THỦ TỤC CẤP ĐỔI SỔ ĐỎ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ) là giấy tờ pháp lý quan trọng thể hiện quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của cá nhân, tổ chức đối với đất đai và tài sản gắn liền với đất. Trong thực tế, có nhiều trường hợp người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục cấp đổi Sổ đỏ như do thông tin bị sai sót, hư hỏng vật lý, hoặc cần cập nhật dữ liệu hành chính, đo đạc lại diện tích… Đặc biệt, Theo Luật đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành, trình tự, thủ tục cấp đổi sổ đỏ đã có nhiều điểm thay đổi quan trọng về hồ sơ, quy trình và cơ quan tiếp nhận giải quyết. Việc nắm rõ các điểm mới này không chỉ giúp người dân, doanh nghiệp chủ động thực hiện đúng quy trình mà còn phòng ngừa được rủi ro pháp lý trong quản lý tài sản đất đai.
1. Các trường hợp cần thực hiện thủ tục cấp đổi Sổ đỏ đã cấp
Theo Khoản 1 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, người sử dụng đất cần thực hiện thủ tục đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) trong các trường hợp sau:
a) Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
Đây là trường hợp người sử dụng đất tự nguyện đổi Giấy chứng nhận đã cấp theo các mẫu cũ (ban hành trước thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực) sang mẫu Giấy chứng nhận mới được thống nhất sử dụng trên toàn quốc. Việc này không bắt buộc nếu không có sự thay đổi thông tin, tuy nhiên, cơ quan quản lý khuyến khích thực hiện nhằm thống nhất dữ liệu và tăng tính tiện lợi trong tra cứu thông tin.
b) Giấy chứng nhận đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng;
d) Mục đích sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận đã cấp khác với mục đích sử dụng đất theo phân loại đất quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
Theo Điều 9 Luật Đất đai 2024, đất đai được phân loại lại theo nhóm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Nếu mục đích sử dụng ghi trong Sổ đỏ cũ không còn tương thích với hệ thống phân loại đất hiện hành, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục cấp đổi để cập nhật lại cho phù hợp.
đ) Vị trí thửa đất trên Giấy chứng nhận đã cấp không chính xác so với vị trí thực tế sử dụng đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận đã cấp;
Nếu trong quá trình sử dụng, đo đạc hoặc lập bản đồ địa chính mới phát hiện vị trí thửa đất trên Sổ đỏ không trùng khớp với vị trí thực tế, hoặc xảy ra sai sót kỹ thuật trong việc xác định tọa độ, diện tích tại thời điểm cấp, người sử dụng đất phải thực hiện cấp đổi.
e) Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng;
g) Giấy chứng nhận đã cấp ghi tên hộ gia đình, nay các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình đó có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình;
Theo khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai 2024, Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
Trong trường hợp cần làm rõ quyền sở hữu, các thành viên có thể yêu cầu cấp đổi Sổ đỏ ghi rõ từng cá nhân thay vì chỉ ghi tên “hộ ông/bà…”.
h) Thay đổi địa chỉ của thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận;
Thay đổi đơn vị hành chính như chuyển xã thành phường, sát nhập xã, huyện… sẽ làm thay đổi địa chỉ ghi nhận trong Giấy chứng nhận. Khi có thay đổi như vậy, người sử dụng đất cần thực hiện cấp đổi để cập nhật đúng địa chỉ mới.
i) Thay đổi kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu của thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính, trích đo địa chính thửa đất mà ranh giới thửa đất không thay đổi.
Trường hợp này phát sinh khi cơ quan có thẩm quyền thực hiện đo đạc bản đồ địa chính bằng công nghệ mới và phát hiện diện tích thực tế có chênh lệch (do sai số kỹ thuật), hoặc số thửa mới theo bản đồ chuẩn bị khác với số thửa cũ. Nếu ranh giới thửa đất vẫn giữ nguyên, thì người sử dụng đất vẫn phải cấp đổi để điều chỉnh số liệu cho chính xác.
2. Thành phần hồ sơ cấp đổi Sổ đỏ theo quy định mới
Theo khoản 2 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, người sử dụng đất khi thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cần chuẩn bị hồ sơ gồm:
a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
b) Giấy chứng nhận đã cấp.
