TRANH CHẤP THỪA KẾ TÀI SẢN VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, là một loại tranh chấp diễn ra vô cùng phổ biến. Đặc biệt là tranh chấp phát sinh có liên quan đến thừa kế tài sản là quyền sử dụng đất và giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà đương sự cho rằng là đây là di sản thừa kế và yêu cầu huỷ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do một trong những người thừa kế tự mình định đoạt. Bài viết sau đây Luật 3S sẽ trình bày các quy định pháp luật về xác định di sản thừa kế và hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này.
I. CƠ SỞ PHÁP LÝ
– Bộ luật dân sự 2015
II. XÁC ĐỊNH DI SẢN TRONG VỤ ÁN TRANH CHẤP CHIA THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1. Di sản thừa kế là gì?
Di sản thừa kế là tài sản của người chết để lại cho những người còn sống. Theo quy định tại Điều 612 Bộ luật Dân sự: “Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác.”
Di sản thừa kế có thể là vật, tiền, giấy tờ có giá, quyền tài sản thuộc sở hữu của người để lại di sản. Như vậy, quyền sử dụng đất cũng là một loại di sản thừa kế.
2. Xác định di sản thừa kế đối với quyền sử dụng đất
Việc xác định di sản thừa kế là quyền sử dụng đất được thực hiện trên cơ sở của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Hôn nhân & gia đình 2014, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và một số văn bản pháp luật khác có liên quan, đối với di sản thừa kế là quyền sử dụng đất được quy định cụ thể như sau:
a. Di sản thừa kế là tài sản riêng của người chết
Căn cứ theo quy định tại Điều 205 Bộ luật Dân sự 2015, sở hữu riêng và tài sản riêng được quy định như sau: “Tài sản riêng của cá nhân là những tài sản hợp pháp thuộc sở hữu riêng không bị hạn chế về số lượng và giá trị”.
Tài sản riêng của cá nhân có thể được hình thành từ các nguồn như thu nhập từ lao động sản xuất, kinh doanh, được tặng cho riêng, được thừa kế riêng, quyền tài sản đối với đối tượng sở hữu trí tuệ, thu nhập khác.
Theo quy định tại Điều 40 của Luật Hôn nhân & gia đình 2014, vợ chồng có quyền có tài sản riêng. Tài sản riêng của vợ, chồng có thể được hình thành từ nguồn sau:
– Tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn;
– Tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân;
– Tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định của Luật Hôn nhân & gia đình. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng đã chia là tài sản riêng của vợ, chồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác;
– Tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng;
– Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng;
– Tài sản khác mà theo quy định pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.
b. Di sản thừa kế là tài sản của người chết trong khối tài sản chung với chủ thể khác
Căn cứ theo quy định tại Điều 207 Bộ luật dân sự 2015 quy định về sở hữu chung như sau:
“Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể đối với tài sản. Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất”. Quyền sở hữu chung được xác lập theo thỏa thuận, theo quy định của pháp luật và theo tập quán.
Quyền sử dụng đất là di sản thừa kế được xem là tài sản của người chết trong khối tài sản chung với chủ thể khác, bao gồm các loại sau:
*** Quyền sử dụng đất thừa kế là tài sản của người chết trong khối tài sản chung hợp nhất của vợ chồng:
Về nguyên tắc khi quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng mà khi một người chết thì di sản thừa kế được xác định bằng ½ khối tài sản chung đó.
Điều 33 Luật Hôn nhân & gia đình 2014 quy định:
“1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
…
3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.”.
Theo đó, có một số trường hợp phổ biến trên thực tế mà quyền sử dụng đất được xem là tài sản chung của vợ chồng, cụ thể:
– Vợ chồng cùng nhận chuyển nhượng nhà đất.
– Vợ chồng được tặng cho chung, được thừa kế chung.
– Một số trường hợp khác như đất có được do khai hoang trong thời kỳ hôn nhân,…
Căn cứ theo quy định tại Điều 213 Bộ luật Dân sự 2015, quy định về sở hữu chung của vợ chồng:
“1. Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia.
2. Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.
3. Vợ chồng thoả thuận hoặc uỷ quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.
4. Tài sản chung của vợ chồng có thể phân chia theo thoả thuận hoặc theo quyết định của Tòa án.
5. Trường hợp vợ chồng lựa chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình thì tài sản chung của vợ chồng được áp dụng theo chế độ tài sản này”
Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên vợ hoặc tên chồng không quyết định đó là tài sản chung hay tài sản riêng mà phải căn cứ theo quy định trên để xác định.
