ĐẤT BỊ QUY HOẠCH TREO HÀNG CHỤC NĂM, NGƯỜI DÂN CÓ QUYỀN GÌ?
Trong thực tiễn quản lý đất đai tại Việt Nam, tình trạng đất bị quy hoạch nhưng không triển khai trong thời gian dài, thường được gọi là “quy hoạch treo”, đã tồn tại nhiều năm và trở thành nguồn cơn của hàng loạt khiếu nại, tranh chấp. Vậy trong trường hợp này, người sử dụng đất có những quyền gì theo quy định?
1. “Quy hoạch treo” là gì?
Tại khoản 36 Điều 3 Luật Đất đai 2024 như sau:
“36. Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất và khoanh vùng đất đai cho các mục đích phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng đơn vị hành chính cho thời kỳ xác định.”.
Về mặt pháp lý, “quy hoạch treo” không phải là một thuật ngữ chính thức trong luật, mà là cách gọi phổ biến để chỉ trường hợp đất đã được đưa vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (thường theo quyết định của UBND cấp tỉnh hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng 1/2000, 1/500…) nhưng không triển khai thực hiện trong thời gian dài (trên 5 năm, 10 năm, thậm chí 20 năm). Trong khi đó, người dân vẫn sinh sống, sử dụng đất ổn định, nộp thuế, và không được cấp phép xây dựng hoặc hạn chế chuyển nhượng, thế chấp… vì lý do “đất nằm trong quy hoạch”.
2. Quyền của người sử dụng đất khi bị quy hoạch treo
a) Quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024
Theo khoản 4 Điều 76 Luật Đất đai 2024: “4. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”
Đồng thời tại khoản 7 Điều 76 Luật Đất đai 2024 quy định:
“7. Diện tích đất được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 02 năm liên tục được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện phải xem xét, đánh giá điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố công khai việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi đất hoặc hủy bỏ việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện.
Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố công khai thì người sử dụng đất không bị hạn chế về các quyền sử dụng đất đã được pháp luật quy định.”
Như vậy, nếu thửa đất đã có trong quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm, người dân vẫn được thực hiện đầy đủ quyền của người sử dụng đất: xây dựng nhà, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp…Nếu thửa đất đã có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm người dân không được xây dựng mới nhưng vẫn có quyền sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định thu hồi.
b) Quyền được cấp giấy chứng nhận
Căn cứ theo điểm đ khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất:
“1. Người sử dụng đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp sau đây:
….
đ) Đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện;
…”
Như vậy, theo quy định tại khoản 7 Điều 76 và điểm đ khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024 nêu trên thì đất dính quy hoạch treo vẫn có thể được cấp sổ đỏ trong 2 trường hợp sau:
(1) Quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền đã quá 3 năm mà chưa được thực hiện.
(2) Cơ quan có thẩm quyền có điều chỉnh, hủy bỏ quy hoạch thì người sử dụng đất không bị hạn chế về các quyền sử dụng đất (yêu cầu cấp giấy chứng nhận) theo quy định.
c) Được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn
Khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định:
“5. Đối với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.
Trường hợp sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này”.
Như vậy, sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm nhưng chưa có quyết định thu hồi (quy hoạch treo) thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.
d) Được bồi thường về đất khi bị thu hồi đất
Căn cứ khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024 quy định về Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:
“2. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này được bồi thường về đất khi có một trong các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
b) Có quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
c) Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai;
d) Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai;
đ) Được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, khi thuộc quy hoạch mà phải thu hồi thì sẽ được bồi thường về đất nếu đủ các điều kiện nêu trên.
đ) Được bồi thường về nhà ở, công trình kiến trúc, cây trồng, vật nuôi
Khoản 3 Điều 91 Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất như sau:
“3. Chủ sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật dân sự mà bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường thiệt hại; chủ cơ sở sản xuất, kinh doanh phải ngừng sản xuất, kinh doanh do Nhà nước thu hồi đất thì được xem xét hỗ trợ.”.
Theo đó, khi thu hồi đất thuộc quy hoạch thì sẽ được bồi thường về nhà ở, tài sản hợp pháp khác gắn liền với đất nếu tài sản đó bị thiệt hại như bị tháo dỡ.
KHUYẾN NGHỊ CỦA LUẬT 3S:
[1] Đây là Bài viết khái quát chung về vấn đề pháp lý mà quý Khách hàng, độc giả của Luật 3S đang quan tâm, không phải ý kiến pháp lý nhằm giải quyết trực tiếp các vấn đề pháp lý của từng Khách hàng. Do đó, bài viết này không xác lập quan hệ Khách hàng – Luật sư, và không hình thành các nghĩa vụ pháp lý của chúng tôi với quý Khách hàng.
[2] Nội dung bài viết được xây dựng dựa trên cơ sở pháp lý là các quy định pháp luật có hiệu lực ngay tại thời điểm công bố thông tin, đồng thời bài viết có thể sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy (nếu có). Tuy nhiên, lưu ý về hiệu lực văn bản pháp luật được trích dẫn trong bài viết có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại mà mọi người đọc được bài viết này. Do đó, cần kiểm tra tính hiệu lực của văn bản pháp luật trước khi áp dụng để giải quyết các vấn đề pháp lý của mình hoặc liên hệ Luật 3S để được tư vấn giải đáp.
[3] Để được Luật sư, chuyên gia tại Luật 3S hỗ trợ tư vấn chi tiết, chuyên sâu, giải quyết cho từng trường hợp vướng mắc pháp lý cụ thể, quý Khách hàng vui lòng liên hệ Luật 3S theo thông tin sau: Hotline: 0363.38.34.38 (Zalo/Viber/Call/SMS) hoặc Email: info.luat3s@gmail.com
[4] Dịch vụ pháp lý tại Luật 3S:
Tư vấn Luật | Dịch vụ pháp lý | Luật sư Riêng | Luật sư Gia đình | Luật sư Doanh nghiệp | Tranh tụng | Thành lập Công ty | Giấy phép kinh doanh | Kế toán Thuế | Bảo hiểm | Hợp đồng | Phòng pháp chế, nhân sự thuê ngoài | Dịch vụ pháp lý khác …
