Hộ gia đình đứng tên sổ đỏ, ai có quyền định đoạt?

HỘ GIA ĐÌNH ĐỨNG TÊN SỔ ĐỎ, AI CÓ QUYỀN ĐỊNH ĐOẠT?

Trong thực tiễn tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai, cụm từ “hộ gia đình sử dụng đất” xuất hiện rất phổ biến trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là sổ đỏ). Tuy nhiên, cũng chính cụm từ này lại là nguyên nhân của hàng loạt tranh chấp kéo dài nhiều năm liên quan đến chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, hoặc thu hồi đất. Không ít người cho rằng “sổ đỏ ghi tên hộ gia đình thì ai trong hộ cũng có quyền”, trong khi người khác lại hiểu rằng “chủ hộ là người toàn quyền quyết định”. Vậy sổ đỏ cấp cho hộ gia đình thì ai có quyền định đoạt.

1. Thế nào là hộ gia đình sử dụng đất

Khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành”.

Như vậy “hộ gia đình sử dụng đất” không đồng nhất với khái niệm hộ khẩu hay quan hệ huyết thống đơn thuần. Về bản chất, hộ gia đình sử dụng đất là một chủ thể đặc biệt, được hình thành trên cơ sở những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng, đang cùng chung sống và cùng có quyền, nghĩa vụ đối với thửa đất tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền hợp pháp. Do đó, không phải mọi người có tên trong sổ hộ khẩu đều đương nhiên là người có quyền đối với thửa đất đứng tên hộ gia đình. Các thành viên trong hộ gia đình chỉ có chung quyền sử dụng đất nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:

– Có quan hệ hôn nhân (vợ, chồng), quan hệ huyết thống (cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ…), quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi);

– Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất;

– Có quyền sử dụng đất chung bằng các hình thức như cùng nhau đóng góp, tạo lập để có quyền sử dụng đất chung hoặc được tặng cho, thừa kế chung.

2. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình

Căn cứ Điều 135 Luật Đất đai 2024 quy định về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

“Điều 135. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

….

5. Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện. Trường hợp các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi tên đại diện hộ gia đình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện hộ gia đình.

Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

…”

Như vậy, trong trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất và được trao cho người đại diện giữ Giấy chứng nhận. Trường hợp các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì cấp một sổ đỏ ghi tên đại diện hộ gia đình trên sổ đỏ và trao cho người đại diện hộ gia đình. Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên sổ đỏ do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

3. Quyền định đoạt đối với đất cấp cho hộ gia đình

Khoản 1 Điều 105 Bộ luật dân sự quy định:

“Điều 105. Tài sản

1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.

2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”

Điều 115 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền tài sản:

“Điều 115. Quyền tài sản

Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác.”

Như vậy, quyền sử dụng đất là quyền tài sản.

Đồng thời, theo Điểm a Khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024:

“Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

…

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất bao gồm thành viên hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

…”

Như vậy, các thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất được pháp luật bảo đảm các quyền cơ bản như được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được hưởng thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất, được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định, đồng thời được tham gia quyết định việc chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Việc thực hiện các quyền này phải dựa trên sự thống nhất ý chí của các thành viên có chung quyền, chứ không phụ thuộc vào việc ai là chủ hộ hoặc ai đang trực tiếp quản lý, sử dụng đất.

Theo Điểm b Khoản 2 Điều 27, nếu quyền sử dụng đất được phân chia cho từng thành viên và mỗi thành viên muốn thực hiện quyền đối với phần đất của mình, thì bắt buộc phải thực hiện thủ tục tách thửa, đăng ký biến động và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận riêng cho phần diện tích được tách. Kể từ thời điểm đó, từng thành viên sẽ trở thành người sử dụng đất độc lập và được thực hiện đầy đủ quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định pháp luật. Việc tách thửa chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ điều kiện tách thửa theo quy định của pháp luật và quy định cụ thể của địa phương. Trường hợp không tách thửa được thì quyền sử dụng đất phải được định đoạt bởi tất cả thành viên trong hộ gia đình

KHUYẾN NGHỊ CỦA LUẬT 3S:

[1] Đây là Bài viết khái quát chung về vấn đề pháp lý mà quý Khách hàng, độc giả của Luật 3S đang quan tâm, không phải ý kiến pháp lý nhằm giải quyết trực tiếp các vấn đề pháp lý của từng Khách hàng. Do đó, bài viết này không xác lập quan hệ Khách hàng – Luật sư, và không hình thành các nghĩa vụ pháp lý của chúng tôi với quý Khách hàng.

[2] Nội dung bài viết được xây dựng dựa trên cơ sở pháp lý là các quy định pháp luật có hiệu lực ngay tại thời điểm công bố thông tin, đồng thời bài viết có thể sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy (nếu có). Tuy nhiên, lưu ý về hiệu lực văn bản pháp luật được trích dẫn trong bài viết có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại mà mọi người đọc được bài viết này. Do đó, cần kiểm tra tính hiệu lực của văn bản pháp luật trước khi áp dụng để giải quyết các vấn đề pháp lý của mình hoặc liên hệ Luật 3S để được tư vấn giải đáp.

[3] Để được Luật sư, chuyên gia tại Luật 3S hỗ trợ tư vấn chi tiết, chuyên sâu, giải quyết cho từng trường hợp vướng mắc pháp lý cụ thể, quý Khách hàng vui lòng liên hệ Luật 3S theo thông tin sau: Hotline: 0363.38.34.38 (Zalo/Viber/Call/SMS) hoặc Email: info.luat3s@gmail.com

[4] Dịch vụ pháp lý tại Luật 3S:

Hộ gia đình đứng tên sổ đỏ, ai có quyền định đoạt?

27

Th12