SỔ ĐỎ ĐỨNG TÊN BỐ MẸ NHƯNG CON XÂY NHÀ TRÊN ĐẤT, NHÀ ĐÓ THUỘC SỞ HỮU CỦA AI?
Trong thực tiễn quản lý, sử dụng đất đai ở Việt Nam, việc bố mẹ đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) nhưng cho con xây nhà trên đất là hiện tượng rất phổ biến, nhất là ở khu vực nông thôn hoặc trong các gia đình nhiều thế hệ cùng sinh sống. Khi quan hệ gia đình còn hòa thuận, vấn đề này thường không phát sinh tranh chấp; tuy nhiên, khi xảy ra mâu thuẫn, ly hôn, chia thừa kế hoặc khi bố mẹ qua đời, câu hỏi pháp lý cốt lõi đặt ra là: ngôi nhà do con xây trên đất đứng tên bố mẹ thì thuộc quyền sở hữu của ai?
1. Phân biệt giữa quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở
Căn cứ theo quy định tại khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của Luật này có giá trị pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Luật này.”
Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Căn cứ khoản 1 Điều 9 Luật Nhà ở 2023:
“1. Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật này được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu nhà ở thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận), trừ trường hợp nhà ở thuộc tài sản công.
Nhà ở được ghi nhận quyền sở hữu trong Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.”
Như vậy, Pháp luật đất đai và dân sự Việt Nam xác định rõ quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là hai quyền độc lập về mặt pháp lý, nhưng có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Người đứng tên sổ đỏ là người có quyền sử dụng đất hợp pháp, còn nhà ở là tài sản có thể thuộc quyền sở hữu của người khác nếu có căn cứ pháp lý xác lập.
2. Quyền sở hữu nhà ở trên đất do cha, mẹ đứng tên
Pháp luật đất đai Việt Nam xác định quyền sử dụng đất là quyền phải đăng ký, và người có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được Nhà nước công nhận là chủ thể sử dụng đất hợp pháp. Vì vậy, khi sổ đỏ đứng tên cha, mẹ, thì về nguyên tắc, cha, mẹ có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất, bao gồm quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, để thừa kế hoặc định đoạt quyền sử dụng đất theo ý chí của mình. Việc con sinh sống ổn định trên đất hoặc trực tiếp bỏ tiền xây dựng nhà không làm thay đổi chủ thể quyền sử dụng đất, trừ trường hợp người con chứng minh được mình có đóng góp trực tiếp, hợp pháp vào việc tạo lập quyền sử dụng đất, hoặc giữa các bên có thỏa thuận rõ ràng về việc phân chia, chuyển giao quyền sử dụng đất.
Theo đó, trong trường hợp cha, mẹ vẫn đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có văn bản tặng cho đất, không có hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, mà chỉ đồng ý cho con xây nhà để ở nhờ hoặc ở lâu dài, thì về mặt pháp lý, quyền sử dụng đất vẫn thuộc về cha, mẹ. Việc người con bỏ tiền xây dựng nhà hoặc sử dụng đất trong thời gian dài không làm phát sinh quyền sử dụng đất cho người con, nếu không có căn cứ pháp lý chứng minh việc chuyển quyền hoặc cùng tạo lập quyền sử dụng đất.
Đối với ngôi nhà được xây dựng trên đất, trong trường hợp người con có đầy đủ chứng cứ hợp pháp chứng minh mình là người bỏ toàn bộ tiền và công sức để tạo lập tài sản, thì về nguyên tắc pháp lý, ngôi nhà có thể được xác định là tài sản thuộc quyền sở hữu của người con. Tuy nhiên, do nhà ở là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất nên việc xây dựng nhà trên đất chỉ hợp pháp khi có sự đồng ý của người có quyền sử dụng đất.
Khi phát sinh tranh chấp, Tòa án trên thực tế thường lựa chọn phương án giải quyết theo giá trị, đảm bảo quyền lợi cân bằng cho các bên. Theo đó, Tòa án sẽ định giá toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, sau đó phân định quyền lợi của các bên thông qua nghĩa vụ thanh toán chênh lệch. Trong thực tiễn xét xử, cách giải quyết thường rơi vào một trong hai phương án phổ biến:
(i) Cha, mẹ (hoặc người có quyền sử dụng đất) tiếp tục quản lý, sử dụng toàn bộ đất và tài sản trên đất, đồng thời thanh toán cho người con giá trị căn nhà mà con đã đầu tư xây dựng; hoặc
(ii) Người con thanh toán cho cha, mẹ giá trị quyền sử dụng đất, để tiếp tục sở hữu và sử dụng cả nhà và đất, nếu các bên có thiện chí và đáp ứng được điều kiện tài chính.
Ngoài ra, ví dụ, nếu người con chứng minh mình là người cùng bỏ tiền mua đất nhưng chưa đứng tên vì điều kiện thủ tục tại thời điểm đó, hoặc đất là tài sản chung của hộ gia đình thì quyền sử dụng đất không thuộc cha mà còn thuộc về tất cả những thành viên khác đủ điều kiện pháp lý trong hộ tại thời điểm cấp giấy. Nhưng trên thực tế, để chứng minh điều này cần tài liệu rõ ràng và thường rất khó khăn nếu các bên không được chuẩn bị trước đó.
KHUYẾN NGHỊ CỦA LUẬT 3S:
[1] Đây là Bài viết khái quát chung về vấn đề pháp lý mà quý Khách hàng, độc giả của Luật 3S đang quan tâm, không phải ý kiến pháp lý nhằm giải quyết trực tiếp các vấn đề pháp lý của từng Khách hàng. Do đó, bài viết này không xác lập quan hệ Khách hàng – Luật sư, và không hình thành các nghĩa vụ pháp lý của chúng tôi với quý Khách hàng.
[2] Nội dung bài viết được xây dựng dựa trên cơ sở pháp lý là các quy định pháp luật có hiệu lực ngay tại thời điểm công bố thông tin, đồng thời bài viết có thể sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy (nếu có). Tuy nhiên, lưu ý về hiệu lực văn bản pháp luật được trích dẫn trong bài viết có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại mà mọi người đọc được bài viết này. Do đó, cần kiểm tra tính hiệu lực của văn bản pháp luật trước khi áp dụng để giải quyết các vấn đề pháp lý của mình hoặc liên hệ Luật 3S để được tư vấn giải đáp.
[3] Để được Luật sư, chuyên gia tại Luật 3S hỗ trợ tư vấn chi tiết, chuyên sâu, giải quyết cho từng trường hợp vướng mắc pháp lý cụ thể, quý Khách hàng vui lòng liên hệ Luật 3S theo thông tin sau: Hotline: 0363.38.34.38 (Zalo/Viber/Call/SMS) hoặc Email: info.luat3s@gmail.com
[4] Dịch vụ pháp lý tại Luật 3S:
Tư vấn Luật | Dịch vụ pháp lý | Luật sư Riêng | Luật sư Gia đình | Luật sư Doanh nghiệp | Tranh tụng | Thành lập Công ty | Giấy phép kinh doanh | Kế toán Thuế | Bảo hiểm | Hợp đồng | Phòng pháp chế, nhân sự thuê ngoài | Đầu tư | Tài chính | Dịch vụ pháp lý khác …
