PHÁP LÝ KINH DOANH VÀ CHÍNH SÁCH THUẾ NGÀNH TƯ VẤN, MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
Ngành Tư vấn, môi giới bất động sản thuộc danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện theo Luật Đầu tư 2025. Cá nhân, tổ chức kinh doanh Tư vấn, môi giới bất động sản dưới hình thức phải thành lập doanh nghiệp. Tại thời điểm đăng ký kinh doanh không cần phải đáp ứng các điều kiện kinh doanh. Thủ tục đăng ký kinh doanh được thực hiện theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp.
Sau khi đăng ký kinh doanh, doanh nghiệp phải đáp ứng điều kiện kinh doanh, không phải xin giấy phép đủ điều kiện kinh doanh nhưng trước khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản 2023.. Ngoài ra, doanh nghiệp, cần lưu ý về các vấn đề pháp lý khác như: Khai thuế, treo biển hiệu, đóng bảo hiểm cho người lao động, lưu trữ hồ sơ doanh nghiệp, phòng cháy chữa cháy, quảng cáo, dữ liệu cá nhân,… theo quy định.
Cơ sở pháp lý
Luật Đầu tư 2025;
Luật Doanh nghiệp 2020;
Luật Kinh doanh bất động sản 2023;
Nghị định 168/2025/NĐ-CP về đăng ký doanh nghiệp;
Thông tư 68/2025/TT-BTC ban hành biểu mẫu đăng ký doanh nghiệp, hộ kinh doanh
Quyết định 36/2025/Qđ-Ttg về hệ thống mã ngành kinh tế Việt Nam.
I. ĐĂNG KÝ KINH DOANH VÀ ĐIỀU KIỆN KINH DOANH ĐỐI VỚI NGÀNH TƯ VẤN, MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
1. Đăng ký kinh doanh đối với ngành Tư vấn, môi giới bất động sản
1.1. Thủ tục đăng ký kinh doanh ngành Tư vấn, môi giới bất động sản
Tư vấn, môi giới bất động sản thuộc danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện theo Luật Đầu tư 2025[1]
Khoản 5 Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định: “5. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản), phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản 2023.”
Đồng thời tại khoản 1 Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản 2023: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 5 Điều 9 của Luật kinh doanh bất động sản 2023…”
Như vậy, cá nhân, tổ chức kinh doanh tư vấn, môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp, không được phép kinh doanh dưới hình thức hộ kinh doanh.
Thủ tục đăng ký kinh doanh ngành tư vấn, môi giới bất động sản thực hiện theo quy định của luật về doanh nghiệp và các văn bản hướng dẫn thi hành. Cơ quan cấp giấy phép kinh doanh là: Cơ quan đăng ký kinh doanh thuộc Sở Tài chính tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi doanh nghiệp đặt trụ sở chính hoặc Ban quản lý khu công nghệ cao cấp đăng ký doanh nghiệp đối với doanh nghiệp có địa chỉ đặt trong khu công nghệ cao.[2]
1.2. Mã ngành nghề kinh doanh
Căn cứ theo Quyết định 36/2025/Qđ-TTg về hệ thống ngành kinh tế Việt Nam, tư vấn, môi giới bất động sản thuộc mã ngành sau:
6821 – 68210: Dịch vụ trung gian cho hoạt động bất động sản
Nhóm này gồm: Hoạt động trung gian trong mua bán và cho thuê bất động sản thông qua kết nối người mua với người bán hoặc nhà cung cấp dịch vụ để nhận phí hoặc hoa hồng. Các hoạt động trung gian này có thể được thực hiện trên nền tảng số hoặc qua các kênh phi kỹ thuật số (gặp mặt trực tiếp, tiếp thị tận nhà, qua điện thoại, thư tín,…); bao gồm cả hoạt động cung cấp dịch vụ bất động sản thông qua các đại lý bất động sản hoặc môi giới bất động sản độc lập như làm trung gian mua bán và cho thuê bất động sản trên cơ sở phí hoặc hợp đồng.
Phí hoặc hoa hồng nhận được có thể từ người mua, người bán bất động sản hoặc nhà cung cấp dịch vụ bất động sản. Doanh thu từ hoạt động trung gian cũng có thể bao gồm các nguồn thu khác như doanh thu từ việc bán không gian quảng cáo cho bên thứ ba.
Nhóm này cũng gồm: Dịch vụ niêm yết bất động sản.
Loại trừ:
– Hoạt động pháp lý được phân vào nhóm 6910 (Hoạt động pháp luật);
– Hoạt động của đại lý ký quỹ bất động sản được phân vào nhóm 6829 (Hoạt động bất động sản khác trên cơ sở phí hoặc hợp đồng).
2. Nội dung môi giới bất động sản [3]
Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký kết hợp đồng.
Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
3. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản [4]
3.1.Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 5 Điều 9 của Luật kinh doanh bất động sản 2023 và phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản;
b) Phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy định của Chính phủ;
c) Có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản;
d) Trước khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản 2023.
3.2.Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;
b) Phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
4. Điều kiện về cơ sở vật chất, kỹ thuật đối với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản [5]
Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải đáp ứng điều kiện về trụ sở, địa điểm hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp.