Đối với trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp ghi tên hộ gia đình, nay các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình đó có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì trong Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP phải thể hiện thông tin các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình;
Ngoài ra, tài liệu chứng minh quan hệ chung quyền sử dụng cũng nên được chuẩn bị sẵn (ví dụ: giấy khai sinh, giấy tờ thừa kế, văn bản thỏa thuận chia đất…) để cơ quan đăng ký đất đai có cơ sở xem xét.
c) Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất đối với trường hợp trích đo địa chính thửa đất mà ranh giới thửa đất không thay đổi.
Trường hợp người đứng tên Sổ đỏ không trực tiếp thực hiện thủ tục mà ủy quyền cho người khác, hồ sơ phải kèm theo Giấy ủy quyền
3. Trình tự, thủ tục cấp đổi Sổ đỏ
Theo Khoản 3 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, trình tự thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định như sau:
(a) Nơi nộp hồ sơ:
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp hồ sơ đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ:
– Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã;
– Văn phòng đăng ký đất đai; Hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.
(b) Hình thức nộp hồ sơ
– Nộp trực tiếp tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ;
– Nộp thông qua dịch vụ bưu chính công ích;
– Nộp tại địa điểm theo thỏa thuận giữa người yêu cầu và cơ quan đăng ký đất đai;
– Nộp trực tuyến thông qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia (https://dichvucong.gov.vn) hoặc Cổng Dịch vụ công cấp tỉnh.
(c) Cơ quan tiếp nhận giải quyết hồ sơ
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
(c) Thời gian thực hiện:
Căn cứ Khoản 3 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời gian xử lý thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận được quy định cụ thể như sau:
– Không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ đối với các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c, d, đ, e, g và h khoản 1 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, bao gồm:
+ Giấy chứng nhận bị rách, nhòe, hư hỏng;
+ Cập nhật tên vợ chồng hoặc thành viên hộ gia đình;
+ Thay đổi địa chỉ hành chính;
+ Mục đích sử dụng đất ghi sai so với phân loại đất;
+ Thay đổi mẫu Giấy chứng nhận theo nhu cầu…
– Không quá 10 ngày làm việc đối với trường hợp quy định tại điểm i khoản 1 Điều 38, tức là: có thay đổi kích thước, diện tích, số hiệu thửa đất sau khi trích đo bản đồ địa chính, nhưng ranh giới sử dụng đất không thay đổi.
– Trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất theo dự án đo đạc lập bản đồ địa chính, thời hạn giải quyết thực hiện theo tiến độ được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, không áp dụng thời gian cố định nêu trên.
KHUYẾN NGHỊ CỦA LUẬT 3S:
[1] Đây là Bài viết khái quát chung về vấn đề pháp lý mà quý Khách hàng, độc giả của Luật 3S đang quan tâm, không phải ý kiến pháp lý nhằm giải quyết trực tiếp các vấn đề pháp lý của từng Khách hàng. Do đó, bài viết này không xác lập quan hệ Khách hàng – Luật sư, và không hình thành các nghĩa vụ pháp lý của chúng tôi với quý Khách hàng.
[2] Nội dung bài viết được xây dựng dựa trên cơ sở pháp lý là các quy định pháp luật có hiệu lực ngay tại thời điểm công bố thông tin, đồng thời bài viết có thể sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy (nếu có). Tuy nhiên, lưu ý về hiệu lực văn bản pháp luật được trích dẫn trong bài viết có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại mà mọi người đọc được bài viết này. Do đó, cần kiểm tra tính hiệu lực của văn bản pháp luật trước khi áp dụng để giải quyết các vấn đề pháp lý của mình hoặc liên hệ Luật 3S để được tư vấn giải đáp.
[3] Để được Luật sư, chuyên gia tại Luật 3S hỗ trợ tư vấn chi tiết, chuyên sâu, giải quyết cho từng trường hợp vướng mắc pháp lý cụ thể, quý Khách hàng vui lòng liên hệ Luật 3S theo thông tin sau: Hotline: 0363.38.34.38 (Zalo/Viber/Call/SMS) hoặc Email: info.luat3s@gmail.com
[4] Dịch vụ pháp lý tại Luật 3S:
Tư vấn Luật | Dịch vụ pháp lý | Luật sư Riêng | Luật sư Gia đình | Luật sư Doanh nghiệp | Tranh tụng | Thành lập Công ty | Giấy phép kinh doanh | Kế toán Thuế – Kiểm toán | Bảo hiểm | Hợp đồng | Phòng pháp chế, nhân sự thuê ngoài | Đầu tư | Tài chính | Dịch vụ pháp lý khác …
