THẨM QUYỀN GIẢI QUYẾT YÊU CẦU TUYÊN BỐ GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU
Chuyển quyền sử dụng đất đang trở thành một trong những loại giao dịch dân sự đa dạng, phức tạp và phát sinh nhiều tranh chấp tại các TAND hiện nay. Vậy, trường hợp nào thì giao dịch quyền sử dụng đất bị tuyên bố vô hiệu và thẩm quyền của Tòa án trong việc giải quyết vụ án tuyên vô giao dịch quyền sử dụng đất vô hiệu. Cùng theo dõi bài viết sau của Luật 3S nhé!
1. CÁC TRƯỜNG HỢP GIAO DỊCH CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BỊ TUYÊN BỐ VÔ HIỆU
Một là, giao dịch chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu do không đủ điều kiện chuyển nhượng
Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Theo đó, hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất sẽ bị vô hiệu khi người bán không có đủ điều kiện nêu trên để thực hiện việc mua bán chuyển nhượng.
Hai là, giao dịch chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội
Theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015
Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.
Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.
Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.
Như vậy, nếu có đủ chứng cứ chứng minh hợp đồng mua bán đất vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì có thể yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán đất vô hiệu.
Ba là, giao dịch chuyển quyền sử dụng đất vi phạm về hình thức
Nhiều loại giao dịch chuyển quyền sử dụng đất phải tuân thủ theo hình thức nhất định. Ví dụ như đối với giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho góp vốn quyền sử dụng đất phải được công chứng chứng thực hợp đồng. Hoặc việc đặt cọc quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Do đó, nếu không tuân thủ về mặt hình thức của giao dịch quyền sử dụng đất thì giao dịch này có thể bị tuyên bố vô hiệu theo yêu cầu của một trong các bên.
Bốn là, giao dịch chuyển quyền sử dụng đất do người tham gia giao dịch không có thẩm quyền ký kết hoặc không đủ năng lực thực hiện.
Đối với giao dịch chuyển quyền sử dụng đất do người tham gia giao dịch không có thẩm quyền ký kết hoặc không đầy đủ số người có thẩm quyền ký kết thì giao dịch này cũng sẽ bị tuyên bố vô hiệu. Ví dụ: Quyền sử dụng đất của mẹ chưa làm thủ tục thừa kế cho các con, nhưng có người con đã đem bán phần đất này; Hoặc quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng nhưng một bên vợ/chồng thực hiện giao dịch chuyển nhượng mà người còn lại không biết; Hoặc đất của hộ gia đình nhưng không được tất cả người trong hộ có thẩm quyền ký…..
Đối với giao dịch chuyển quyền sử dụng đất do người không đủ năng lực thực hiện là giao dịch người chưa thành niên; người mất năng lực hành vi dân sự; người khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi; người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện. Khi xác lập giao dịch dân sự với những người này có thể bị Tòa án tuyên bố vô hiệu theo yêu cầu của người đại diện của họ nếu pháp luật có quy định các giao dịch này phải do người đại diện theo pháp luật của họ xác lập, thực hiện hoặc đồng ý.
Năm là, giao dịch chuyển quyền sử dụng đất do giả tạo
Tại Điều 124 Bộ Luật dân sự 2015 quy định như sau: Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.
Theo quy định trên, nếu như hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự với mục đích nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì sẽ bị vô hiệu do giả tạo. Ví dụ như: Vợ chồng thỏa thuận xác lập tài sản chung thành tài sản riêng nhằm trốn tránh một khoản nợ của hai vợ chồng.
Sáu là, giao dịch chuyển quyền sử dụng đất do nhầm lẫn
Điều 126 BLDS 2015 quy định: Trường hợp giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu. Tuy nhiên nếu giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn không vô hiệu trong trường hợp mục đích xác lập giao dịch dân sự của các bên đã đạt được hoặc các bên có thể khắc phục ngay được sự nhầm lẫn làm cho mục đích của việc xác lập giao dịch dân sự vẫn đạt được.