Ngoài ra, Điều 28 Luật Hôn nhân & gia đình 2014 xác định thời kỳ hôn nhân là vợ chồng có quyền lựa chọn áp dụng chế độ tài sản theo luật định hoặc chế độ tài sản theo thỏa thuận.
Như vậy, trong trường hợp vợ chồng áp dụng chế độ tài sản theo thỏa thuận thì tài sản chung của vợ chồng được xác định theo văn bản thỏa thuận được xác lập trước khi kết hôn.
*** Di sản thừa kế là tài sản của người chết trong khối tài sản chung theo phần với chủ thể khác
Quyền sử dụng đất là di sản thừa kế trong khối tài sản chung với người khác trên thực tế khá phổ biến, nguồn gốc tài sản chung trong trường hợp này là do góp vốn cùng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (góp tiền mua chung).
Căn cứ khoản 1 Điều 209 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp góp tiền (vàng) cùng nhau nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì được xác định là “sở hữu chung theo phần”. Đây là hình thức sở hữu mà trong đó, phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Tức là, trong phần quyền sử dụng đất chung, thì quyền sở hữu của mỗi người được xác định rõ ràng (theo tỷ lệ góp vốn).
Lưu ý: Phần di sản thừa kế trong trường hợp này có thể xác định theo diện tích đất hoặc được trị giá thành tiền theo thỏa thuận của các bên.
*** Sở hữu chung của các thành viên trong gia đình
Pháp luật đất đai hiện nay đã quy định rõ thế nào là đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình. Cụ thể, khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”.
Theo đó, hộ gia đình được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên là “Hộ ông” hoặc “Hộ bà” khi có đủ 03 điều kiện sau:
(1) Các thành viên có quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi và ngược lại,…).
(2) Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất (đất được sử dụng ổn định và không có nguồn gốc được Nhà nước giao, cho thuê), nhận chuyển quyền sử dụng đất.
(3) Có QSDĐ chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ; nhận chuyển QSDĐ (tức là thời điểm được cấp GCNQSDĐ)..
Căn cứ theo quy định tại Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015, di sản thừa kế là tài sản của người chết trong khối tài sản chung của các thành viên trong gia đình được quy định như sau:
– Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật dân sự và luật khác có liên quan.
– Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.
– Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật dân sự 2015.
III. GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP THỪA KẾ TÀI SẢN VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1. Tình huống tranh chấp thực tiễn
Hiện nay, việc giải quyết tranh chấp về thừa kế tài sản và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều ý kiến trái chiều từ phía Toà án các cấp. Cụ thể như tình huống sau:
“Vợ chồng cụ A (chết ngày 8/8/2001) và cụ B (chết năm 2012) có 8 người con là: D, E, F, G, H, K, M, N. Khi còn sống, cụ A và cụ B tạo lập được khối tài sản là diện tích 15.000m2 đất nông nghiệp theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp ngày 26/6/1991 đứng tên cụ A.
Sau khi cụ A mất, năm 2002, phần đất này đã được chuyển quyền sở hữu cho D và đã được UBND Huyện C cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đến năm 2004, ông D đã chuyển nhượng 12.000 m2 đất nêu trên cho vợ chồng anh L, còn lại 3.000 m2 đến năm 2011 thì vợ chồng ông D được UBND Huyện C cấp giấy chứng nhận quyền sử đất.
Tranh chấp xảy ra khi một các người con của cụ A và cụ B là E, F và G cho rằng: Diện tích đất trên là di sản thừa kế của cha mẹ cụ A và cụ B để lại; Vợ chồng ông D tự ý làm thủ tục sang tên và chuyển nhượng cho ông L là không đúng quy định pháp luật. Do đó, các nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết: Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất giữa vợ chồng ông D và vợ chồng ông L đồng thời yêu cầu chia thừa kế theo pháp luật.”
