CHA CHẾT, MẸ BÁN ĐẤT CHO CẦN CHỮ KÝ CÁC CON KHÔNG?
Sau khi người cha qua đời, trên thực tế không ít trường hợp người mẹ đứng ra thực hiện việc chuyển nhượng, bán đất đang đứng tên hộ gia đình, đứng tên người cha hoặc là tài sản chung của vợ chồng. Vấn đề pháp lý đặt ra là: người mẹ có quyền tự mình bán đất hay bắt buộc phải có chữ ký của các con?
1. Trường hợp đất được cấp cho hộ gia đình
Theo khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 quy định như sau:
“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”.
Theo đó, hộ gia đình được cấp Giấy chứng nhận ghi tên là “Hộ ông” hoặc “Hộ bà” khi có đủ các điều kiện sau:
(1) Các thành viên có quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi,…).
(2) Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất (đất được sử dụng ổn định và không có nguồn gốc được Nhà nước giao, cho thuê), nhận chuyển quyền sử dụng đất.
(3) Có quyền sử dụng đất chung bằng các hình thức như: Cùng nhau đóng góp (góp tiền mua chung,…) hoặc cùng nhau tạo lập (cùng nhau khai hoang đất,…) để có quyền sử dụng đất chung hoặc được tặng cho chung, thừa kế chung,…
Đối với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, quyền sử dụng đất không thuộc riêng một cá nhân mà thuộc các thành viên của hộ gia đình có tên tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận, nếu các thành viên đó có đủ điều kiện theo quy định pháp luật về đất đai.
Khi người cha chết, phần quyền sử dụng đất của người cha trong khối tài sản chung của hộ gia đình trở thành di sản thừa kế. Do đó, người mẹ không thể tự ý bán toàn bộ thửa đất, mà việc chuyển nhượng phải có sự tham gia, đồng ý của tất cả các đồng chủ sử dụng đất, bao gồm cả các con là thành viên hộ gia đình và đồng thời là người thừa kế của người cha.
2. Trường hợp đất là tài sản chung của vợ chồng
Theo khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 quy định về tài sản chung của vợ chồng:
“Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng
1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
2. Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng”.
Khi người cha chết, chỉ phần tài sản thuộc quyền sở hữu của người cha mới trở thành di sản thừa kế, còn phần tài sản của người mẹ vẫn thuộc quyền sở hữu riêng của mẹ. Do người cha không để lại di chúc, nên phần di sản này được chia theo pháp luật theo quy định tại Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015:
“Điều 650. Những trường hợp thừa kế theo pháp luật
1. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong trường hợp sau đây:
a) Không có di chúc;”
“Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật
1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản”
Như vậy, người mẹ và các con là đồng thừa kế, có quyền ngang nhau đối với phần di sản của người cha. Do đó, nếu chưa thực hiện phân chia di sản thừa kế, người mẹ muốn bán mảnh đất trên cũng cần có chữ ký và ý kiến các con.
3. Trường hợp đất là tài sản riêng của người cha
Theo Điều 43 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014:
“Điều 43. Tài sản riêng của vợ, chồng
1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.
2. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 của Luật này”.
Nếu thửa đất là tài sản riêng của người cha, thì khi người cha chết, toàn bộ thửa đất trở thành di sản thừa kế. Trong trường hợp không có di chúc, di sản được chia theo pháp luật cho những người thừa kế thuộc hàng thứ nhất, bao gồm người mẹ và các con.
Do đó, người mẹ không có quyền tự ý bán đất, mà việc chuyển nhượng bắt buộc phải có sự tham gia, đồng ý của tất cả các đồng thừa kế, trong đó có các con nếu chưa thực hiện phân chia di sản thừa kế.
3. Trường hợp người mẹ được bán đất mà không cần chữ ký của các con
Người mẹ được toàn quyền bán đất, không cần chữ ký của các con, nếu chứng minh được thửa đất là tài sản riêng của mình theo quy định pháp luật. Trường hợp này thường gặp khi đất được cấp Giấy chứng nhận đứng tên riêng người mẹ; hoặc đất có trước thời kỳ hôn nhân; hoặc đất được tặng cho riêng, thừa kế riêng trong thời kỳ hôn nhân; hoặc có văn bản xác lập rõ ràng tài sản riêng.
KHUYẾN NGHỊ CỦA LUẬT 3S:
[1] Đây là Bài viết khái quát chung về vấn đề pháp lý mà quý Khách hàng, độc giả của Luật 3S đang quan tâm, không phải ý kiến pháp lý nhằm giải quyết trực tiếp các vấn đề pháp lý của từng Khách hàng. Do đó, bài viết này không xác lập quan hệ Khách hàng – Luật sư, và không hình thành các nghĩa vụ pháp lý của chúng tôi với quý Khách hàng.
[2] Nội dung bài viết được xây dựng dựa trên cơ sở pháp lý là các quy định pháp luật có hiệu lực ngay tại thời điểm công bố thông tin, đồng thời bài viết có thể sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy (nếu có). Tuy nhiên, lưu ý về hiệu lực văn bản pháp luật được trích dẫn trong bài viết có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại mà mọi người đọc được bài viết này. Do đó, cần kiểm tra tính hiệu lực của văn bản pháp luật trước khi áp dụng để giải quyết các vấn đề pháp lý của mình hoặc liên hệ Luật 3S để được tư vấn giải đáp.
[3] Để được Luật sư, chuyên gia tại Luật 3S hỗ trợ tư vấn chi tiết, chuyên sâu, giải quyết cho từng trường hợp vướng mắc pháp lý cụ thể, quý Khách hàng vui lòng liên hệ Luật 3S theo thông tin sau: Hotline: 0363.38.34.38 (Zalo/Viber/Call/SMS) hoặc Email: info.luat3s@gmail.com
[4] Dịch vụ pháp lý tại Luật 3S:
Tư vấn Luật | Dịch vụ pháp lý | Luật sư Riêng | Luật sư Gia đình | Luật sư Doanh nghiệp | Tranh tụng | Thành lập Công ty | Giấy phép kinh doanh | Kế toán Thuế | Bảo hiểm | Hợp đồng | Phòng pháp chế, nhân sự thuê ngoài | Đầu tư | Tài chính | Dịch vụ pháp lý khác …
