thuế thực hiện một trong các hành vi quy định tại khoản 1 Điều này mà có một tình tiết tăng nặng.
4. Phạt tiền 2,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế thực hiện một trong các hành vi quy định tại khoản 1 Điều này có hai tình tiết tăng nặng.
5. Phạt tiền 3 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế thực hiện một trong các hành vi quy định tại khoản 1 Điều này có từ ba tình tiết tăng nặng trở lên.
6. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc nộp đủ số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước đối với các hành vi vi phạm quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5 Điều này.
Trường hợp hành vi trốn thuế theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5 Điều này đã quá thời hiệu xử phạt thì người nộp thuế không bị xử phạt về hành vi trốn thuế nhưng người nộp thuế phải nộp đủ số tiền thuế trốn, tiền chậm nộp tính trên số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước theo thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 8 Nghị định này.
b) Buộc điều chỉnh lại số lỗ, số thuế giá trị gia tăng đầu vào được khấu trừ trên hồ sơ thuế (nếu có) đối với hành vi quy định tại khoản 1, 2, 3, 4, 5 Điều này.
Các hành vi vi phạm quy định tại điểm b, đ, e khoản 1 Điều này bị phát hiện sau thời hạn nộp hồ sơ khai thuế nhưng không làm giảm số tiền thuế phải nộp hoặc chưa được hoàn thuế, không làm tăng số tiền thuế được miễn, giảm thì bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại khoản 3 Điều 12 Nghị định này.”
Như vậy, Ngoài việc bị phạt tiền do hành vi trốn thuế, người bị xử phạt còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc nộp đủ số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước.
Trường hợp hành vi trốn thuế đã quá thời hiệu xử phạt thì người nộp thuế không bị xử phạt về hành vi trốn thuế nhưng người nộp thuế phải nộp đủ số tiền thuế trốn, tiền chậm nộp tính trên số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước trong thời hạn mười năm trở về trước, kể từ ngày phát hiện hành vi vi phạm.
Trường hợp người nộp thuế không đăng ký thuế thì phải nộp đủ số tiền thuế thiếu, số tiền thuế trốn, tiền chậm nộp tiền thuế cho toàn bộ thời gian trở về trước, kể từ ngày phát hiện hành vi vi phạm.
Thứ hai, bị xử lý hình sự về Tội trốn thuế
Căn cứ theo Điều 200 BLHS 2015 sửa đổi, bổ sung 2017 quy định về tội trốn thuế như sau:
“ Điều 200. Tội trốn thuế
1. Người nào thực hiện một trong các hành vi sau đây trốn thuế với số tiền từ 100.000.000 đồng đến dưới 300.000.000 đồng hoặc dưới 100.000.000 đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế hoặc đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194, 195, 196, 202, 250, 251, 253, 254, 304, 305, 306, 309 và 311 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm:
a) Không nộp hồ sơ đăng ký thuế; không nộp hồ sơ khai thuế; nộp hồ sơ khai thuế sau 90 ngày kể từ ngày hết hạn nộp hồ sơ khai thuế hoặc hết thời hạn gia hạn nộp hồ sơ khai thuế theo quy định của pháp luật;
….”
Như vậy, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai giá nhằm trốn thuế với số tiền từ 100 đến dưới 300 triệu đồng thì bị phạt tiền từ 100 – 500 triệu đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm.
Hoặc trốn thuế dưới 100 triệu đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế hoặc đã bị kết án về Tội trốn thuế hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194, 195, 196, 202, 250, 251, 253, 254, 304, 305, 306, 309 và 311 của Bộ luật Hình sự, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm thì bị phạt tiền từ 100 – 500 triệu đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm.
Ngoài ra, Khoản 2, khoản 3, khoản 4, Điều 200, Bộ luật Hình sự 2015 sửa đổi, bổ sung 2017 quy định phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ 500 triệu đồng đến 1,5 tỉ đồng hoặc phạt tù từ 01 – 03 năm:
– Có tổ chức.
– Số tiền trốn thuế từ 300 triệu đồng đến dưới 01 tỷ đồng.
– Lợi dụng chức vụ, quyền hạn.
