XÂY NHÀ Ở TRÊN ĐẤT NÔNG NGHIỆP CÓ ĐƯỢC BỒI THƯỜNG KHI BỊ THU HỒI?
Trong quá trình phát triển kinh tế – xã hội, việc Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng hoặc phát triển kinh tế là điều thường xuyên diễn ra. Một trong những tình huống phổ biến và gây tranh cãi là trường hợp người dân xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp, sau đó bị Nhà nước thu hồi đất thì có được bồi thường hay không. Mời các bạn xem chi tiết vấn đề này thông qua bài viết dưới đây.
1. Điều kiện được bồi thường khi thu hồi đất
Theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất sẽ được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, nếu thuộc các đối tượng và đáp ứng các điều kiện sau:
Thứ nhất, về đối tượng được bồi thường, bao gồm:
– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không thuộc trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm;
– Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là chùa, đình, đền, miếu, am, nhà thờ họ, công trình tín ngưỡng khác hoặc đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng theo quy định tại khoản 4 Điều 178, không có tranh chấp và được UBND cấp xã xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng;
– Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, nếu sử dụng đất đúng quy định tại khoản 1 Điều 44 của Luật;
– Tổ chức tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động và đang sử dụng đất không phải là đất được giao, cho thuê hoặc nhận chuyển nhượng từ sau ngày 1/7/2004;
– Tổ chức kinh tế, tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài, người gốc Việt định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần để thực hiện dự án đầu tư;
– Tổ chức được giao đất, nhận chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, nhận thừa kế đất hợp pháp;
– Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao đang sử dụng đất do Nhà nước cho thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
Thứ hai, về điều kiện pháp lý của quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất thuộc các nhóm trên sẽ được bồi thường nếu có một trong các giấy tờ hoặc căn cứ pháp lý sau:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại Giấy chứng nhận hợp nhất quyền sử dụng đất với quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (bao gồm cả nhà ở);
– Quyết định giao đất, cho thuê đất, hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành;
– Các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai 2024;
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký đất đai;
– Văn bản xử lý nợ bằng quyền sử dụng đất hoặc giấy xác nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính.
Tóm lại, để được bồi thường khi bị thu hồi đất, người sử dụng đất cần đồng thời thuộc diện được bồi thường và có căn cứ pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp theo một trong các hình thức trên. Việc đáp ứng đầy đủ hai nhóm điều kiện này là yếu tố quyết định quyền lợi khi Nhà nước thu hồi đất.
2. Xây nhà ở trên đất nông nghiệp có được bồi thường khi bị thu hồi?
Thứ nhất, về tính hợp pháp của việc xây dựng nhà trên đất nông nghiệp
Theo quy định tại Điều 9 Luật Đất đai 2024, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại bao gồm nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng. Trong đó:
(a) Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
– Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác;
– Đất trồng cây lâu năm;
– Đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất;
– Đất nuôi trồng thủy sản;
– Đất chăn nuôi tập trung;
– Đất làm muối;
– Đất nông nghiệp khác.
(b) Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
– Đất ở, gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
– Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
– Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh (sau đây gọi là đất quốc phòng, an ninh);Phân tích
– Đất xây dựng công trình sự nghiệp, gồm: đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục, thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường, khí tượng thủy văn, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác hoặc đất xây dựng trụ sở của đơn vị sự nghiệp công lập khác;
– Cá loại đất phi nông nghiệp khác như: Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, Đất sử dụng vào mục đích công cộng, Đất sử dụng cho hoạt động tôn giáo, Đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất cơ sở lưu giữ tro cốt,….
Như vậy, có thể thấy rõ rằng, nhà ở chỉ được phép xây dựng trên loại đất có mục đích sử dụng là đất ở, không phải đất nông nghiệp. Việc chuyển đất nông nghiệp sang đất ở thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024.
Đồng thời, tại Điều 5 Luật Đất đai 2025 quy định: Nguyên tắc sử dụng đất là phải đúng mục đích sử dụng đất. Tức là người sử dụng đất có trách nhiệm sử dụng đúng mục đích ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu người sử dụng đất tự ý xây nhà trên đất nông nghiệp mà chưa được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định, thì hành vi sử dụng đất không đúng mục đích.
