Giá trị pháp lý của vi bằng trong giao dịch mua bán đất

GIÁ TRỊ PHÁP LÝ CỦA VI BẰNG TRONG GIAO DỊCH MUA BÁN ĐẤT

Trong bối cảnh phát triển kinh tế và đô thị hóa hiện nay, giao dịch mua bán đất đai trở nên ngày càng phổ biến và phức tạp. Để đảm bảo tính minh bạch và pháp lý cho các giao dịch này, vi bằng đã được sử dụng như một công cụ hỗ trợ quan trọng. Tuy nhiên, giá trị pháp lý của vi bằng trong các giao dịch mua bán đất vẫn còn là một vấn đề gây tranh cãi và cần được làm rõ. Việc hiểu đúng về giá trị pháp lý của vi bằng không chỉ giúp người mua và người bán yên tâm hơn khi thực hiện giao dịch mà còn góp phần hạn chế rủi ro pháp lý và tranh chấp sau này. Trong bài viết này, chúng ta sẽ cùng tìm hiểu về vi bằng, quy định pháp lý liên quan và đánh giá vai trò của nó trong các giao dịch mua bán đất.

1. Vi bằng là gì?

Theo quy định tại khoản 3 Điều 2 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP, vi bằng được định nghĩa là: Văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.

Như vậy, hiểu đơn giản, Vi bằng là văn bản mô tả, ghi nhận lại những hành vi, sự kiện xảy ra trong thực tế do chính Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, trong văn bản này có thể kèm theo hình ảnh, âm thanh, video trong một số trường hợp cần thiết. Mục đích của việc lập vi bằng là để làm chứng cứ để sử dụng trong các giao dịch dân sự, hành chính, hoặc khi có tranh chấp xảy ra.

2. Giá trị pháp lý của vi bằng

Theo quy định tại Điều 36 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP quy định, Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định này. Trong đó:

(*) Về giá trị pháp lý:

– Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.

– Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

– Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập.

(*) Về các trường hợp không được lập vi bằng, bao gồm:

a) Vi bằng được lập trong khi thực thi nhiệm vụ, Thừa phát lại không được nhận làm những việc liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân và những người thân thích của mình, bao gồm: Vợ, chồng, con đẻ, con nuôi; cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, bác, chú, cậu, cô, dì và anh, chị, em ruột của Thừa phát lại, của vợ hoặc chồng của Thừa phát lại; cháu ruột mà Thừa phát lại là ông, bà, bác, chú, cậu, cô, dì.

b) Vi bằng vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng bao gồm: Xâm phạm mục tiêu về an ninh, quốc phòng; làm lộ bí mật nhà nước, phát tán tin tức, tài liệu, vật phẩm thuộc bí mật nhà nước; vi phạm quy định ra, vào, đi lại trong khu vực cấm, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn của công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự; vi phạm quy định về bảo vệ bí mật, bảo vệ công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự.

c) Vi bằng vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật Dân sự; trái đạo đức xã hội.

d) Vi bằng xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.

đ) Vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

e) Vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng.

g) Vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi của cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân, sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến sĩ trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân đang thi hành công vụ.

h) Vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi không do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.

k) Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

3. Giá trị pháp lý của vi bằng trong giao dịch chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất

Thứ nhất, như đã đề cập, vi bằng là văn bản không có giá trị thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, về hình thức giao dịch chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất

Tại điểm a khoản 3 Điều 167 Mục 1 Chương XI Luật Đất đai 2013 hiện hành và khoản 3, Điều 27, Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực kể từ ngày 01/08/2024) đã quy định:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;”

Thứ ba, về những trường hợp không được lập vi bằng tại khoản 4 Điều 37 Mục 2 Chương IV Nghị định 08/2020/NĐ-CP có quy định rõ không được lập vi bằng khi: “Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.” và“Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực…”.

Như vậy, theo các quy định trên thì việc mua bán, chuyển nhượng, tặng cho đất đai phải được thực hiện qua hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, tặng cho có công chứng, chứng thực theo quy định. Đây là cơ sở để thực hiện việc đăng ký sang tên quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Vi bằng không phải là văn bản pháp lý để xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cũng như không có giá trị tương đương và thay thế được văn bản công chứng, chứng thực mà đây chỉ là văn bản có tính chất làm chứng, thừa nhận sự việc diễn ra trên thực tế (Ví dụ: ghi nhận sự đặt cọc, sự kiện giao nhận tiền, sự kiện bàn giao đất… giữa các bên) có sự chứng kiến của Thừa phát lại, không thừa nhận, hay đánh giá tính hợp pháp của các hành vi, sự kiện, quan hệ xã hội này.

