RỦI RO KHI MUA BÁN NHÀ ĐẤT THÔNG QUA HỢP ĐỒNG UỶ QUYỀN
Theo quy định thì khi thực hiện mua bán nhà đất thì các bên sẽ tiến hành giao kết bằng văn bản hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền sau đó thực hiện thủ tục sang tên tại cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên, hiện nay lại rất phổ biến việc chuyển nhượng nhà đất theo hình thức hợp đồng ủy quyền. Đây là một giao dịch tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho các bên đặt biệt là người mua cũng như gây khó khăn cho các bên khi trong việc giải quyết tranh chấp. Dưới đây là những rủi ro mà bên mua sẽ phải đối mặt khi mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền.
1. Không thể chuyển nhượng
Theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013: “3. việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Để được cơ quan đăng ký đất đai đăng ký vào sổ địa chính thì các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện đầy đủ các thủ tục như: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013: “a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực…”; Kê khai nghĩa vụ tài chính và đóng thuế thu nhập cá nhân (kể cả trường hợp được miễn nộp thuế); Đăng ký biến động đất đai và nộp hồ sơ đăng ký biến động cho cơ quan đăng ký đất đai. Như vậy, phải có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực giữa các bên thì người nhận chuyển nhượng mới thực hiện được thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, phương thức chuyển nhượng nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền này không đúng quy định và việc chuyển nhượng sẽ không có hiệu lực pháp luật
2. Quyền sử dụng đất bị hạn chế theo phạm vi ủy quyền
Căn cứ theo quy định tại Điều 562, 563 BLDS 2015 quy định:
“Điều 562. Hợp đồng uỷ quyền
Hợp đồng uỷ quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.
Như vậy, từ quy định trên có thể thấy bên được ủy quyền chỉ nhân danh, thay mặt bên ủy quyền sử dụng thửa đất, chuyển nhượng, tặng cho và các quyền khác nếu có thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền, người được uỷ quyền không thể chuyển nhượng cho chính bản thân mình vì không phải là thành phần trong hồ sơ đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, Về mặt pháp lý, đây là giao dịch ủy quyền có thù lao giữa các bên nhưng thực tế hầu hết các bên đều xem đây như một giao dịch mua bán. Bên nhận ủy quyền đã thanh toán tiền cho bên ủy quyền, tuy nhiên, quyền sử dụng đất không được thừa nhận, người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vẫn là bên ủy quyền. Do đó, người sử dụng đất thực tế sẽ không được thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất theo quy định pháp luật như: Quyền tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp……
3. Hợp đồng ủy quyền có thể hết hạn
Căn cứ Điều 569 BLDS 2015 quy định: “Thời hạn ủy quyền do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thoả thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.” Như vậy có thể thấy, trường hợp các bên không có thỏa thuận hoặc pháp luật không có quy định khác thì hợp đồng ủy quyền chỉ có hiệu lực trong một năm. Thực tế, nếu các bên thực hiện mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền nhưng không nắm rõ quy định pháp luật này thì rõ ràng sẽ rất rủi ro cho người mua hay bên nhận ủy quyền. Bởi khi hết thời hạn ủy quyền thì các công việc theo uỷ quyền sẽ chấp dứt, bất động sản đã ủy quyền lại trở về người uỷ quyền (bên bán), khi đó, nếu các bên có nhu cầu thì phải ký lại hợp đồng uỷ quyền từ đầu.
4. Bên ủy quyền có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền
Điều 569 BLDS 2015 có quy định:
“Điều 569. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng uỷ quyền
1. Trường hợp uỷ quyền có thù lao, bên uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được uỷ quyền tương ứng với công việc mà bên được uỷ quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu uỷ quyền không có thù lao thì bên uỷ quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được uỷ quyền một thời gian hợp lý.
Bên uỷ quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên uỷ quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng uỷ quyền đã bị chấm dứt.
2. Trường hợp uỷ quyền không có thù lao, bên được uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên uỷ quyền biết một thời gian hợp lý; nếu uỷ quyền có thù lao thì bên được uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên uỷ quyền, nếu có.”
Như vậy, theo quy định trên, Pháp luật cho phép các bên được tự do đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào. Do đó, khi một trong các bên cảm thấy phúc lợi từ việc chuyển nhượng đất này không còn tốt như mong muốn hay vì nhiều lý do khác thì vẫn có thể chấm dứt hợp đồng ủy quyền này bất cứ lúc nào, và người chịu thiệt sẽ là bên còn lại.
5. Bên mua nhà đất có thể mất tài sản nếu bên ủy quyền chết hoặc chấm dứt tồn tại.
Theo khoản 3 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Hợp đồng sẽ chấm dứt khi cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện. Do đó, khi người ủy quyền chết, quyền sử dụng đối với thửa đất trong hợp đồng sẽ trở thành di sản thừa kế và sẽ được chia cho những người thừa kế của người ủy quyền theo quy định của pháp luật về thừa kế, người được ủy quyền sẽ không còn quyền lợi gì với thửa đất nữa.
