Thời gian sử dụng đất và quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất
Thời hạn sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xác định thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên có liên quan đến quyền sử dụng đất. Xét trên góc độ pháp lý đối với người sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là một trong các căn cứ để người sử dụng đất có thể thực hiện và yêu cầu cơ quan có thẩm quyền và các bên thứ ba có liên quan tôn trọng quyền lợi của mình đối với quyền sử dụng đất. Theo dõi bài viết sau để biết rõ các quy định của pháp luật về thời hạn sử dụng đất và quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
I. CƠ SỞ PHÁP LÝ
– Luật đất đai 2013;
II. THỜI HẠN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ GÌ?
Hiện nay, luật Đất đai hiện hành chưa có một chế định cụ thể nào đưa ra khái niệm hoặc giải thích cho cụm từ “thời hạn sử dụng đất”, mà chỉ mới có đề cập đến thời hạn sử dụng đất với vai trò là một mục thuộc chương X về chế độ sử dụng các loại đất.
Mặc dù chưa có một định nghĩa cụ thể theo quy định, nhưng thời hạn sử dụng đất có thể hiểu là khoảng thời gian mà pháp luật cho phép người sử dụng đất được quyền chiếm hữu và sử dụng một phần diện tích đất nhất định theo mục đích sử dụng đất xác định sau khi đã được Nhà nước trao quyền theo một trong các hình thức như: công nhận, giao, cho thuê, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ một chủ thể khác,… Hiện nay, Nhà nước quy định thời hạn sử dụng đất bằng các hình thức sau đây: (1) Đất sử dụng ổn định lâu dài và (2) Đất sử dụng có thời hạn.
III. QUY ĐỊNH VỀ THỜI HẠN SỬ DỤNG ĐẤT
1. Đối với đất sử dụng ổn định lâu dài
Đất sử dụng ổn định lâu dài được hiểu là đất mà người sử dụng đất được pháp luật cho phép sử dụng liên tục, không xác định thời hạn cụ thể của việc chấm dứt quyền sử dụng đất. Luật đất đai không định nghĩa cụ thể khái niệm này mà chỉ liệt kê các trường hợp được sử dụng đất ổn định lâu dài, cụ thể:
– Đất là đất ở hiện đang được hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
– Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng để bảo tồn bản sắc dân tộc gắn với phong tục, tập quán của dân tộc, trên cơ sở kết hợp giữa sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản được do Nhà nước giao, hoặc công nhận quyền sử dụng đất. (Khoản 3 Điều 131 Luật Đất đai)
– Đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất có nguồn gốc là rừng tự nhiên.
– Đất được hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, sản xuất phi nông nghiệp mà là đất không phải được Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất hay giao đất có thời hạn.
– Đất xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hội và đất xây dựng công trình sự nghiệp thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục… và các lĩnh vực khác theo quy định của pháp luật. (khoản 1, khoản 2 Điều 147 Luật đất đai)
– Đất sử dụng cho các mục đích thuộc lĩnh vực quốc phòng, an ninh.
– Đất cơ sở tôn giáo quy định tại Điều 159 của Luật đất đai.
– Đất tín ngưỡng
– Đất dùng trong mục đích giao thông, thủy lợi, đất có công trình, di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh.
– Đất xây dựng các công trình công cộng khác, phục vụ mục đích dân sinh, không nhằm mục đích kinh doanh.
– Đất mà tổ chức kinh tế hiện đang sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 127 và khoản 2 Điều 128 của Luật đất đai.
– Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.
(Điều 125 Luật Đất đai năm 2013)
2. Đối với đất sử dụng có thời hạn
Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, việc quy định về thời hạn sử dụng đất của “đất sử dụng có thời hạn” sẽ được xác định theo các trường cụ thể phù hợp với nguồn gốc của mảnh đất được sử dụng, như là: đất được giao, được thuê, hay được công nhận quyền sử dụng đất, và phụ thuộc vào chủ sử dụng hợp pháp của tài sản là cá nhân, hộ gia đình, hay tổ chức. Cụ thể như sau:
Đối với đất thuộc trường hợp được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân. Thời hạn sử dụng đất đối với phần đất này được xác định như sau: (theo khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4, khoản 5 Điều 129 của Luật Đất đai 2013).
a) Thời hạn sử dụng đất là 50 năm đối với:
– Đất mà hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, hoặc công nhận quyền sử dụng đất để trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 luật đất đai gồm:
+ Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
+ Đất trồng cây lâu năm;
+ Đất rừng sản xuất;
+ Giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
+ Đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng.
