Những thay đổi liên quan sổ đỏ theo quy định mới – Người dân cần nắm

NHỮNG THAY ĐỔI LIÊN QUAN SỔ ĐỎ THEO QUY ĐỊNH MỚI – NGƯỜI DÂN CẦN NẮM

Từ ngày 01/8/2024, Luật Đất đai năm 2024 (số 31/2024/QH15) chính thức có hiệu lực, mang đến hàng loạt thay đổi quan trọng liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất – thường gọi là Sổ đỏ. Các quy định mới này không chỉ nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính, mà còn tạo ra nhiều cơ hội thuận lợi hơn cho người dân trong quản lý, giao dịch và khai thác giá trị quyền sử dụng đất.

Sau đây là những thay đổi liên quan đến sổ đỏ theo quy định mà người dân cần nắm:

(1) Thay đổi tên gọi và mẫu sổ

(i) Về tên gọi

Trước ngày 01/8/2024, người dân thường phân biệt “Sổ đỏ” (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và “Sổ hồng” (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) dựa vào màu sắc bìa.

Tuy nhiên, theo khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định:

“21. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.”

Điều này có nghĩa, từ ngày 01/8/2024, tên gọi chính xác của Sổ đỏ, Sổ hồng là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trong đó, tài sản gắn liền với đất bao gồm: Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất.

(ii) Về mẫu Sổ đỏ, Sổ hồng mới

Mẫu sổ đỏ, sổ hồng mới (Gọi chung là giấy chứng nhận) được quy định tại Điều 29 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT . Theo đó, Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Sổ đỏ/sổ hồng) gồm các nội dung như sau:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất gồm một (01) tờ có hai (02) trang, in nền hoa văn trống đồng, màu hồng cánh sen, có kích thước 210 mm x 297 mm, có Quốc huy, Quốc hiệu, dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”, số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 08 chữ số, dòng chữ “Thông tin chi tiết được thể hiện tại mã QR”, số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận (được gọi là phôi Giấy chứng nhận).

Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thể hiện các nội dung sau:

a) Trang 1 gồm: Quốc huy, Quốc hiệu; dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất” in màu đỏ; mã QR; mã Giấy chứng nhận; mục “1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất:”; mục “2. Thông tin thửa đất:”; mục “3. Thông tin tài sản gắn liền với đất:”; địa danh, ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký Giấy chứng nhận; số phát hành Giấy chứng nhận (số seri); dòng chữ “Thông tin chi tiết được thể hiện tại mã QR”;

b) Trang 2 gồm: mục “4. Sơ đồ thửa đất, tài sản gắn liền với đất:”; mục “5. Ghi chú:”; mục “6. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận:”; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận;

c) Nội dung và hình thức thể hiện thông tin cụ thể trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo Mẫu số 04/ĐK-GCN của Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư này.

Ngoài ra, theo Khoản 1 Điều 14 Thông tư này cũng quy định về mã QR được in trên Sổ đỏ/Sổ hồng. Cụ thể, mã QR được in trên Giấy chứng nhận dùng để lưu trữ, hiển thị các thông tin chi tiết của Giấy chứng nhận và các thông tin để quản lý mã QR.

Thông tin phản hổi từ mã QR có giá trị như thông tin trên giấy chứng nhận, thống nhất với thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai hoặc thông tin ghi nhận trong hồ sơ địa chính đối với những nơi chưa xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.

Việc áp dụng cung cấp mã QR của giấy chứng nhận phải đảm bảo yêu cầu kỹ thuật đối với mã QR code 2005 theo tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 7322:2009 (ISO/IEC 18004:2006).

Tóm lại, mẫu giấy chứng nhận mới so với mẫu cũ sẽ có những điểm thay đổi cơ bản sau

Lưu ý: Người dân không phải đổi giấy chứng nhận theo mẫu mới

Cụ thể, theo Khoản 3, 4 Điều 256 Luật Đất đai 2024 quy định:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành vẫn có giá trị pháp lý và không phải cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp có nhu cầu thì được cấp đổi sang Giấy chúng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2024.

– Trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp cho đại diện hộ gia đình trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành, nếu các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất.

Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Như vậy, sổ đỏ, sổ hồng đã cấp trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thì vẫn được tiếp tục sử dụng, không bắt buộc phải đi đổi sổ đỏ, sổ hồng nếu không có nhu cầu.

(2) Trường hợp phải đổi giấy chứng nhận đã cấp

Theo khoản 1 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP người dân phải cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp (Sổ đỏ, Sổ hồng cũ) trong các trường hợp sau:

a) Giấy chứng nhận đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng.

b) Giấy chứng nhận đã cấp chung cho nhiều thửa đất mà thực hiện cấp riêng cho từng thửa đất theo nhu cầu của người sử dụng đất và trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại khoản 7 Điều 46 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

c) Mục đích sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận đã cấp khác với mục đích sử dụng đất theo phân loại đất quy định tại Điều 9 Luật Đất đai 2024 và quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2024.

d) Vị trí thửa đất trên Giấy chứng nhận đã cấp không chính xác so với vị trí thực tế sử dụng đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận đã cấp.

đ) Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.

e) Giấy chứng nhận đã cấp ghi tên hộ gia đình, nay các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình đó có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

g) Thay đổi địa chỉ của thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận.

h) Thay đổi kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu của thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính, trích đo địa chính thửa đất mà ranh giới thửa đất không thay đổi.

