Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền?

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền?

I. CƠ SỞ PHÁP LÝ

– Bộ luật dân sự 2015;

– Luật đất đai 2013;

II. KHÁI NIỆM

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Pháp luật đất đai không đưa ra khái niệm cụ thể về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai, tuy nhiên hiểu theo cách chung nhất thì: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức chủ sở hữu chuyển giao đất cùng với quyền sử dụng của mình cho người nhận chuyển nhượng. Chủ sở hữu sẽ nhận được một số tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất theo thỏa thuận giữa các bên.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền là gì?

Có thể hiểu đơn giản: Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng ủy quyền là việc mà thay vì các bên phải xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật, thì trên thực tế nhiều người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (người mua đất) lại ký hợp đồng ủy quyền để thay mặt người sử dụng đất thực hiện các quyền với mảnh đất đó.

Có rất nhiều lý do để các bên đi đến giao dịch chuyển nhượng bằng hình thức ủy quyền như thế này. Trong đó, thường thấy nhất là đất không đủ điều kiện chuyển nhượng, hoặc giao dịch ủy quyền nhằm trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế Thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ….

Trong hợp đồng ủy quyền có thể quy định đầy đủ các quyền mà người nhận chuyển nhượng được phép thực hiện như: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, chuyển nhượng bằng hợp đồng ủy quyền hay mua bán đất bằng giấy ủy quyền đều tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà bên nhận chuyển nhượng nên cân nhắc kỹ lưỡng trước khi ký hợp đồng.

III. QUY ĐỊNH CHUNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 thì, Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Lưu ý: Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai 2013.

2. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì: “3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Theo đó, để được cơ quan đăng ký đất đai đăng ký vào sổ địa chính thì các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện đầy đủ các thủ tục như:

– Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013: “a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực…”;

– Kê khai nghĩa vụ tài chính và đóng thuế thu nhập cá nhân (kể cả trường hợp được miễn nộp thuế);

– Đăng ký biến động đất đai và  nộp hồ sơ đăng ký biến động cho cơ quan đăng ký đất đai.

Như vậy, phải có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực giữa các bên thì người nhận chuyển nhượng mới thực hiện được thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng Hợp đồng ủy quyền

Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng ủy quyền như sau: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”

Như vậy, bản chất của ủy quyền là bên nhận ủy quyền thay mặt bên ủy quyền để thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho và các quyền khác nếu có thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền.

Tại Điều 141 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Không được xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự với chính mình hoặc với người thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.

Điều này đồng nghĩa, người được uỷ quyền không thể chuyển nhượng cho chính bản thân mình vì không phải là thành phần trong hồ sơ đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Từ các quy định trên có thể thấy, Hợp đồng ủy quyền không phải là căn cứ để chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác. Và cũng không phải là căn cứ để người sử dụng đất tiến hành thủ tục sang tên quyền sử dụng đất. Việc bán đất bằng hợp đồng ủy quyền là không trái với quy định của pháp luật tuy nhiên khi thực hiện mua đất thông qua hợp đồng ủy quyền thì nó không làm phát sinh đầy đủ giá trị pháp lý khi được nhận chuyển nhượng đất.

Về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền:

Vì là hợp đồng ủy quyền nên bên có đất (bên ủy quyền) có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ về đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền như sau:

– Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.

Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.

– Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.

IV. NHỮNG RỦI RO PHÁP LÝ KHI CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BẰNG HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN

Với mục đích hợp pháp hóa các giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất mà các bên chủ thể chưa đủ điều kiện hoặc vì một lý do gì đó mà không làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký kết một hợp đồng ủy quyền. Tuy nhiên, về pháp lý khi thực hiện giao dịch bằng hợp đồng uỷ quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua trung gian như thế này sẽ mang nhiều rủi ro pháp lý. Cụ thể:

1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng uỷ quyền sẽ không có hiệu lực pháp luật

Như đã phân tích ở trên, chỉ khi nào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thì việc chuyển nhượng mới có hiệu lực. Để tiến hành đăng ký vào sổ địa chính, thì cần có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng hoặc chứng thực.

Như vậy, hợp đồng ủy quyền không phải là hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người này sang người khác và không làm phát sinh đầy đủ giá trị pháp lý khi một người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác,

Giá trị pháp lý của hợp đồng ủy quyền chỉ dừng lại ở việc người được ủy quyền nhân danh người ủy quyền (Bên có đất)  để thực hiện các giao dịch như: mua, bán, tặng, cho, cầm cố, thế chấp. Vì vậy, nếu có tranh chấp xảy ra, bên nhận ủy quyền phải chứng minh giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là có thực, thông qua việc thanh toán, giao đất, bàn giao giấy tờ về quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, dù có đầy đủ chứng cứ chứng minh thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn có thể bị tuyên vô hiệu do không tuân thủ đúng quy định của pháp luật về mặt hình thức (không lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực).

Hơn thế nữa, bên ủy quyền trong giao dịch này là bên được lợi nhiều hơn. Vì bản chất giao dịch này không được thừa nhận như một giao dịch chuyển nhượng thông thường, mà các bên lợi dụng để nhằm để che dấu việc chuyển quyền sử dụng nhà đất.

