HƯỚNG DẪN ĐIỀU KIỆN, THỦ TỤC CHUYỂN ĐỔI ĐẤT TRỒNG CÂY HÀNG NĂM SANG ĐẤT Ở
Hiện nay, do nhu cầu sử dụng đất ở và giá trị đất ở lớn hơn nhiều so với đất trồng lúa, đất nông nghiệp khác nên nhiều người đã tự ý chuyển đất trồng lúa thành đất ở; bên cạnh đó nhiều hộ gia đình, cá nhân muốn xin chuyển đất trồng lúa sang đất ở nhưng không nắm rõ thủ tục và điều kiện. Bài viết sau đây 3S xin hướng dẫn chi tiết về điều kiện và thủ tục chuyển đổi nhóm đất trồng cây hàng năm sang đất ở. Mời quý bạn đọc cùng theo dõi.
I. CƠ SỞ PHÁP LÝ
– Luật Đất đai 2013
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2013
– Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai
– Thông tư 27/2018/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất
– Thông tư 30/2014/TT-BTNMT về hồ sơ giao đất, cho thuê đất
– Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất
II. ĐẤT TRỒNG CÂY HÀNG NĂM LÀ GÌ?
Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 8 Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, đất trong cây hàng năm thuộc đất sản xuất nông nghiệp. Trong đất trồng cây hàng năm bao gồm các loại: Đất trồng lúa (gồm đất chuyên trồng lúa nước, đất trồng lúa nước còn lại và đất trồng lúa nương); đất trồng cây hàng năm khác (gồm đất bằng trồng cây hàng năm khác và đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác).
Tại phụ lục 01 ban hành kèm theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, giải thích rõ:
Đất trồng cây hàng năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được gieo trồng, cho thu hoạch và kết thúc chu kỳ sản xuất trong thời gian không quá một (01) năm; kể cả cây hàng năm được lưu gốc để thu hoạch trong thời gian không quá năm (05) năm và trường hợp trồng cây hàng năm theo chế độ canh tác không thường xuyên theo chu kỳ. Đất trồng cây hàng năm bao gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác.
Đất trồng lúa là ruộng và nương rẫy trồng lúa từ một vụ trở lên hoặc trồng lúa kết hợp với các mục đích sử dụng đất khác được pháp luật cho phép nhưng trồng lúa là chính và trường hợp chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa theo quy định tại Điều 4 của Nghị định số 35/2015/NĐ-CP, khoản 11 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP. Đất trồng lúa bao gồm đất chuyên trồng lúa nước, đất trồng lúa nước còn lại, đất trồng lúa nương.
Đất trồng cây hàng năm khác là đất trồng các cây hàng năm không phải là trồng lúa, như các loại cây rau, màu; kể cả cây dược liệu, mía, đay, gai, cói, sả, dâu tằm và đất trồng cỏ hoặc cỏ tự nhiên có cải tạo để chăn nuôi gia súc. Đất trồng cây hàng năm khác bao gồm đất bằng trồng cây hàng năm khác và đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác.”
III. ĐẤT Ở LÀ GÌ?
Căn cứ theo khoản 2 Điều 10 Luật đất đai, đất ở là loại đất thuốc đất phi nông nghiệp. Trong đó, Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
Tại phụ lục 01 ban hành kèm theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, giải thích rõ:
Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ cho đời sống và vườn, ao gắn liền với nhà ở đã được công nhận là đất ở. Trường hợp thửa đất có vườn ao gắn liền với nhà ở mà chưa được công nhận quyền sử dụng đất thì diện tích đất ở được xác định tạm thời bằng hạn mức giao đất ở mới theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã, trừ đất ở tại khu đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận, thành phố, thị xã, thị trấn nhưng hiện tại vẫn thuộc xã quản lý.
Đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các phường, thị trấn, kể cả đất ở tại các khu đô thị mới đã được thực hiện thuộc phạm vi quy hoạch phát triển của các quận, thành phố, thị xã đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhưng đến thời điểm thống kê, kiểm kê vẫn do xã quản lý.
IV. ĐIỀU KIỆN ĐỔI ĐẤT TRỒNG CÂY HÀNG NĂM SANG ĐẤT Ở
Căn cứu theo điểm d khoản 1 Điều 57 Luật đất đai, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm (đất nông nghiệp) sang đất ở (đất phi nông nghiệp) thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Như vậy, điều kiện để được chuyển đổi đất trồng cây hằng năm sang đất ở là phải được cơ quan có thẩm quyền đồng ý. Theo đó, căn cứ để cơ quan có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 52 Luật đất đai bao gồm:
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
V. THỦ TỤC CHUYỂN ĐỔI ĐẤT TRỒNG CÂY HÀNG NĂM SANG ĐẤT Ở
1. Thành phần hồ sơ
Hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT bao gồm:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ).
2. Cơ quan có thẩm quyền giải quyết
Căn cứ theo khoản 2 Điều 59 Luật đất đai, Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức.
3. Trình tự thực hiện
Bước 1: Nộp hồ sơ
Hộ gia đình, cá nhân sau khi chuẩn bị đầy đủ nộp hồ sơ sẽ nộp:
– Bộ phận một cửa cấp huyện đối với địa phương đã thành lập bộ phận một cửa liên thông
– Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa liên thông
(Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 19 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP)
Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ
Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Bước 3: Trả kết quả
Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sau khi cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời hạn giải quyết không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Thời gian trên không tính các ngày nghỉ, lễ, tết, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
4. Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, khi chuyển mục đích sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân nộp tiền sử dụng Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo đó, công thức tính cụ thể như sau:
| Tiền sử dụng đất |
= |
Tiền sử dụng theo giá đất ở |
– |
Tiền sử dụng theo giá đất nông nghiệp |
KHUYẾN NGHỊ CỦA LUẬT 3S:
[1] Đây là Bài viết khái quát chung về vấn đề pháp lý mà quý Khách hàng, độc giả của Luật 3S đang quan tâm, không phải ý kiến pháp lý nhằm giải quyết trực tiếp các vấn đề pháp lý của từng Khách hàng. Do đó, bài viết này không xác lập quan hệ Khách hàng – Luật sư, và không hình thành các nghĩa vụ pháp lý của chúng tôi với quý Khách hàng.
[2] Nội dung bài viết được xây dựng dựa trên cơ sở pháp lý là các quy định pháp luật có hiệu lực ngay tại thời điểm công bố thông tin, đồng thời bài viết có thể sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy (nếu có). Tuy nhiên, lưu ý về hiệu lực văn bản pháp luật được trích dẫn trong bài viết có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại mà mọi người đọc được bài viết này. Do đó, cần kiểm tra tính hiệu lực của văn bản pháp luật trước khi áp dụng để giải quyết các vấn đề pháp lý của mình hoặc liên hệ Luật 3S để được tư vấn giải đáp.
[3] Để được Luật sư, chuyên gia tại Luật 3S hỗ trợ tư vấn chi tiết, chuyên sâu, giải quyết cho từng trường hợp vướng mắc pháp lý cụ thể, quý Khách hàng vui lòng liên hệ Luật 3S theo thông tin sau: Hotline: 0363.38.34.38 (Zalo/Viber/Call/SMS) hoặc Email: info.luat3s@gmail.com
[4] Dịch vụ pháp lý tại Luật 3S:
Tư vấn Luật | Dịch vụ pháp lý | Luật sư Riêng | Luật sư Gia đình | Luật sư Doanh nghiệp | Tranh tụng | Thành lập Công ty | Giấy phép kinh doanh | Kế toán Thuế – Kiểm toán | Bảo hiểm | Hợp đồng | Phòng pháp chế, nhân sự thuê ngoài | Đầu tư | Tài chính | Dịch vụ pháp lý khác …
