Quy định pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Trong nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng cao do sự gia tăng về dân số, kinh tế phát triển đặc biệt là thời kì công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước thì chuyển mục đích sử dụng đất dần trở thành một trong những nhu cầu thường xuyên của người sử dụng đất, đồng thời đây cũng là khái niệm khá quen thuộc trong lĩnh vực đất đai. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ được quy định của pháp luật hiện hành về điều kiện, quy trình và thủ tục để chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Do đó, thông qua bài viết này Luật 3S sẽ cung cấp đến quý bạn đọc những thông tin cần thiết nhất về lĩnh vực nêu trên.
I.KHÁI NIỆM
Hiện nay, pháp luật không quy định cụ thể chuyển mục đích sử dụng đất là gì, tuy nhiên chúng ta có thể hiểu chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất hiện tại bằng quyết định hành chính trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép hoặc việc đăng ký đất đai đối với trường hợp không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền
II.CÁC TRƯỜNG HỢP PHẢI XIN PHÉP CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT
Theo khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hằng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Như vậy, đối với các trường hợp như trên khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người có nhu cầu phải xin phép đến cơ quan có thẩm quyền. Đồng thời, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
III.CÁC TRƯỜNG HỢP CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG PHẢI XIN PHÉP
Tại Điều 12 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT, Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:
a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;
c) Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;
d) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;
đ) Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.”
Đối với các trường hợp này, người sử dụng đất không cần phải xin phép đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng vẫn cần nộp hồ sơ đăng ký biến động.
IV.HẠN MỨC ĐƯỢC CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT
Hiện nay, Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành không quy định hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất. Vậy nên việc được chuyển mục đích sử dụng đất hay không và được chuyển bao nhiêu phụ thuộc vào các căn cứ như:
-Nhu cầu của người sử dụng đất;
-Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định;
-Quy hoạch sử dụng đất
V.HỒ SƠ CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT
Điều 6 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT quy định người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ gồm:
a) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
VI.QUY TRÌNH THỰC HIỆN
-Người sử dụng đất nộp hồ sơ đến cơ quan tài nguyên và môi trường. Tức là đối với hộ gia đình, cá nhân thì nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường, còn đối với tổ chức thì nộp tại Sở Tài nguyên và Môi trường.
-Sau đó, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Lưu ý, địa phương nào đã tổ chức bộ phân một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp hồ sơ tại đó.
-Thời gian thực hiện không quá 15 ngày.
Trên đây là ý kiến tư vấn sơ bộ của Luật 3S dựa trên quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm tư vấn. Để được tư vấn chi tiết, giải quyết cho từng trường hợp cụ thể, quý khách hàng vui lòng gọi hotline: 0363.38.34.38 hoặc gửi email: info.luat3s@gmail.com để được Luật sư tư vấn chi tiết.