Thực tế có nhiều trường hợp các bên vì muốn trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế hoặc không đủ điều kiện chuyển nhượng mà các bên mới thực hiện việc giao kết hợp đồng ủy quyền, có công chứng, chứng thực. Sau đó các bên lại giao kết thêm một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng này sẽ không được các bên công chứng, chứng thực để tạo sự tin tưởng cho đôi bên. Tuy nhiên, bản chất của hợp đồng chuyển nhượng ngoài phải tuân thủ hình thức bằng văn bản thì cần có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền vì đó là cơ sở để tiến hành thủ tục sang tên cho bên mua tại văn phòng đăng ký đất đai theo đúng quy định và như vậy mục đích chuyển nhượng mới đạt được. Điều này đồng nghĩa, người bán hoàn toàn có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu do giả tạo theo Điều 124 BLDS 2015. Điều này rất rủi ro cho bên nhận mua đất bằng hình thức nhận chuyển nhượng thông qua hợp đồng ủy quyền như này.

2. Quyền đối với thửa đất có thể bị giới hạn theo phạm vi uỷ quyền

Theo Điều 562 Bộ luật dân sự năm 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thoả thuận giữa các bên. Theo đó, pháp luật trao cho các bên có quyền tự thỏa thuận phạm vi ủy quyền. Điều này sẽ phát sinh rủi ro do người nhận ủy quyền. Cụ thể, bên nhận ủy quyền sẽ không được thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất nếu hợp đồng ủy quyền không thỏa thuận.

Thực tế, việc này đã xảy ra rất nhiều trường hợp sẽ bên mua (Bên nhận ủy quyền) đã trả tiền cho chủ sở hữu đất (bên ủy quyền) nhưng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ về thửa đất vẫn đứng tên chủ sở hữu cũ. Rõ ràng, quyền sử dụng đất của bên nhận ủy quyền sẽ bị hạn chế nếu như hai bên không thỏa thuận rõ phạm vi ủy quyền trong hợp đồng ủy quyền.

3. Bên ủy quyền có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền

Vì là hợp đồng ủy quyền nên bên có đất (bên ủy quyền) có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ về đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Theo đó, pháp luật cho phép các bên dễ dàng đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Do đó, khi một trong các bên cảm thấy phúc lợi từ việc chuyển nhượng đất này không còn tốt như mong muốn hay vì nhiều lý do khác thì vẫn có thể chấm dứt hợp đồng ủy quyền này bất cứ lúc nào, và người chịu thiệt sẽ là bên còn lại.

4. Thời hạn ủy quyền có thể hết nếu các bên không thỏa thuận

Điều 563 của Bộ luật dân sự quy 2015 định: “Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực một năm”.

Như vậy khi hết thời hạn này các bên phải làm Hợp đồng ủy quyền mới. Trong trường hợp bên nhận ủy quyền đề nghị ký Hợp đồng ủy quyền mới mà bên ủy từ chối thì sẽ bên nhận ủy quyền sẽ mất quyền lợi với mảnh đất đó.

5. Hợp đồng đương nhiên hết hiệu lực nếu bên uỷ quyền hoặc bên được uỷ quyền chết

Theo khoản 3 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015 quy định khi cá nhân giao kết hợp đồng chết thì hợp đồng sẽ đương nhiên bị chấm dứt. Do đó, khi người ủy quyền chết, quyền sử dụng đối với thửa đất trong hợp đồng sẽ trở thành di sản thừa kế và sẽ được chia cho những người thừa kế của người ủy quyền theo quy định của pháp luật về thừa kế, người được ủy quyền sẽ không còn quyền lợi gì với thửa đất nữa.

Ngoài ra còn rất nhiều rủi ro làm ảnh hưởng đến quyền của người mua như: thất lạc, mất, cháy giấy ủy quyền; người ủy quyền còn nợ tiền người khác, vay nợ ngân hàng, nợ thuế, chủ nợ có quyền yêu cầu Tòa án kê biên tài sản và bán đấu giá thu tiền trả nợ.

Nguồn: Tạp Chí Tòa Án

KHUYẾN NGHỊ CỦA LUẬT 3S:

[1] Đây là Bài viết khái quát chung về vấn đề pháp lý mà quý Khách hàng, độc giả của Luật 3S đang quan tâm, không phải ý kiến pháp lý nhằm giải quyết trực tiếp các vấn đề pháp lý của từng Khách hàng. Do đó, bài viết này không xác lập quan hệ Khách hàng –  Luật sư, và không hình thành các nghĩa vụ pháp lý của chúng tôi với quý Khách hàng.

[2] Nội dung bài viết được xây dựng dựa trên cơ sở pháp lý là các quy định pháp luật có hiệu lực ngay tại thời điểm công bố thông tin, đồng thời bài viết có thể sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy (nếu có). Tuy nhiên, lưu ý về hiệu lực văn bản pháp luật được trích dẫn trong bài viết có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại mà mọi người đọc được bài viết này. Do đó, cần kiểm tra tính hiệu lực của văn bản pháp luật trước khi áp dụng để giải quyết các vấn đề pháp lý của mình hoặc liên hệ Luật 3S để được tư vấn giải đáp.

[3] Để được Luật sư, chuyên gia tại Luật 3S hỗ trợ tư vấn chi tiết, chuyên sâu, giải quyết cho từng trường hợp vướng mắc pháp lý cụ thể, quý Khách hàng vui lòng liên hệ Luật 3S theo thông tin sau: Hotline: 0363.38.34.38 (Zalo/Viber/Call/SMS) hoặc Email: info.luat3s@gmail.com

[4] Dịch vụ pháp lý tại Luật 3S:

Tư vấn Luật | Dịch vụ pháp lý | Luật sư Riêng | Luật sư Gia đình | Luật sư Doanh nghiệp | Tranh tụng | Thành lập Công ty | Giấy phép kinh doanh | Kế toán Thuế – Kiểm toán | Bảo hiểm | Hợp đồng | Phòng pháp chế, nhân sự thuê ngoài | Đầu tư | Tài chính | Dịch vụ pháp lý khác …