ĐẤT KHÔNG CÓ LỐI ĐI, XIN MỞ LỐI ĐI THẾ NÀO CHO ĐÚNG LUẬT
Trong thực tiễn tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai, tình trạng thửa đất không có lối đi ra đường công cộng xảy ra rất phổ biến, đặc biệt tại khu vực đô thị cũ, đất chia tách qua nhiều đời, hoặc đất được chuyển nhượng bằng giấy tay từ trước. Nhiều người dân lầm tưởng rằng “đất bị vây bọc thì đương nhiên được mở lối đi”, dẫn đến tự ý phá tường, mở đường, hoặc yêu cầu chính quyền can thiệp sai thẩm quyền, từ đó phát sinh tranh chấp kéo dài, thậm chí bị xử phạt hành chính hoặc buộc khôi phục hiện trạng
1. Thế nào là đất không có lối đi
Về bản chất pháp lý, “đất không có lối đi” được hiểu là trường hợp thửa đất bị các bất động sản khác bao quanh, không có hoặc không có đủ lối đi hợp lý ra đường giao thông công cộng để phục vụ nhu cầu sinh hoạt, sử dụng đất bình thường của người sử dụng đất.
Pháp luật không coi việc đất bị vây bọc là lỗi của người sử dụng đất, bởi đây là hệ quả khách quan của quá trình quản lý, sử dụng và dịch chuyển quyền sử dụng đất qua thời gian. Do đó, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho chủ sở hữu bất động sản trong trường hợp này, Bộ luật dân sự đã có quy định, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu mở lối đi qua bất động sản liền kề.
2. Quyền về lối đi qua của chủ sở hữu bất động sản
Theo quy định của Pháp luật, người có bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu một trong những người có bất động sản vây bọc phải mở một lối đi phù hợp với quyền và lợi ích của hai bên. Cụ thể tại điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
“Điều 254. Quyền về lối đi qua
1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”
Như vậy, theo Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015, khi bất động sản rơi vào tình trạng này, chủ sở hữu hoặc người sử dụng đất có quyền yêu cầu một trong các chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi hợp lý. Tuy nhiên, quyền yêu cầu mở lối đi qua không phải là quyền tuyệt đối và không cho phép người có bất động sản bị vây bọc tùy tiện lựa chọn lối đi theo ý chí chủ quan của mình mà yêu cầu lối đi phải được mở trên bất động sản liền kề thuận tiện và hợp lý nhất, đồng thời gây thiệt hại ít nhất cho chủ đất bị yêu cầu mở lối đi.
Cùng với quyền yêu cầu mở lối đi, pháp luật cũng quy định rõ nghĩa vụ đền bù của người được hưởng quyền về lối đi qua đối với chủ sở hữu bất động sản chịu sự hạn chế quyền. Việc đền bù được thực hiện trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Nếu bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu hoặc người sử dụng khác nhau, mà việc chia tách này làm phát sinh thửa đất phía trong không có lối đi thì phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong và trường hợp này không phải đền bù.
3. Quy trình yêu cầu mở lối đi chung cho bất động sản không có lối đi
Bước 1: Thỏa thuận hoặc hòa giải
Về nguyên tắc, pháp luật ưu tiên giải quyết yêu cầu mở lối đi thông qua thỏa thuận và hòa giải, trước khi áp dụng các biện pháp mang tính cưỡng chế của Nhà nước. Theo đó, bước đầu tiên mà người có bất động sản bị vây bọc cần thực hiện là chủ động trao đổi, thỏa thuận trực tiếp với chủ sở hữu bất động sản liền kề về vị trí lối đi, kích thước lối đi và điều kiện sử dụng lối đi.
Trong trường hợp các bên đạt được thống nhất, thỏa thuận nên được lập thành văn bản và có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã để làm căn cứ đăng ký biến động đất đai. Nếu không thể tự thỏa thuận, người có đất bị vây bọc có quyền nộp đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã, phường nơi có đất, trương hợp hòa giải thành thì biên bản hòa giải thành công có giá trị pháp lý để làm cơ sở đăng ký biến động đất đai.
