ĐẤT ĐANG THẾ CHẤP NGÂN HÀNG, CÓ ĐƯỢC CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT KHÔNG?
Đất đai là tài sản có giá trị lớn, việc thế chấp quyền sử dụng đất thường diễn ra để bảo đảm cho các khoản vay lớn. Tuy nhiên, liệu khi tài sản này đang bị thế chấp thì người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng hay không?
1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành
Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên bán phải đáp ứng các điều kiện sau:
(i) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp:
– Thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư.
– Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản theo khoản 7 Điều 124 Luật Đất đai 2024.
– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án theo điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai 2024.
(ii) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.
(iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự.
(iv) Đất còn trong thời hạn sử dụng
(v) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Như vậy, Luật đất đai không có quy định cấm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đang thế chấp cho bên thứ ba.
Đất đang thế chấp tại ngân hàng có được chuyển nhượng hay không?
Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Bên thế chấp được quyền bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.” Điều này có nghĩa là, bên thế chấp hoàn toàn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp tại Ngân hàng. Tuy nhiên, việc này phải thông báo và được sự đồng ý của Ngân hàng. Cụ thể, Khoản 7 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ, Bên thế chấp phải có nghĩa vụ thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền huỷ hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
Như vậy, nếu muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp thì bên thế chấp phải thông báo cho cho Ngân hàng và nhận được sự đồng ý bằng văn bản của Ngân hàng. Quy trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp cũng tương tự như việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường, nhưng phải có thêm sự tham gia của Ngân hàng. Sau khi được sự đồng ý của Ngân hàng thì hai bên có thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng và tiến hành các thủ tục công chứng, sang tên quyền sử dụng đất đang thế chấp này.
2. Một số rủi ro khi nhận chuyển nhượng đất đang thế chấp tại ngân hàng
Mặc dù pháp luật cho phép chuyển nhượng đất đang thế chấp, giao dịch này vẫn tiềm ẩn những rủi ro nhất định mà cả người bán lẫn người mua cần nhận thức rõ trước khi tiến hành, cụ thể:
Một là, Giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu do không có sự đồng ý của ngân hàng. Cụ thể, căn cứ theo Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Điều 126. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn
1. Trường hợp giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn không vô hiệu trong trường hợp mục đích xác lập giao dịch dân sự của các bên đã đạt được hoặc các bên có thể khắc phục ngay được sự nhầm lẫn làm cho mục đích của việc xác lập giao dịch dân sự vẫn đạt được.”
“Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép
Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.
Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.
Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.”
Trên thực tế, trong trường hợp đất đang thế chấp tại ngân hàng mà bên bán không thông báo tình trạng thế chấp hoặc không có văn bản chấp thuận của ngân hàng cho việc chuyển nhượng, thì người mua thường rơi vào tình trạng nhầm lẫn nghiêm trọng về tình trạng pháp lý của thửa đất, hoặc thậm chí bị lừa dối. Khi đó, người mua có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu theo các điều khoản nêu trên.
Do đó, để việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp có giá trị pháp lý, bên thế chấp bắt buộc phải có văn bản chấp thuận của ngân hàng nhận thế chấp hoặc thực hiện giải chấp trước khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp tự ý chuyển nhượng khi chưa được ngân hàng đồng ý, thì hợp đồng chuyển nhượng có nguy cơ rất cao bị tuyên vô hiệu, kéo theo hệ quả là người mua có thể không chỉ mất tiền đã thanh toán mà còn không được công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, phát sinh tranh chấp phức tạp và kéo dài.
Hai là, nếu bên thế chấp không hoàn thành nghĩa vụ trả nợ cho bên nhận thế chấp (ngân hàng), Ngân hàng có quyền phát mãi tài sản để thu hồi khoản nợ. Trong tình huống này, mặc dù người mua đã thanh toán tiền đầy đủ cho người bán, họ vẫn có thể mất quyền sử dụng đất. Nguyên nhân là do bên nhận thế chấp có quyền ưu tiên trong việc xử lý tài sản thế chấp để thu hồi khoản nợ chưa thanh toán. Điều này có nghĩa là ngân hàng có thể tiến hành bán tài sản (thửa đất) mà không cần phải thông qua sự đồng ý của người mua, dẫn đến việc người mua không thể tiếp tục sử dụng hoặc quản lý tài sản như đã dự định.
