BỊ THU HỒI ĐẤT – 5 SAI LẦM KHIẾN NGƯỜI DÂN CÓ THỂ BỊ GIẢM TIỀN BỒI THƯỜNG
Thu hồi đất là một trong những vấn đề pháp lý nhạy cảm và dễ phát sinh tranh chấp nhất trong lĩnh vực đất đai. Trên thực tế, không ít trường hợp người dân bị giảm mạnh tiền bồi thường, không phải do chính sách của Nhà nước, mà xuất phát từ những sai lầm ngay trong quá trình làm việc với cơ quan thu hồi đất.
1. Không kiểm tra kỹ căn cứ thu hồi đất
Sai lầm đầu tiên và cũng là sai lầm nghiêm trọng nhất là người sử dụng đất chấp nhận việc thu hồi đất mà không kiểm tra căn cứ pháp lý của quyết định thu hồi. Trên thực tế, nhiều người dân cho rằng quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước đương nhiên là đúng pháp luật, nên không đặt vấn đề xem xét lại tính hợp pháp của quyết định này.
Tuy nhiên, không phải mọi quyết định thu hồi đất đều đúng luật. Pháp luật đất đai quy định rất chặt chẽ về trường hợp, thẩm quyền và mục đích thu hồi đất. Trong thực tế, đã có nhiều trường hợp thu hồi đất:
– Không đúng thẩm quyền ban hành quyết định;
– Không đúng mục đích vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy định;
– Thu hồi đất khi dự án chưa được phê duyệt chủ trương đầu tư hoặc chưa hoàn tất thủ tục pháp lý bắt buộc.
Khi không kiểm tra kỹ căn cứ thu hồi đất, người sử dụng đất đã tự đánh mất quyền khiếu nại, khởi kiện đối với quyết định thu hồi. Một khi quyết định thu hồi đã có hiệu lực pháp luật, mọi tranh luận sau đó thường chỉ còn xoay quanh mức bồi thường, trong khi cơ hội xem xét lại tính hợp pháp của việc thu hồi đã không còn.
2. Nhầm lẫn giữa giá đất bồi thường và giá thị trường
Một sai lầm phổ biến khác là người bị thu hồi đất so sánh tiền bồi thường với giá đất mua bán trên thị trường, từ đó cho rằng Nhà nước bồi thường quá thấp, nhưng lại không thực hiện đúng các thủ tục pháp lý cần thiết để bảo vệ quyền lợi của mình.
Cần hiểu rõ rằng tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất không được xác định theo giá giao dịch tự do trên thị trường, mà theo giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi đất theo quy định tại Điều 158, Điều 159 Luật Đất đai 2024.
Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là người dân phải chấp nhận mọi mức giá được đưa ra. Trường hợp giá đất cụ thể được xác định không đúng quy trình, không dựa trên khảo sát thực tế, không phản ánh sát giá trị quyền sử dụng đất, thì người sử dụng đất có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện yêu cầu xem xét lại. Sai lầm thường gặp ở đây là người dân chỉ bức xúc về giá, nhưng không sử dụng các công cụ pháp lý như khiếu nại hành chính hoặc khởi kiện hành chính để buộc cơ quan có thẩm quyền xem xét lại phương án giá đất.
3. Không tham gia vào quá trình kiểm kê đất đai
Theo Luật Đất đai 2024, trước khi lập phương án bồi thường, cơ quan có thẩm quyền phải tổ chức điều tra, khảo sát, đo đạc và kiểm kê đất đai, tài sản gắn liền với đất với sự tham gia của người sử dụng đất. Biên bản kiểm kê là căn cứ pháp lý trực tiếp để xác định diện tích đất bị thu hồi, loại đất và giá trị tài sản gắn liền với đất được bồi thường.