Lưu ý: Căn cứ tại Điều 235 Luật Đất đai 2024, các tranh chấp đất đai đều phải thực hiện hòa giải ở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp trước khi tranh chấp được giải quyết tại Tòa án có thẩm quyền.
Bước 2: Khởi kiện tại Tòa án (nếu hoà giải không thành)
Trong trường hợp hòa giải không thành, người có bất động sản bị vây bọc có quyền nộp hồ sơ khởi kiện và nộp tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có bất động sản tranh chấp theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Tòa án sẽ xem xét toàn diện vụ việc dựa trên các tài liệu, chứng cứ như hiện trạng sử dụng đất, bản đồ địa chính, hồ sơ đo đạc, quá trình hình thành thửa đất và các yếu tố liên quan đến tính thuận tiện, hợp lý cũng như mức độ thiệt hại đối với bất động sản bị yêu cầu mở lối đi. Trên cơ sở đó, Tòa án sẽ quyết định có hay không việc mở lối đi, đồng thời xác định cụ thể vị trí, chiều dài, chiều rộng của lối đi và nghĩa vụ đền bù trong từng trường hợp cụ thể. Bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án là căn cứ bắt buộc các bên phải thi hành.
Bước 3: Đăng ký biến động đất đai
Sau khi có thỏa thuận hợp pháp hoặc biên bản hòa giải thành hoặc bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án, người được hưởng quyền về lối đi qua cần tiến hành đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền. Việc đăng ký này nhằm ghi nhận chính thức quyền về lối đi qua trên hồ sơ địa chính, bảo đảm quyền đó được pháp luật bảo vệ ổn định và có giá trị ràng buộc đối với cả các chủ sử dụng đất phát sinh sau này.
KHUYẾN NGHỊ CỦA LUẬT 3S:
[1] Đây là Bài viết khái quát chung về vấn đề pháp lý mà quý Khách hàng, độc giả của Luật 3S đang quan tâm, không phải ý kiến pháp lý nhằm giải quyết trực tiếp các vấn đề pháp lý của từng Khách hàng. Do đó, bài viết này không xác lập quan hệ Khách hàng – Luật sư, và không hình thành các nghĩa vụ pháp lý của chúng tôi với quý Khách hàng.
[2] Nội dung bài viết được xây dựng dựa trên cơ sở pháp lý là các quy định pháp luật có hiệu lực ngay tại thời điểm công bố thông tin, đồng thời bài viết có thể sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy (nếu có). Tuy nhiên, lưu ý về hiệu lực văn bản pháp luật được trích dẫn trong bài viết có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại mà mọi người đọc được bài viết này. Do đó, cần kiểm tra tính hiệu lực của văn bản pháp luật trước khi áp dụng để giải quyết các vấn đề pháp lý của mình hoặc liên hệ Luật 3S để được tư vấn giải đáp.
[3] Để được Luật sư, chuyên gia tại Luật 3S hỗ trợ tư vấn chi tiết, chuyên sâu, giải quyết cho từng trường hợp vướng mắc pháp lý cụ thể, quý Khách hàng vui lòng liên hệ Luật 3S theo thông tin sau: Hotline: 0363.38.34.38 (Zalo/Viber/Call/SMS) hoặc Email: info.luat3s@gmail.com
[4] Dịch vụ pháp lý tại Luật 3S:
Tư vấn Luật | Dịch vụ pháp lý | Luật sư Riêng | Luật sư Gia đình | Luật sư Doanh nghiệp | Tranh tụng | Thành lập Công ty | Giấy phép kinh doanh | Kế toán Thuế | Bảo hiểm | Hợp đồng | Phòng pháp chế, nhân sự thuê ngoài | Đầu tư | Tài chính | Dịch vụ pháp lý khác …