=> Khi hết thời hạn sử dụng đất đối với phần đất được giao này, nếu hộ gia đình, cá nhân nếu vẫn có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất phần đất này để sản xuất nông nghiệp thì vẫn được tiếp tục sử dụng.
b) Thời hạn sử dụng tối đa không được quá 50 năm
Thời hạn này được áp dụng cho trường hợp sau:
(1) Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân. Khi hết thời hạn thuê đất, nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê
(2) Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với: Tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất.
=> Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn 50 năm
c) Thời hạn không quá 70 năm:
Thời hạn sử dụng đất phụ thuộc vào quyết định của cơ quan có thẩm quyền khi giao đất, cho thuê đất nhưng tối đa không quá 70 năm được áp dụng trong trường hợp sau:
+ Đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, những dự án đầu tư lớn, khả năng thu hồi vốn chậm; nên cần nhiều thời gian để thu hồi vốn.
+ Đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vào những vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc vùng đặc biệt khó khăn.
+ Đất dùng để xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính thuộc tất cả các lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục… và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh.
=> Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn 70 năm
Lưu ý: Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
d) Thời hạn không quá 99 năm:
Thời hạn sử dụng đất không quá 99 năm được áp dụng cho diện tích đất được Nhà nước cho thuê để xây dựng các công trình làm trụ sở làm việc tại Việt Nam của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, ví dụ như: Đại sứ quán, lãnh sự quán…
Nếu hết thời hạn này, những tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao này vẫn có nhu cầu được tiếp tục sử dụng đất thì tùy theo từng trường hợp, Nhà nước có thể xem xét để cho tổ chức này thuê phần đất khác hoặc gia hạn thời hạn sử dụng đất nhưng mỗi lần gia hạn không quá thời hạn 99 năm
đ) Không quá 5 năm
Thời hạn không quá 5 năm được áp dụng đối với trường hợp cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn
Tóm lại, thời hạn sử dụng đất có sự khác nhau giữa từng trường hợp sử dụng đất. Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính. Thời hạn sử dụng đất đối với các trường hợp giao đất, cho thuê đất nêu trên đều được xác định kể từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
3. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển mục đích sử dụng đất
Quy định về thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 127 của Luật đất đai 2013, cụ thể:
1. Thời hạn sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:
a) Trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang sử dụng vào mục đích khác thì thời hạn được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
b) Trường hợp chuyển đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang trồng rừng phòng hộ, trồng rừng đặc dụng thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất ổn định lâu dài;
c) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó theo thời hạn đã được giao, cho thuê.
Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật này nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng;
d) Trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
đ) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất ổn định lâu dài.
2. Thời hạn sử dụng đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư không thuộc khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định theo dự án đầu tư quy định tại khoản 3 Điều 126 của Luật này.
3. Tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì tổ chức kinh tế được sử dụng đất ổn định lâu dài.
4. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất
Đối với trường hợp này đã được quy định tại Điều 128 Luật đất đai năm 2013 về thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất. Trong trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài thì tiếp tục được sử dụng ổn định lâu dài.
IV. QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
***Điều 166 Luật Đất đai 2013 quy định quyền chung của người sử dụng đất, gồm những quyền sau:
1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
***Bên cạnh quy định về quyền chung, người sử dụng đất có các quyền khác như sau:
(1) Quyền giao dịch về đất.
Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp GCN và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
(2) Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề.