(3) Có thể tra cứu thông tin Sổ đỏ qua mã QR trên giấy chứng nhận

Như đã đề cập, một điểm đổi mới quan trọng từ mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới áp dụng từ ngày 01/01/2025 là việc tích hợp mã QR ngay trên Giấy chứng nhận. Theo hướng dẫn tại Công văn số 1805/CĐKDLTTĐĐ-CNDLTTĐĐ ngày 23/12/2024 của Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai, mỗi Giấy chứng nhận sẽ được gắn mã QR chứa thông tin cơ bản liên quan đến thửa đất và tài sản gắn liền với đất. Theo Công văn này, Thông tin người dân có thể tra cứu qua mã QR bao gồm 05 nhóm nội dung chính sau:

a) Thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất: Họ tên, số giấy tờ tùy thân, địa chỉ thường trú của chủ thể đứng tên trên Giấy chứng nhận.

b) Thông tin về thửa đất: Số tờ bản đồ, số thửa đất, diện tích, loại đất, thời hạn sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng.

c) Thông tin về tài sản gắn liền với đất: Loại tài sản (nhà ở, công trình xây dựng…), diện tích xây dựng, số tầng, kết cấu chính.

d) Thông tin sơ đồ thửa đất, tài sản gắn liền với đất: Hình vẽ sơ đồ vị trí, kích thước thửa đất và tài sản gắn liền.

e) Thông tin về ghi chú và nội dung thay đổi: Các ghi chú đặc biệt hoặc những thay đổi đã đăng ký biến động so với thông tin cấp ban đầu.

Hiện nay, vẫn chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể cách tra cứu thông tin Sổ đỏ qua mã QR, tuy nhiên theo Công văn 1805/CĐKDLTTĐĐ-CNDLTTĐĐ 2024, có thể hiểu, người dân có thể thực hiện các bước cơ bản sau:

Bước 1. Tải ứng dụng quản lý đất đai (Web-App hoặc App Mobile) do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.

Bước 2. Khởi tạo tài khoản bằng cách đăng ký số Căn cước công dân (CCCD) và chụp ảnh hai mặt CCCD để lưu trên hệ thống, hoặc đăng nhập bằng tài khoản VNeID (được khuyến khích sử dụng để đồng bộ thông tin xác thực).

Bước 3. Đăng nhập vào hệ thống bằng tài khoản đã đăng ký hoặc tài khoản VNeID.

Bước 4. Nhập số phát hành phôi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Seri Giấy chứng nhận).

Bước 5. Quét mã QR và chờ hiển thị thông tin nội dung phản hồi từ mã QR của Giấy chứng nhận.

Theo đó, khi quét mã QR thì tên miền phản hồi từ mã QR là https://tracuugcn.[tentinh].gov.vn hoặc https://***.[tentinh].gov.vn (tùy theo từng địa phương).

Tuy nhiên, trong giai đoạn đầu triển khai, việc tra cứu có thể còn chưa đồng bộ giữa các địa phương và phụ thuộc vào tiến độ cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai điện tử. Trong thời gian tới, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ tiếp tục hoàn thiện nền tảng công nghệ để việc tra cứu trở nên phổ biến và tiện lợi hơn.

(4) Thời gian cấp sổ đỏ ngắn hơn

Theo quy định mới tại khoản 1 Điều 22 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, thời gian thực hiện các thủ tục về đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu đã được quy định chặt chẽ và rút ngắn so với trước đây:

Cụ thể, quy định thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 20 ngày làm việc; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 03 ngày làm việc.

Như vậy, so với trước đây quy định thời gian giải quyết là không quá 30 ngày làm việc (Khoản 40 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP) giờ đã được giảm giảm xuống còn tối đa 23 ngày làm việc, bao gồm 20 ngày cho việc đăng ký đất đai và 3 ngày để cấp Giấy chứng nhận, điều này giúp đẩy nhanh quy trình cấp Sổ đỏ cũng như quy định rõ ràng chế tài xử lý vi phạm nếu cơ quan chức năng chậm trễ trong việc giải quyết hồ sơ.

KHUYẾN NGHỊ CỦA LUẬT 3S:

[1] Đây là Bài viết khái quát chung về vấn đề pháp lý mà quý Khách hàng, độc giả của Luật 3S đang quan tâm, không phải ý kiến pháp lý nhằm giải quyết trực tiếp các vấn đề pháp lý của từng Khách hàng. Do đó, bài viết này không xác lập quan hệ Khách hàng –  Luật sư, và không hình thành các nghĩa vụ pháp lý của chúng tôi với quý Khách hàng.

[2] Nội dung bài viết được xây dựng dựa trên cơ sở pháp lý là các quy định pháp luật có hiệu lực ngay tại thời điểm công bố thông tin, đồng thời bài viết có thể sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy (nếu có). Tuy nhiên, lưu ý về hiệu lực văn bản pháp luật được trích dẫn trong bài viết có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại mà mọi người đọc được bài viết này. Do đó, cần kiểm tra tính hiệu lực của văn bản pháp luật trước khi áp dụng để giải quyết các vấn đề pháp lý của mình hoặc liên hệ Luật 3S để được tư vấn giải đáp.

[3] Để được Luật sư, chuyên gia tại Luật 3S hỗ trợ tư vấn chi tiết, chuyên sâu, giải quyết cho từng trường hợp vướng mắc pháp lý cụ thể, quý Khách hàng vui lòng liên hệ Luật 3S theo thông tin sau: Hotline: 0363.38.34.38 (Zalo/Viber/Call/SMS) hoặc Email: info.luat3s@gmail.com

[4] Dịch vụ pháp lý tại Luật 3S:

Tư vấn Luật | Dịch vụ pháp lý | Luật sư Riêng | Luật sư Gia đình | Luật sư Doanh nghiệp | Tranh tụng | Thành lập Công ty | Giấy phép kinh doanh | Kế toán Thuế – Kiểm toán | Bảo hiểm | Hợp đồng | Phòng pháp chế, nhân sự thuê ngoài | Đầu tư | Tài chính | Dịch vụ pháp lý khác …