ĐẶT CỌC MUA ĐẤT NHƯNG SAU ĐÓ CHỦ ĐẤT CHẾT? BÊN MUA PHẢI LÀM THẾ NÀO
Trong thực tiễn giao dịch bất động sản, việc bên mua giao tiền đặt cọc để bảo đảm cho việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là rất phổ biến. Tuy nhiên, không ít trường hợp phát sinh tình huống rủi ro là sau khi nhận tiền đặt cọc, chủ đất (bên nhận cọc) qua đời trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức. Khi đó, bên mua thường lâm vào thế bị động và đặt ra nhiều câu hỏi pháp lý: hợp đồng đặt cọc còn hiệu lực hay không, tiền đặt cọc có bị mất không, ai là người có trách nhiệm tiếp tục giao dịch hoặc hoàn trả tiền đặt cọc, và bên mua cần làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?
1. Hợp đồng đặt cọc mua đất có còn hiệu lực khi chủ đất chết hay không?
Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015: Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Như vậy, mục đích chính của việc đặt cọc là đảm bảo việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chính trong tương lai. Về nguyên tắc, khi hợp đồng đặt cọc được giao kết hợp pháp và các bên đã thực hiện xong việc giao nhận tiền cọc, thì hợp đồng này phát sinh hiệu lực và ràng buộc quyền, nghĩa vụ của các bên. Việc một bên tham gia hợp đồng sau đó qua đời không làm cho hợp đồng đặt cọc đương nhiên chấm dứt hoặc vô hiệu.
Theo Điều 615 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại:
“Điều 615. Thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại
1. Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
2. Trường hợp di sản chưa được chia thì nghĩa vụ tài sản do người chết để lại được người quản lý di sản thực hiện theo thỏa thuận của những người thừa kế trong phạm vi di sản do người chết để lại.”
Như vậy, khi chủ đất chết sau khi đã nhận tiền đặt cọc, thì các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng đặt cọc của người đã chết không bị chấm dứt, mà trở thành nghĩa vụ tài sản do người chết để lại. Các quyền và nghĩa vụ này được chuyển giao cho những người thừa kế của người bán và phải được thực hiện trong phạm vi di sản.
Theo đó, trong trường hợp sau khi người bán chết, bên mua và những người thừa kế của người bán thống nhất tiếp tục thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì các đồng thừa kế sẽ đứng ra thực hiện việc bán tài sản của người chết cho bên mua sau khi hoàn tất các thủ tục thừa kế theo quy định pháp luật.
Ngược lại, nếu sau khi người bán chết, những người thừa kế không đồng ý tiếp tục thực hiện việc mua bán nhà, đất theo thỏa thuận đặt cọc ban đầu, thì căn cứ vào nội dung hợp đồng đặt cọc đã ký, các đồng thừa kế có trách nhiệm hoàn trả lại khoản tiền đặt cọc đã nhận. Đồng thời, trong trường hợp hợp đồng có thỏa thuận về phạt cọc, thì các đồng thừa kế còn phải chịu trách nhiệm phạt cọc tương ứng với số tiền đặt cọc trong phạm vi di sản do người chết để lại.
2. Bên mua cần làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?
Ngay khi biết chủ đất đã chết, bên mua cần chủ động xác minh thông tin về những người thừa kế hợp pháp, tình trạng pháp lý của thửa đất và tình trạng quản lý di sản. Bên mua nên làm việc trực tiếp bằng văn bản với những người thừa kế để ghi nhận rõ quan điểm của họ về việc tiếp tục hay không tiếp tục giao dịch chuyển nhượng.
Trong trường hợp các bên không đạt được sự thống nhất về việc tiếp tục giao dịch, bên mua có quyền khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc theo quy định pháp luật. Theo đó, bên mua có thể yêu cầu Tòa án buộc các đồng thừa kế của chủ đất hoàn trả khoản tiền đặt cọc đã nhận và thực hiện nghĩa vụ phạt cọc, bồi thường thiệt hại (nếu có) theo đúng nội dung thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc và trong phạm vi di sản do người chết để lại.
Một số lưu ý cho bên mua khi khởi kiện:
– Thứ nhất, bên mua cần chuẩn bị đầy đủ tài liệu, chứng cứ để chứng minh yêu cầu khởi kiện của mình. Các tài liệu quan trọng thường bao gồm hợp đồng đặt cọc; giấy biên nhận tiền cọc hoặc chứng từ chuyển tiền; căn cước công dân của bên mua cùng các tài liệu, chứng cứ khác liên quan đến việc thực hiện hoặc vi phạm hợp đồng đặt cọc.
– Thứ hai, về tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc là Tòa án khu vực nơi bị đơn cư trú căn cứ theo Điều 30 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 sửa đổi, bổ sung 2025.
– Thứ ba, về thời hiệu khởi kiện: Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Do đó, bên mua cần lưu ý thực hiện việc khởi kiện trong thời hạn luật định để bảo đảm quyền khởi kiện không bị mất do hết thời hiệu.
3. Kết luận
Việc chủ đất chết sau khi nhận tiền đặt cọc không làm chấm dứt đương nhiên hợp đồng đặt cọc. Quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng đặt cọc sẽ được chuyển giao cho những người thừa kế của chủ đất trong phạm vi di sản để lại. Tùy thuộc vào việc những người thừa kế có đồng ý tiếp tục giao dịch hay không, bên mua có thể tiếp tục mua đất hoặc yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc và phạt cọc theo quy định pháp luật hoặc khởi kiện để yêu cầu các đồng thừa kế của chủ đất thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng.
KHUYẾN NGHỊ CỦA LUẬT 3S:
[1] Đây là Bài viết khái quát chung về vấn đề pháp lý mà quý Khách hàng, độc giả của Luật 3S đang quan tâm, không phải ý kiến pháp lý nhằm giải quyết trực tiếp các vấn đề pháp lý của từng Khách hàng. Do đó, bài viết này không xác lập quan hệ Khách hàng – Luật sư, và không hình thành các nghĩa vụ pháp lý của chúng tôi với quý Khách hàng.
[2] Nội dung bài viết được xây dựng dựa trên cơ sở pháp lý là các quy định pháp luật có hiệu lực ngay tại thời điểm công bố thông tin, đồng thời bài viết có thể sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy (nếu có). Tuy nhiên, lưu ý về hiệu lực văn bản pháp luật được trích dẫn trong bài viết có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại mà mọi người đọc được bài viết này. Do đó, cần kiểm tra tính hiệu lực của văn bản pháp luật trước khi áp dụng để giải quyết các vấn đề pháp lý của mình hoặc liên hệ Luật 3S để được tư vấn giải đáp.
[3] Để được Luật sư, chuyên gia tại Luật 3S hỗ trợ tư vấn chi tiết, chuyên sâu, giải quyết cho từng trường hợp vướng mắc pháp lý cụ thể, quý Khách hàng vui lòng liên hệ Luật 3S theo thông tin sau: Hotline: 0363.38.34.38 (Zalo/Viber/Call/SMS) hoặc Email: info.luat3s@gmail.com
[4] Dịch vụ pháp lý tại Luật 3S:
Tư vấn Luật | Dịch vụ pháp lý | Luật sư Riêng | Luật sư Gia đình | Luật sư Doanh nghiệp | Tranh tụng | Thành lập Công ty | Giấy phép kinh doanh | Kế toán Thuế | Bảo hiểm | Hợp đồng | Phòng pháp chế, nhân sự thuê ngoài | Đầu tư | Tài chính | Dịch vụ pháp lý khác …