Cùng với việc quy định các quyền chung và quyền giao dịch về đất, luật cũng quy định quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề của người sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 171 Luật Đất đai, thì quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề bao gồm: quyền về lối đi; cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề. Việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự và phải thực hiện đăng ký theo quy định tại Điều 95 của Luật Đất đai. Các quyền của người sử dụng đất được thực hiện theo thời điểm do Luật đất đai quy định.
(3) Nhận quyền sử dụng đất
Luật đất đai cho phép các chủ thể sử dụng đất nhận quyền sử dụng đất thông qua các hình thức tùy từng đối tượng cụ thể, được quy định tại Điều 169 như sau:
1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179 của Luật đất đai;
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật đất đai; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật đất đai, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của luật đất đai;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;
đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;
e) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
h) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung;
l) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;
m) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.
2. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191 và Điều 192 của Luật đất đai.
(4) Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất
Điều 172 Luật đất đai quy định:
1. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 56 của Luật này được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
2. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và phải xác định lại giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật này
Ngoài các quyền chung nêu trên, tùy từng đối tượng sử dụng đất cụ thể như: Tổ chức sử dụng đất; cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư sử dụng đất; hay người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất….mà luật đất đai quy định thêm các quyền cụ thể đối với những đối tượng này.
***Một số lưu ý về điều kiện và thời điểm thực hiện quyền của người sử dụng đất
Điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
1.Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015, Điều 95 và Điều 188 Luật Đất đai 2013, thì việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất được quy định tại Điều 168 Luật đất đai như sau:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật đất đai.
V. NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 170 Luật Đất đai, đó là nghĩa vụ của một chủ thể được xác định dựa trên việc hướng đến đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp cho chủ thể khác, như: Nhà nước, xã hội và những người sử dụng đất khác, bao gồm các nhóm nghĩa vụ sau:
1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
2. Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
4. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
5. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
6. Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
7. Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
Ngoài các nghĩa vụ chung nêu trên, tùy từng đối tượng sử dụng đất cụ thể như: Tổ chức sử dụng đất; cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư sử dụng đất; hay người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất….mà luật đất đai quy định thêm các nghĩa vụ tương ứng khác đối với những đối tượng này.
KHUYẾN NGHỊ CỦA LUẬT 3S:
[1] Đây là Bài viết khái quát chung về vấn đề pháp lý mà quý Khách hàng, độc giả của Luật 3S đang quan tâm, không phải ý kiến pháp lý nhằm giải quyết trực tiếp các vấn đề pháp lý của từng Khách hàng. Do đó, bài viết này không xác lập quan hệ Khách hàng – Luật sư, và không hình thành các nghĩa vụ pháp lý của chúng tôi với quý Khách hàng.
[2] Nội dung bài viết được xây dựng dựa trên cơ sở pháp lý là các quy định pháp luật có hiệu lực ngay tại thời điểm công bố thông tin, đồng thời bài viết có thể sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy (nếu có). Tuy nhiên, lưu ý về hiệu lực văn bản pháp luật được trích dẫn trong bài viết có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại mà mọi người đọc được bài viết này. Do đó, cần kiểm tra tính hiệu lực của văn bản pháp luật trước khi áp dụng để giải quyết các vấn đề pháp lý của mình hoặc liên hệ Luật 3S để được tư vấn giải đáp.
[3] Để được Luật sư, chuyên gia tại Luật 3S hỗ trợ tư vấn chi tiết, chuyên sâu, giải quyết cho từng trường hợp vướng mắc pháp lý cụ thể, quý Khách hàng vui lòng liên hệ Luật 3S theo thông tin sau: Hotline: 0363.38.34.38 (Zalo/Viber/Call/SMS) hoặc Email: info.luat3s@gmail.com
[4] Dịch vụ pháp lý tại Luật 3S:
Tư vấn Luật | Dịch vụ pháp lý | Luật sư Riêng | Luật sư Gia đình | Luật sư Doanh nghiệp | Tranh tụng | Thành lập Công ty | Giấy phép kinh doanh | Kế toán Thuế – Kiểm toán | Bảo hiểm | Hợp đồng | Phòng pháp chế, nhân sự thuê ngoài | Đầu tư | Tài chính | Dịch vụ pháp lý khác …