Bảy là, Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép: trường hợp này, việc chuyển quyền sử dụng đất bị vô hiệu do không đảm bảo điều kiện về ý chí của các bên trong giao dịch, việc thực hiện giao dịch là do bị đe dọa, uy hiếp buộc phải thực hiện hoặc do bị bên kia lừa dối dẫn đến hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất, nội dung giao dịch. Ví dụ như: thực tế có một số người lợi dụng làm thủ tục vay ngân hàng cho người cao tuổi, lợi dụng sự ít hiểu biết để lừa họ ký vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng ủy quyền định đoạt quyền sử dụng đất; Hoặc trường hợp bên đòi nợ đe dọa, bắt ép con nợ ký vào hợp đồng mua bán, ủy quyền quyền sử dụng đất.
2.THẨM QUYỀN GIẢI QUYẾT YÊU CẦU TUYÊN BỐ GIAO DỊCH CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU
Tòa án là cơ quan có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp liên quan đến các hợp đồng, giao dịch bất động sản nói chung, giao dịch chuyển quyền sử dụng đất nói riêng theo quy định tại các khoản 3, 11 Điều 26, Điều 35, Điều 37, điểm c khoản 1 Điều 39, Điều 40 BLTTDS năm 2015. Tuy nhiên, thực tiễn xét xử cho thấy các tranh chấp về giao dịch bất động sản nói chung, yêu cầu tuyên bố giao dịch chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu nói riêng rất đa dạng về hình thức, nội dung giao dịch chuyển quyền sử dụng đất…Điều này đã tạo ra nhiều cách hiểu, nhiều kết quả nhận diện quan hệ pháp luật tranh chấp, xác định thẩm quyền giải quyết khác nhau của Tòa án.
Hiện nay, đối với các giao dịch liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất như: giao dịch ủy quyền, giao dịch đặt cọc, giao dịch góp vốn, giao dịch chuyển quyền… Nếu quy tất cả các giao dịch này đều có liên quan đến bất động sản thì các Tòa án nhân dân căn cứ vào điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự để xác định thẩm quyền giải quyết, xét xử vụ án thuộc Tòa án nơi có bất động sản. Nhưng nếu xét về từng phạm vi, mức độ tranh chấp theo yêu cầu của đương sự thì sẽ phát sinh nhiều cách nhận diện khác nhau về Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Cụ thể:
Thứ nhất, trong trường hợp các đương sự yêu cầu tuyên bố giao dịch đặt cọc vô hiệu và nội dung đặt cọc là để ký kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, thì trường hợp này các Tòa án áp dụng khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 để xác định Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án là Tòa án nơi bị đơn cư trú mà không xem xét thẩm quyền theo nguyên tắc nơi có bất động sản. Bởi lẽ, xét về phạm vi các quyền, nghĩa vụ mà các bên đang tranh chấp chỉ liên quan đến các thỏa thuận về giao dịch đặt cọc, chưa liên quan đến bất động sản mà các bên hướng đến để ký kết hợp đồng chuyển quyền, do vậy, cần xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” và xác định Tòa án có thẩm quyền giải quyết là Tòa án nơi có địa chỉ cư trú của bị đơn.
Thứ hai, trường hợp nội dung đặt cọc do các bên thỏa thuận là để thực hiện hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (có thể thỏa thuận đặt cọc là một phần của hợp đồng chuyển quyền đã ký kết hoặc các bên đã đồng thời ký kết hợp đồng chuyển quyền và hợp đồng đặt cọc) thì Tòa án áp dụng điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 để xác định Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án là Tòa án nơi có bất động sản. Bởi lẽ, mục đích cuối cùng của các bên hướng tới trong các giao dịch liên quan là quyền sử dụng đất. Theo đó, các tranh chấp liên quan đến giao dịch đặt cọc chuyển quyền sử dụng đất là một dạng của tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án là Tòa án nơi có bất động sản.
Thứ ba, đối với các tranh chấp về yêu cầu tuyên bố giao dịch chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu, thì thẩm quyền giải quyết vụ án phải là Tòa án nơi có bất động sản giải quyết (không phân biệt giao dịch có được công chứng hay không được công chứng).