2. Quá trình giải quyết vụ án
Trước yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn,
Bị đơn là vợ chồng ông D trình bày:
Cụ A chết năm 2001, do trước khi chết bệnh tật nhiều năm nên gia đình phải vay tiền chữa trị cho cụ A. Sau khi cụ A mất, cụ B và các anh, chị, em trong nhà đồng ý để chuyển quyền sở hữu diện tích 15.000m2 đất nông nghiệp cho ông D để ông D đứng ra làm thủ tục chuyển nhượng cho người khác lấy tiền trả nợ. Năm 2004, ông D làm thủ tục chuyển nhượng cho vợ chồng ông L 12.000m2 đất trong 15.000m2 đất nông nghiệp nêu trên, còn lại 3.000m2.
Phần diện tích 3.000m2 đất nông nghiệp còn lại thì cụ B và các anh, chị, em đồng ý làm thủ tục cho vợ chồng ông D đứng tên và được UBND huyện C cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Mặc dù cụ A và B không để lại di chúc nhưng khi còn sống đều có nguyện vọng để lại các diện tích đất trên cho vợ chồng ông D. Việc thực hiện thủ tục sang tên đều được anh, chị, em thống nhất. Do đó, bị đơn không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày:
a) Các người con còn lại trong gia đình là: H, K, M, N trình bày: Các anh em trước đây đã được cụ A và B chia tài sản là đất nông nghiệp tại huyện C, còn phần đất tranh chấp là phần còn lại chưa chia, do thiếu nợ lúc cụ A bệnh nên cụ B quyết định giao cho vợ chồng ông D bán để trả nợ. Việc sang tên cho vợ chồng ông D các diện tích đất này thì các ông có biết. Đồng thời, các ông không yêu cầu Tòa án phân chia di sản, nếu được phân chia thì phần các ông được hưởng sẽ giao cho bà S (vợ ông D) và các con ông D thụ hưởng.
b) Vợ chồng ông L (Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ vợ chồng ông D) cho rằng: Việc sang nhượng đất giữa hai bên là hợp pháp vì vợ chồng ông D trước đó đã được UBND huyện C cấp giấy chứng nhận, sau đó mới chuyển nhượng lại cho vợ chồng ông L. Ông, bà không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
c) UBND huyện C: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ cụ A sang ông D là đúng trình tự thủ tục theo quy định.
Quan điểm giải quyết của Tòa án
(1) Tại Bản án dân sự sơ thẩm (lần 1) quyết định như sau:
– Đình chỉ xét xử yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn về việc chia thừa kế tài sản của cụ A.
– Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện các nguyên đơn về việc chia thừa kế tài sản của cụ B.
(2) Tại Bản án dân sự phúc thẩm (lần 1) quyết định: Hủy Bản án dân sự sơ thẩm, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện C giải quyết lại vụ án.
(3) Tại Bản án dân sự sơ thẩm (lần 2) quyết định như sau:
– Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn về chia thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp diện tích 3.000m2.
– Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn về hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND huyện C cấp cho vợ chồng ông D ngày 04/11/2011
(4) Tại Bản án dân sự phúc thẩm (lần 2) quyết định như sau:
– Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của các nguyên đơn. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm.
– Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn yêu cầu được chia thừa kế đối với phần đất diện tích 12.000m2.
– Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông D với vợ chồng ông L;
– Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cấp cho ông T2, bà S.
3. Bình luận bản án
Từ việc giải quyết vụ việc nêu trên có thể thấy, quan điểm của các Tòa án đối với vụ việc như thế này còn nhiều ý kiến trái chiều.
Tuy nhiên, có thể nhận thấy rằng, việc các nguyên đơn trong vụ án nêu trên yêu cầu Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông D và ông L, chia di sản là không có căn cứ, bởi:
Thứ nhất, về việc UBND huyện C cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối các giao dịch nêu trên là hoàn toàn hợp pháp vì:
Khi còn sống, cụ B lập Tờ tự thuận ngày 30/10/2002 (có xác nhận của UBND xã) thể hiện nội dung cụ B, cùng các con thống nhất tự thuận cho ông D diện tích 15.000m2 đất. Việc cụ B chuyển quyền sử dụng cho ông D diện tích đất này và năm 2004 vợ chồng ông D làm thủ tục chuyển nhượng lại cho vợ chồng ông L thì các con của cụ B đều biết. Mục đích của việc chuyển nhượng này là để lấy tiền trả nợ ngân hàng, trả chi phí điều trị bệnh, mai táng cụ A và chăm sóc, phụng dưỡng cụ B.