Trong thực tiễn, nhiều người sử dụng đất không trực tiếp tham gia buổi kiểm kê hoặc ký biên bản kiểm kê mà không đối chiếu với hiện trạng thực tế. Việc không yêu cầu ghi nhận đầy đủ nhà ở, công trình xây dựng, vật kiến trúc, cây trồng trên đất dẫn đến tình trạng tài sản bị ghi thiếu ngay từ đầu, kéo theo việc tiền bồi thường bị giảm mạnh và rất khó điều chỉnh ở giai đoạn sau.
4. Không phân biệt rõ các khoản được bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Sai lầm tiếp theo là người bị thu hồi đất chỉ quan tâm đến tiền bồi thường về đất mà không phân biệt rõ các khoản bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khác theo quy định pháp luật. Theo các Điều 98, 99, 102 và 111 Luật Đất đai 2024, khi Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất không chỉ được bồi thường về đất mà còn có thể được bồi thường về nhà ở, công trình xây dựng; được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề; và được bố trí tái định cư nếu đủ điều kiện. Ví dụ: Hộ gia đình bị thu hồi toàn bộ đất ở nhưng không yêu cầu xem xét điều kiện bố trí tái định cư, dẫn đến việc chỉ nhận tiền, trong khi đủ điều kiện được giao đất hoặc nhà tái định cư.
5. Không khiếu nại, khởi kiện không đúng thời hạn
Theo quy định của pháp luật, trường hợp người sử dụng đất không thực hiện quyền khiếu nại đối với quyết định thu hồi đất, không khiếu nại phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc không khởi kiện vụ án hành chính trong thời hạn luật định thì các quyết định hành chính nêu trên sẽ có hiệu lực pháp luật. Khi đó, dù nội dung quyết định thu hồi đất hoặc phương án bồi thường có bất lợi đến đâu, việc yêu cầu xem xét lại cũng trở nên rất khó khăn, thậm chí không còn cơ sở pháp lý để giải quyết. Thực tiễn cho thấy, nhiều trường hợp người dân chỉ vì bỏ lỡ các mốc thời hạn pháp lý quan trọng, dẫn đến mất hoàn toàn cơ hội bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
KHUYẾN NGHỊ CỦA LUẬT 3S:
[1] Đây là Bài viết khái quát chung về vấn đề pháp lý mà quý Khách hàng, độc giả của Luật 3S đang quan tâm, không phải ý kiến pháp lý nhằm giải quyết trực tiếp các vấn đề pháp lý của từng Khách hàng. Do đó, bài viết này không xác lập quan hệ Khách hàng – Luật sư, và không hình thành các nghĩa vụ pháp lý của chúng tôi với quý Khách hàng.
[2] Nội dung bài viết được xây dựng dựa trên cơ sở pháp lý là các quy định pháp luật có hiệu lực ngay tại thời điểm công bố thông tin, đồng thời bài viết có thể sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy (nếu có). Tuy nhiên, lưu ý về hiệu lực văn bản pháp luật được trích dẫn trong bài viết có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại mà mọi người đọc được bài viết này. Do đó, cần kiểm tra tính hiệu lực của văn bản pháp luật trước khi áp dụng để giải quyết các vấn đề pháp lý của mình hoặc liên hệ Luật 3S để được tư vấn giải đáp.
[3] Để được Luật sư, chuyên gia tại Luật 3S hỗ trợ tư vấn chi tiết, chuyên sâu, giải quyết cho từng trường hợp vướng mắc pháp lý cụ thể, quý Khách hàng vui lòng liên hệ Luật 3S theo thông tin sau: Hotline: 0363.38.34.38 (Zalo/Viber/Call/SMS) hoặc Email: info.luat3s@gmail.com
[4] Dịch vụ pháp lý tại Luật 3S:
Tư vấn Luật | Dịch vụ pháp lý | Luật sư Riêng | Luật sư Gia đình | Luật sư Doanh nghiệp | Tranh tụng | Thành lập Công ty | Giấy phép kinh doanh | Kế toán Thuế | Bảo hiểm | Hợp đồng | Phòng pháp chế, nhân sự thuê ngoài | Đầu tư | Tài chính | Dịch vụ pháp lý khác …