Thứ tư, đối với trường hợp đương sự yêu cầu tuyên bố giao dịch đặt cọc, giao dịch chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu và đồng thời các giao dịch này đã được công chứng tại Phòng Công chứng, Văn phòng công chứng có thẩm quyền. Có Tòa án xác định quan hệ pháp luật tranh chấp theo khoản 11 Điều 26 (Tranh chấp liên quan đến yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu), có Tòa án xác định quan hệ pháp luật tranh chấp theo khoản 3 Điều 26 (Tranh chấp liên quan đến yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu) BLTTDS năm 2015. Do vậy, cần sớm giải đáp, hướng dẫn vướng mắc này. Có thể theo hướng:
– Áp dụng khoản 11 Điều 26: Khi đương sự khẳng định giao dịch do các bên lập là đúng và đưa ra yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự đã công chứng vô hiệu là do có sai sót về thẩm quyền, nội dung, hình thức, thủ tục công chứng (tức là phần việc công chứng không đúng pháp luật), thì trường hợp này Tòa án xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp liên quan đến yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu”. Bởi vì căn cứ pháp luật làm cơ sở để xem xét văn bản công chứng vô hiệu trong trường hợp này là áp dụng pháp luật chuyên ngành về công chứng, chứng thực. Trường hợp này, Tòa án nơi có trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng có thẩm quyền giải quyết vụ án.
– Áp dụng khoản 3 Điều 26: Trường hợp lý do đương sự đưa ra và Tòa án xác định là căn cứ để nhận định giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến các điều kiện được quy định từ Điều 117 đến Điều 130 BLDS năm 2015 hoặc vừa liên quan đến lý do này, vừa liên quan đến lý do thẩm quyền, nội dung, hình thức, thủ tục công chứng không đúng pháp luật, thì Tòa án xác định quan hệ tranh chấp là “Yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu” theo khoản 3 Điều 26 BLTTDS năm 2015. Bởi vì căn cứ để xem xét giao dịch dân sự đã được công chứng vô hiệu vừa dựa trên pháp luật chuyên ngành về công chứng, chứng thực, vừa dựa trên các quy định cơ bản của Bộ luật Dân sự về hiệu lực của giao dịch, hợp đồng dân sự. Sau khi Tòa án đã xác định được quan hệ pháp luật tranh chấp, xác định phạm vi yêu cầu khởi kiện đang giải quyết thì xác định lại thẩm quyền giải quyết vụ án tương ứng cho đúng pháp luật như trên.
Tham khảo
– Tạp chí Tòa án
– Bộ luật dân sự 2015
– Bộ luật tố tụng dân sự 2015.
KHUYẾN NGHỊ CỦA LUẬT 3S:
[1] Đây là Bài viết khái quát chung về vấn đề pháp lý mà quý Khách hàng, độc giả của Luật 3S đang quan tâm, không phải ý kiến pháp lý nhằm giải quyết trực tiếp các vấn đề pháp lý của từng Khách hàng. Do đó, bài viết này không xác lập quan hệ Khách hàng – Luật sư, và không hình thành các nghĩa vụ pháp lý của chúng tôi với quý Khách hàng.
[2] Nội dung bài viết được xây dựng dựa trên cơ sở pháp lý là các quy định pháp luật có hiệu lực ngay tại thời điểm công bố thông tin, đồng thời bài viết có thể sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy (nếu có). Tuy nhiên, lưu ý về hiệu lực văn bản pháp luật được trích dẫn trong bài viết có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại mà mọi người đọc được bài viết này. Do đó, cần kiểm tra tính hiệu lực của văn bản pháp luật trước khi áp dụng để giải quyết các vấn đề pháp lý của mình hoặc liên hệ Luật 3S để được tư vấn giải đáp.
[3] Để được Luật sư, chuyên gia tại Luật 3S hỗ trợ tư vấn chi tiết, chuyên sâu, giải quyết cho từng trường hợp vướng mắc pháp lý cụ thể, quý Khách hàng vui lòng liên hệ Luật 3S theo thông tin sau: Hotline: 0363.38.34.38 (Zalo/Viber/Call/SMS) hoặc Email: info.luat3s@gmail.com
[4] Dịch vụ pháp lý tại Luật 3S:
Tư vấn Luật | Dịch vụ pháp lý | Luật sư Riêng | Luật sư Gia đình | Luật sư Doanh nghiệp | Tranh tụng | Thành lập Công ty | Giấy phép kinh doanh | Kế toán Thuế – Kiểm toán | Bảo hiểm | Hợp đồng | Phòng pháp chế, nhân sự thuê ngoài | Đầu tư | Tài chính | Dịch vụ pháp lý khác …