Ông D đã được UBND huyện C cấp giấy chứng nhận, sau đó, khi ông D chuyển nhượng một phần diện tích đất này sang cho vợ chồng ông L cũng được UBND huyện C chấp thuận và cấp giấy chứng nhận tương ứng phần đất hiện sở hữu của đôi bên. Có thể thấy, các con của cụ A và cụ B không tranh chấp việc chuyển quyền sử dụng từ cụ A và cụ B sang cho ông D và việc ông D chuyển nhượng cho vợ chồng ông L. Vì vậy, giao dịch của các bên là hoàn toàn hợp pháp và đúng quy trình.
Thứ hai, căn cứ Án lệ số 16/2017/AL về công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là di sản thừa kế do một trong các đồng thừa kế chuyển nhượng được Hội đồng thẩm phán TANDTC thông qua ngày 14/13/2017 có tình huống án lệ như sau: “Di sản thừa kế là bất động sản đã được một trong các đồng thừa kế chuyển nhượng; các đồng thừa kế khác biết và không phản đối việc chuyển nhượng đó; số tiền nhận chuyển nhượng đã được dùng để lo cuộc sống của các đồng thừa kế; bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giải pháp pháp lý trường hợp này là Tòa án phải công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp pháp và diện tích đất đã chuyển nhượng không còn trong khối di sản để chia thừa kế mà thuộc quyền sử dụng của bên nhận chuyển nhượng”.
Như vậy, Toà án không chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông D với vợ chồng L; không đồng ý với yêu cầu huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông L là có căn cứ, phù hợp với tinh thần của Án lệ số 16/2017/AL nêu trên.
Thứ ba, phần diện tích 12.000m2 đã được định đoạt. Sau khi chuyển nhượng, còn lại 3.000m2 đất là tài sản chung của cụ A và cụ B , mỗi người có ½ là 1.500m2. Phần của cụ P, khi còn sống cụ đã thể hiện ý chí giao cho vợ chồng ông D tại Tờ tự thuận có chữ ký của cụ B. Do đó, phần di sản của cụ A còn 1.500m2 được chia theo pháp luật cho 9 đồng thừa kế của cụ A gồm cụ B và các người con của ông là đảm bảo quyền lợi của các đương sự.
Nguồn: Tạp chí Tòa án
KHUYẾN NGHỊ CỦA LUẬT 3S:
[1] Đây là Bài viết khái quát chung về vấn đề pháp lý mà quý Khách hàng, độc giả của Luật 3S đang quan tâm, không phải ý kiến pháp lý nhằm giải quyết trực tiếp các vấn đề pháp lý của từng Khách hàng. Do đó, bài viết này không xác lập quan hệ Khách hàng – Luật sư, và không hình thành các nghĩa vụ pháp lý của chúng tôi với quý Khách hàng.
[2] Nội dung bài viết được xây dựng dựa trên cơ sở pháp lý là các quy định pháp luật có hiệu lực ngay tại thời điểm công bố thông tin, đồng thời bài viết có thể sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy (nếu có). Tuy nhiên, lưu ý về hiệu lực văn bản pháp luật được trích dẫn trong bài viết có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại mà mọi người đọc được bài viết này. Do đó, cần kiểm tra tính hiệu lực của văn bản pháp luật trước khi áp dụng để giải quyết các vấn đề pháp lý của mình hoặc liên hệ Luật 3S để được tư vấn giải đáp.
[3] Để được Luật sư, chuyên gia tại Luật 3S hỗ trợ tư vấn chi tiết, chuyên sâu, giải quyết cho từng trường hợp vướng mắc pháp lý cụ thể, quý Khách hàng vui lòng liên hệ Luật 3S theo thông tin sau: Hotline: 0363.38.34.38 (Zalo/Viber/Call/SMS) hoặc Email: info.luat3s@gmail.com
[4] Dịch vụ pháp lý tại Luật 3S:
Tư vấn Luật | Dịch vụ pháp lý | Luật sư Riêng | Luật sư Gia đình | Luật sư Doanh nghiệp | Tranh tụng | Thành lập Công ty | Giấy phép kinh doanh | Kế toán Thuế – Kiểm toán | Bảo hiểm | Hợp đồng | Phòng pháp chế, nhân sự thuê ngoài | Đầu tư | Tài chính | Dịch vụ pháp lý khác …