– Phạm tội 02 lần trở lên.
– Tái phạm nguy hiểm.
Phạm tội trốn thuế với số tiền 1.000.000.000 đồng trở lên, thì bị phạt tiền từ 1.500.000.000 đồng đến 4.500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 02 năm đến 07 năm
Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.
Như vậy, tùy theo hành vi mà mức độ phạm tội, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai giá nhằm trốn thuế có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự với hình phạt chính là phạt tiền hoặc phạt tù có thời hạn lên đến 07 năm theo quy định Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 được sửa đổi, bổ sung 2017.
Thứ ba, có nguy cơ giao dịch dân sự bị tuyên vô hiệu
Tại Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo quy định: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba, giao dịch dân sự đó vô hiệu.”
Như vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng có giá trị thấp hơn so với giá trị thực tế với mục đích nhằm che giấu hợp đồng thực tế và trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế đối với bên thứ ba là cơ quan nhà nước thì hợp đồng được công chứng, chứng thực sẽ vô hiệu do giả tạo.
Theo đó, tại điều 131 BLDS 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:
“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”
Như vậy, khi hợp đồng chuyện nhượng quyền sử dụng đất công chứng bị vô hiệu do gia tạo để che giấu hợp đồng chuyển nhượng thực tế có giá trị cao hơn thì người mua sẽ bị thiệt hại rất lớn do hệ quả của giao dịch dân sự bị vô hiệu là hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Theo đó thì Bên Bán sẽ hoàn trả lại toàn bộ tiền cho Bên Mua và Bên Mua sẽ giao trả lại quyền sử dụng đất cùng các giấy tờ, chứng nhận khác đã nhận. Số tiền đã nhận lúc này được xác định theo hợp đồng chuyển nhượng có công chứng bị tuyên vô hiệu, thấp hơn nhiều so với số tiền thực tế đã chuyển cho bên mua. Ngoài ra, việc khởi kiện để giải quyết tranh chấp tại Tòa án luôn phức tạp, tốn nhiều thời gian, công sức thậm chí là tiền bạc của các bên tranh chấp.
KHUYẾN NGHỊ CỦA LUẬT 3S:
[1] Đây là Bài viết khái quát chung về vấn đề pháp lý mà quý Khách hàng, độc giả của Luật 3S đang quan tâm, không phải ý kiến pháp lý nhằm giải quyết trực tiếp các vấn đề pháp lý của từng Khách hàng. Do đó, bài viết này không xác lập quan hệ Khách hàng – Luật sư, và không hình thành các nghĩa vụ pháp lý của chúng tôi với quý Khách hàng.
[2] Nội dung bài viết được xây dựng dựa trên cơ sở pháp lý là các quy định pháp luật có hiệu lực ngay tại thời điểm công bố thông tin, đồng thời bài viết có thể sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy (nếu có). Tuy nhiên, lưu ý về hiệu lực văn bản pháp luật được trích dẫn trong bài viết có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại mà mọi người đọc được bài viết này. Do đó, cần kiểm tra tính hiệu lực của văn bản pháp luật trước khi áp dụng để giải quyết các vấn đề pháp lý của mình hoặc liên hệ Luật 3S để được tư vấn giải đáp.
[3] Để được Luật sư, chuyên gia tại Luật 3S hỗ trợ tư vấn chi tiết, chuyên sâu, giải quyết cho từng trường hợp vướng mắc pháp lý cụ thể, quý Khách hàng vui lòng liên hệ Luật 3S theo thông tin sau: Hotline: 0363.38.34.38 (Zalo/Viber/Call/SMS) hoặc Email: info.luat3s@gmail.com
[4] Dịch vụ pháp lý tại Luật 3S:
Tư vấn Luật | Dịch vụ pháp lý | Luật sư Riêng | Luật sư Gia đình | Luật sư Doanh nghiệp | Tranh tụng | Thành lập Công ty | Giấy phép kinh doanh | Kế toán Thuế – Kiểm toán | Bảo hiểm | Hợp đồng | Phòng pháp chế, nhân sự thuê ngoài | Đầu tư | Tài chính | Dịch vụ pháp lý khác …