Do đó, người mua bán, chuyển nhượng đất đai thông qua hình thức vi bằng sẽ đối diện với các rủi ro như:

(1) Không thể sang tên quyền sử dụng đất theo quy định.

(2) Nếu có xảy ra tranh chấp thì giao dịch mua bán, chuyển nhượng thông qua vi bằng sẽ bị Tòa án tuyên bố vô hiệu theo quy định tại Điều 117 và Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015 do không tuân thủ quy định của pháp luật về hình thức của giao dịch dân sự.

(3) Thực tế, đa số trường hợp lập vi bằng để mua bán, chuyển nhượng đất đai thường xuất phát từ việc bên bán không đủ điều kiện để lập hợp đồng công chứng, chứng thực theo quy định do không có giấy tờ hợp pháp, đất đang tranh chấp, chỉ một nhà đất nhưng lại bán thông qua hình thức lập vi bằng cho nhiều người nhằm lừa đảo chiếm đoạt tài sản…Do đó, việc lập vi bằng để mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường rất rủi ro và nguy cơ bị thiệt hại rất lớn cho người mua.

Ngoài ra, Thừa phát lại nếu lập vi bằng xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực….hay Lập vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản mà không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật có thể bị xử phạt từ 10 – 15 triệu đồng đồng và bị tước quyền sử dụng thẻ thừa phát lại từ 06 – 09 tháng theo quy định tại khoản 4 và khoản 8 Điều 32 Nghị định 82/2020/NĐ-CP.

Tóm lại, vi bằng có giá trị pháp lý quan trọng trong việc cung cấp chứng cứ về các sự kiện, hành vi liên quan đến giao dịch chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất, nhưng nó không thể thay thế các văn bản công chứng hoặc chứng thực cần thiết để xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp. Do đó, người mua không nên mua nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng để tránh gặp rủi ro và thiệt hại. Việc mua bán nhà đất cần được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

KHUYẾN NGHỊ CỦA LUẬT 3S:

[1] Đây là Bài viết khái quát chung về vấn đề pháp lý mà quý Khách hàng, độc giả của Luật 3S đang quan tâm, không phải ý kiến pháp lý nhằm giải quyết trực tiếp các vấn đề pháp lý của từng Khách hàng. Do đó, bài viết này không xác lập quan hệ Khách hàng – Luật sư, và không hình thành các nghĩa vụ pháp lý của chúng tôi với quý Khách hàng.

[2] Nội dung bài viết được xây dựng dựa trên cơ sở pháp lý là các quy định pháp luật có hiệu lực ngay tại thời điểm công bố thông tin, đồng thời bài viết có thể sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy (nếu có). Tuy nhiên, lưu ý về hiệu lực văn bản pháp luật được trích dẫn trong bài viết có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại mà mọi người đọc được bài viết này. Do đó, cần kiểm tra tính hiệu lực của văn bản pháp luật trước khi áp dụng để giải quyết các vấn đề pháp lý của mình hoặc liên hệ Luật 3S để được tư vấn giải đáp.

[3] Để được Luật sư, chuyên gia tại Luật 3S hỗ trợ tư vấn chi tiết, chuyên sâu, giải quyết cho từng trường hợp vướng mắc pháp lý cụ thể, quý Khách hàng vui lòng liên hệ Luật 3S theo thông tin sau: Hotline: 0363.38.34.38 (Zalo/Viber/Call/SMS) hoặc Email: info.luat3s@gmail.com

[4] Dịch vụ pháp lý tại Luật 3S:

KHUYẾN NGHỊ CỦA LUẬT 3S:

[4] Dịch vụ pháp lý tại Luật 3S:

Giá trị pháp lý của vi bằng trong giao dịch mua bán đất

22

Th7

Giá trị pháp lý của vi bằng trong giao dịch mua bán đất

Giới thiệu

Đường đẫn

Tin mới nhất

Liên hệ

Đăng nhập

Giá trị pháp lý của vi bằng trong giao dịch mua bán đất

22

Th7

Tin tức liên quan

Giới thiệu

Đường đẫn

Tin mới nhất

Liên hệ

Đăng nhập