Thứ hai, về chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất có công trình vi phạm
Khoản 2 Điều 105 Luật Đất đai 2024 quy định:
“Điều 105. Trường hợp không được bồi thường tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất
…
2. Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập trong thời hạn hiệu lực của thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của Luật này.”
Như vậy, việc xây nhà ở trên đất nông nghiệp mà không xin phép chuyển mục đích sử dụng đất là hành vi xây dựng trái pháp luật. Vì vậy, trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, phần nhà ở xây dựng trái phép trên đất đó sẽ không được xem xét bồi thường. Người dân chỉ có thể được bồi thường về quyền sử dụng đất (nếu đủ điều kiện), hoặc được hỗ trợ tái định cư trong một số trường hợp đặc biệt mang tính nhân đạo, nhưng không thể đòi hỏi bồi thường cho căn nhà xây sai mục đích.
3. Mức phạt khi tự ý xây nhà trên đất nông nghiệp
Điều 8 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, việc sử dụng đất trồng lúa sang loại đất khác mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép sẽ bị xử phạt như sau:
(1) Hành vi chuyển đất trồng lúa sang đất ở thuộc địa giới hành chính của xã thì hình thức và mức phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích đất từ dưới 0,01 héc ta;
b) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,01 héc ta đến dưới 0,03 héc ta;
c) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,03 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;
d) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
đ) Phạt tiền từ 150.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,1 héc ta trở lên.
(2) Hành vi chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp thuộc địa giới hành chính của phường, thị trấn thì hình thức và mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt tương ứng với quy định tại mục (1) nêu trên.
(3) Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai;
b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.
4. Kết luận
Việc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp mà không xin chuyển mục đích sử dụng đất là hành vi trái pháp luật. Những công trình xây dựng sai mục đích sẽ không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Do đó, người dân cần tuyệt đối tránh xây dựng nhà ở trái phép trên đất nông nghiệp. Nếu có nhu cầu ở thật, cần làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật nhằm tránh được rủi ro bị cưỡng chế, xử phạt hoặc mất trắng tài sản đã đầu tư, xây dựng.
KHUYẾN NGHỊ CỦA LUẬT 3S:
[1] Đây là Bài viết khái quát chung về vấn đề pháp lý mà quý Khách hàng, độc giả của Luật 3S đang quan tâm, không phải ý kiến pháp lý nhằm giải quyết trực tiếp các vấn đề pháp lý của từng Khách hàng. Do đó, bài viết này không xác lập quan hệ Khách hàng – Luật sư, và không hình thành các nghĩa vụ pháp lý của chúng tôi với quý Khách hàng.
[2] Nội dung bài viết được xây dựng dựa trên cơ sở pháp lý là các quy định pháp luật có hiệu lực ngay tại thời điểm công bố thông tin, đồng thời bài viết có thể sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy (nếu có). Tuy nhiên, lưu ý về hiệu lực văn bản pháp luật được trích dẫn trong bài viết có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại mà mọi người đọc được bài viết này. Do đó, cần kiểm tra tính hiệu lực của văn bản pháp luật trước khi áp dụng để giải quyết các vấn đề pháp lý của mình hoặc liên hệ Luật 3S để được tư vấn giải đáp.
[3] Để được Luật sư, chuyên gia tại Luật 3S hỗ trợ tư vấn chi tiết, chuyên sâu, giải quyết cho từng trường hợp vướng mắc pháp lý cụ thể, quý Khách hàng vui lòng liên hệ Luật 3S theo thông tin sau: Hotline: 0363.38.34.38 (Zalo/Viber/Call/SMS) hoặc Email: info.luat3s@gmail.com
[4] Dịch vụ pháp lý tại Luật 3S:
Tư vấn Luật | Dịch vụ pháp lý | Luật sư Riêng | Luật sư Gia đình | Luật sư Doanh nghiệp | Tranh tụng | Thành lập Công ty | Giấy phép kinh doanh | Kế toán Thuế – Kiểm toán | Bảo hiểm | Hợp đồng | Phòng pháp chế, nhân sự thuê ngoài | Đầu tư | Tài chính | Dịch vụ pháp lý khác …