Như vậy, để giảm thiểu các rủi ro trên, bên nhận chuyển nhượng cần:
(i) Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của thửa đất trước khi giao kết hợp đồng, bảo đảm giao dịch đủ điều kiện để được công chứng, chứng thực hợp pháp và bắt buộc phải có văn bản chấp thuận của ngân hàng nhận thế chấp trong trường hợp đất đang thế chấp.
(ii) Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của thửa đất trước khi giao kết hợp đồng, bảo đảm giao dịch đủ điều kiện để được công chứng, chứng thực hợp pháp và bắt buộc phải có văn bản chấp thuận của ngân hàng nhận thế chấp trong trường hợp đất đang thế chấp.
(iii) Xác định cụ thể tình trạng khoản nợ của bên thế chấp, đồng thời yêu cầu bên bán thực hiện thủ tục giải chấp ngay sau khi thanh toán hoặc thực hiện việc thay thế tài sản bảo đảm, để bảo đảm quyền sử dụng đất không còn bị ràng buộc bởi nghĩa vụ bảo đảm nào khi sang tên.
(iv) Nên tham vấn ý kiến của luật sư hoặc chuyên gia pháp lý có kinh nghiệm trước khi thực hiện giao dịch để được kiểm tra hồ sơ pháp lý, tư vấn phương án giao kết hợp đồng và kiểm soát rủi ro một cách toàn diện.
Tóm lại, việc chuyển nhượng đất đang thế chấp tại ngân hàng hoàn toàn có thể thực hiện, tuy nhiên, cần phải có đồng ý từ Bên nhận thế chấp và phải tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật hiện hành. Các bên liên quan cần thực hiện giao dịch một cách cẩn trọng và tuân theo đúng quy trình nhằm đảm bảo rằng giao dịch được thực hiện một cách an toàn và hợp pháp.
KHUYẾN NGHỊ CỦA LUẬT 3S:
[1] Đây là Bài viết khái quát chung về vấn đề pháp lý mà quý Khách hàng, độc giả của Luật 3S đang quan tâm, không phải ý kiến pháp lý nhằm giải quyết trực tiếp các vấn đề pháp lý của từng Khách hàng. Do đó, bài viết này không xác lập quan hệ Khách hàng – Luật sư, và không hình thành các nghĩa vụ pháp lý của chúng tôi với quý Khách hàng.
[2] Nội dung bài viết được xây dựng dựa trên cơ sở pháp lý là các quy định pháp luật có hiệu lực ngay tại thời điểm công bố thông tin, đồng thời bài viết có thể sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy (nếu có). Tuy nhiên, lưu ý về hiệu lực văn bản pháp luật được trích dẫn trong bài viết có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại mà mọi người đọc được bài viết này. Do đó, cần kiểm tra tính hiệu lực của văn bản pháp luật trước khi áp dụng để giải quyết các vấn đề pháp lý của mình hoặc liên hệ Luật 3S để được tư vấn giải đáp.
[3] Để được Luật sư, chuyên gia tại Luật 3S hỗ trợ tư vấn chi tiết, chuyên sâu, giải quyết cho từng trường hợp vướng mắc pháp lý cụ thể, quý Khách hàng vui lòng liên hệ Luật 3S theo thông tin sau: Hotline: 0363.38.34.38 (Zalo/Viber/Call/SMS) hoặc Email: info.luat3s@gmail.com
[4] Dịch vụ pháp lý tại Luật 3S:
Tư vấn Luật | Dịch vụ pháp lý | Luật sư Riêng | Luật sư Gia đình | Luật sư Doanh nghiệp | Tranh tụng | Thành lập Công ty | Giấy phép kinh doanh | Kế toán Thuế | Bảo hiểm | Hợp đồng | Phòng pháp chế, nhân sự thuê ngoài | Đầu tư | Tài chính | Dịch vụ pháp lý khác …