6. Nhà đất của bên nhận ủy quyền có thể bị thu hồi mà không được bồi thường
Theo quy định của Luật Đất đai, chỉ có người sử dụng đất hợp pháp, người đứng tên trên giấy chứng nhận mới được bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Trường hợp sử dụng đất mà không có giấy chứng nhận thì phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013. Do đó, khả năng khi Nhà nước thu hồi thì người quản lý, sử dụng bất động sản theo ủy quyền sẽ không được bồi thường. Mà người được hưởng bồi thường sẽ là bên ủy quyền.
7. Nhà đất đã ủy quyền có thể bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ với bên thứ ba
Về mặt pháp lý, bên ủy quyền vẫn là chủ sở hữu hợp pháp đối với tài sản là nhà đất đã ủy quyền. Do đó, nếu bên ủy quyền phát sinh nợ đến mức không có khả năng thanh toán với bên thứ ba như: Ngân hàng, cơ quan thuế hoặc cá nhân tổ chức khác dẫn đến tài sản bị phát mãi, phong tỏa, kê biên….. thì những tài sản là bất động sản đã ủy quyền vẫn có thể bị đem ra xử lý. Lúc này bên ủy quyền sẽ là bên bị thiệt hại.
8. Nguy cơ lừa đảo và vô hiệu hợp đồng
Theo quy định của BLDS 2015 về giao dịch dân sự bị vô hiệu như sau:
“Điều 124. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo
Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.
Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.”
Như vậy, trường hợp các bên thực hiện hợp đồng ủy quyền, để nhằm thực hiện việc mua bán, chuyển quyền sử dụng đất, nếu có tranh chấp, thì hợp đồng ủy quyền được coi là hợp đồng giả tạo, sẽ đương nhiên vô hiệu. Theo đó, hậu quả của giao dịch dân sự bị vô hiệu chính là các bên sẽ phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Thực tế, có nhiều trường hợp, mặc dù không đủ điều kiện chuyển nhượng nhưng một số đối tượng lừa đảo cố tình lợi dụng hình thức thông qua việc công chứng hợp đồng ủy quyền để chiếm dụng lòng tin của bên mua rằng giao dịch đã được công chứng thì hợp pháp và có thể chuyển nhượng theo quy định. Nhưng thực tế là không thể sang tên, dẫn đến tranh chấp kéo dài và thiệt hại về thời gian, công sức, tiền bạc của bên mua.
9. Nguy cơ về tội trốn thuế
Trường hợp các cá nhân, tổ chức dùng hợp đồng ủy quyền nhằm che giấu mục đích thật sự của giao dịch là mua bán chuyển nhượng bất động sản (quyền sử dụng đất, nhà ở…) nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai như để trốn đóng thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng… thì có thể bị xử phạt hành chính và có thể xử lý hình sự về Tội trốn thuế được quy định tại Điều 200 Bộ luật Hình sự năm 2015 nếu đủ cơ sở cấu thành tội phạm theo quy định của bộ luật này.
KHUYẾN NGHỊ CỦA LUẬT 3S:
[1] Đây là Bài viết khái quát chung về vấn đề pháp lý mà quý Khách hàng, độc giả của Luật 3S đang quan tâm, không phải ý kiến pháp lý nhằm giải quyết trực tiếp các vấn đề pháp lý của từng Khách hàng. Do đó, bài viết này không xác lập quan hệ Khách hàng – Luật sư, và không hình thành các nghĩa vụ pháp lý của chúng tôi với quý Khách hàng.
[2] Nội dung bài viết được xây dựng dựa trên cơ sở pháp lý là các quy định pháp luật có hiệu lực ngay tại thời điểm công bố thông tin, đồng thời bài viết có thể sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy (nếu có). Tuy nhiên, lưu ý về hiệu lực văn bản pháp luật được trích dẫn trong bài viết có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại mà mọi người đọc được bài viết này. Do đó, cần kiểm tra tính hiệu lực của văn bản pháp luật trước khi áp dụng để giải quyết các vấn đề pháp lý của mình hoặc liên hệ Luật 3S để được tư vấn giải đáp.
[3] Để được Luật sư, chuyên gia tại Luật 3S hỗ trợ tư vấn chi tiết, chuyên sâu, giải quyết cho từng trường hợp vướng mắc pháp lý cụ thể, quý Khách hàng vui lòng liên hệ Luật 3S theo thông tin sau: Hotline: 0363.38.34.38 (Zalo/Viber/Call/SMS) hoặc Email: info.luat3s@gmail.com
[4] Dịch vụ pháp lý tại Luật 3S:
Tư vấn Luật | Dịch vụ pháp lý | Luật sư Riêng | Luật sư Gia đình | Luật sư Doanh nghiệp | Tranh tụng | Thành lập Công ty | Giấy phép kinh doanh | Kế toán Thuế – Kiểm toán | Bảo hiểm | Hợp đồng | Phòng pháp chế, nhân sự thuê ngoài | Đầu tư | Tài chính | Dịch vụ pháp lý khác …