II. THUẾ ĐỐI VỚI NGÀNH TƯ VẤN, MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
1. Thuế suất thuế TNDN: theo quy định chung
2. Thuế suất thuế GTGT: Theo quy định của Luật Thuế GTGT 2024, hoạt động tư vấn quản lý không thuộc đối tượng không chịu thuế, không thuộc đối tượng chịu thuế 0% và 5%, do đó thuế suất thuế GTGT đối với ngành này là 10%. Tuy nhiên hiện tại theo quy định của Chính phủ, ngành này được giảm thuế còn 8%[6] (Áp dụng từ 01 tháng 07 năm 2025 đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2026).
Xem chi tiết: Tổng quan về thuế đối với doanh nghiệp [Đang cập nhật]
III. MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ TRONG QUÁ TRÌNH HOẠT ĐỘNG
3.1. Thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản [7]
Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản được hưởng tiền thù lao, hoa hồng từ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
Mức thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản do cá nhân môi giới bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thỏa thuận. Mức thù lao môi giới bất động sản không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới bất động sản.
3.2. Quyền của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản [8]
Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có các quyền sau đây:
a) Thực hiện môi giới bất động sản theo quy định của Luật này;
b) Yêu cầu các tổ chức, cá nhân có liên quan cung cấp hồ sơ, thông tin bất động sản thực hiện giao dịch;
c) Thu phí dịch vụ của khách hàng theo thỏa thuận của các bên;
d) Từ chối môi giới bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh;
đ) Yêu cầu các tổ chức, cá nhân có liên quan bồi thường thiệt hại do lỗi của họ gây ra;
e) Quyền khác theo hợp đồng.
Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản có các quyền sau đây:
a) Quyền quy định tại các điểm a, b, d và đ khoản 1 nêu trên;
b) Hưởng thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản theo quy định tại Điều 63 của Luật này.
3.3. Nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản [9]
Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có các nghĩa vụ sau đây:
a) Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi giới và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp;
b) Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề môi giới bất động sản cho nhân viên môi giới bất động sản làm việc trong doanh nghiệp hằng năm;
c) Thực hiện nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước;
d) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
đ) Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
e) Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản có các nghĩa vụ sau đây:
a) Nghĩa vụ quy định tại các điểm a, c và d khoản 1 Điều này;
b) Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nơi cá nhân làm việc;
c) Tham gia đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề môi giới bất động sản hằng năm.
IV. MỘT SỐ CÂU HỎI THƯỜNG PHÁT SINH
[Đang cập nhật]
Cơ sở pháp lý
[1] STT 88 phụ lục IV danh mục ngành nghề kinh doanh có điều kiện theo Luật Đầu tư năm 2025;
[2] Khoản 1 Điều 20 Nghị định 168/2025/NĐ-CP;
[3] Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản 2023;
[4] Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023;
[5] Điều 18 Nghị định 96/2024/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Điều 7 Nghị định số 54/2026/NĐ-CP;
[6] Điều 5, khoản 3 Điều 9 Luật Thuế GTGT 2024; Nghị định 174/2025/NĐ-CP của Chính phủ quy định chính sách giảm thuế giá trị gia tăng theo Nghị quyết 204/2025/QH15 ngày 17/6/2025 của Quốc hội;
[7] Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản 2023;
[8] Điều 64 Luật Kinh doanh bất động sản 2023;
[9] Điều 65 Luật Kinh doanh bất động sản 2023;
KHUYẾN NGHỊ CỦA LUẬT 3S:
[1] Đây là Bài viết khái quát chung về vấn đề pháp lý mà quý Khách hàng, độc giả của Luật 3S đang quan tâm, không phải ý kiến pháp lý nhằm giải quyết trực tiếp các vấn đề pháp lý của từng Khách hàng. Do đó, bài viết này không xác lập quan hệ Khách hàng – Luật sư, và không hình thành các nghĩa vụ pháp lý của chúng tôi với quý Khách hàng.
[2] Nội dung bài viết được xây dựng dựa trên cơ sở pháp lý là các quy định pháp luật có hiệu lực ngay tại thời điểm công bố thông tin, đồng thời bài viết có thể sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy (nếu có). Tuy nhiên, lưu ý về hiệu lực văn bản pháp luật được trích dẫn trong bài viết có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại mà mọi người đọc được bài viết này. Do đó, cần kiểm tra tính hiệu lực của văn bản pháp luật trước khi áp dụng để giải quyết các vấn đề pháp lý của mình hoặc liên hệ Luật 3S để được tư vấn giải đáp.
[3] Để được Luật sư, chuyên gia tại Luật 3S hỗ trợ tư vấn chi tiết, chuyên sâu, giải quyết cho từng trường hợp vướng mắc pháp lý cụ thể, quý Khách hàng vui lòng liên hệ Luật 3S theo thông tin sau: Hotline: 0363.38.34.38 (Zalo/Viber/Call/SMS) hoặc Email: info.luat3s@gmail.com
[4] Dịch vụ pháp lý tại Luật 3S:
Tư vấn Luật | Dịch vụ pháp lý | Luật sư Riêng | Luật sư Gia đình | Luật sư Doanh nghiệp | Tranh tụng | Thành lập Công ty | Giấy phép kinh doanh | Kế toán Thuế | Bảo hiểm | Hợp đồng | Phòng pháp chế, nhân sự thuê ngoài | Dịch vụ pháp lý khác
