VỢ, CHỒNG LY HÔN CHIA NHÀ ĐẤT CÓ PHẢI NỘP THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN
Khi ly hôn, việc phân chia nhà đất là một trong những vấn đề dễ phát sinh tranh chấp và vướng mắc về thủ tục pháp lý. Đặc biệt, nhiều người băn khoăn: Nếu vợ chồng thỏa thuận để một người nhận toàn bộ nhà đất hoặc Tòa án quyết định việc phân chia thì người nhận tài sản có phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) hay không?
Vợ chồng chuyển nhượng, tặng cho nhà đất cho nhau được miễn thuế TNCN không?
Căn cứ khoản 1 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng thuộc diện được miễn thuế TNCN.
Đồng thời, khoản 1 Điều 18 Nghị định 253/2026/NĐ-CP ngày 30/6/2026 của Chính phủ quy định cụ thể việc miễn thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản, bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, giữa các đối tượng được liệt kê tại điều khoản này.
Như vậy, nếu giao dịch thực tế là chuyển nhượng hoặc tặng cho bất động sản giữa vợ và chồng, thuộc đúng đối tượng và đáp ứng quy định về hồ sơ, thủ tục thì thu nhập từ giao dịch thuộc diện miễn thuế TNCN.
Vợ chồng ly hôn phân chia nhà đất có phải nộp thuế TNCN không?
Căn cứ khoản 2 Điều 18 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, trường hợp bất động sản khi vợ/chồng ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do Tòa án phán quyết thì thu nhập từ việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế.
Quy định bao gồm bất động sản, nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo phạm vi được quy định tại điều khoản này.
Do đó, khi vợ chồng ly hôn và thực hiện phân chia nhà đất theo thỏa thuận hoặc theo phán quyết của Tòa án, nếu đúng trường hợp pháp luật quy định thì thu nhập từ việc phân chia tài sản được miễn thuế TNCN.
Thời điểm và phạm vi áp dụng miễn thuế
Căn cứ khoản 2 Điều 18 Nghị định số 253/2026/NĐ-CP ngày 30/6/2026 của Chính phủ, trường hợp bất động sản khi vợ/chồng ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do Tòa án phán quyết thì thu nhập từ việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Từ quy định trên, khi xác định phạm vi miễn thuế, cần lưu ý các vấn đề sau:
Thứ nhất, cần xác định việc phân chia bất động sản có thực sự thuộc quá trình giải quyết và phân chia tài sản khi ly hôn hay không.
Khoản 2 Điều 18 Nghị định số 253/2026/NĐ-CP quy định miễn thuế đối với việc phân chia bất động sản khi vợ/chồng ly hôn theo thỏa thuận hoặc do Tòa án phán quyết.
Vì vậy, căn cứ áp dụng miễn thuế không chỉ nằm ở thời điểm thực hiện thủ tục sang tên mà còn phải xem xét bản chất pháp lý của việc phân chia tài sản, nội dung thỏa thuận hoặc phán quyết của Tòa án và mối liên hệ giữa việc chuyển quyền với việc giải quyết tài sản khi ly hôn.
Nếu sau khi ly hôn, một bên thực hiện giao dịch chuyển nhượng hoặc tặng cho bất động sản cho người từng là vợ/chồng, độc lập với việc phân chia tài sản khi ly hôn, thì không thuộc trường hợp miễn thuế TNCN theo khoản 2 Điều 18 Nghị định số 253/2026/NĐ-CP.Đối với giao dịch này, cần xem xét các điều kiện miễn thuế khác nếu có.
Thứ hai, trường hợp một bên nhận nhà, đất và thanh toán phần chênh lệch giá trị cho bên còn lại cần căn cứ vào bản chất của việc phân chia tài sản.
Trên thực tế, khi ly hôn, các bên có thể thỏa thuận giao toàn bộ nhà, đất cho một bên sở hữu, bên còn lại nhận tài sản khác hoặc được thanh toán phần giá trị chênh lệch.
Căn cứ khoản 2 Điều 18 Nghị định số 253/2026/NĐ-CP, việc phân chia bất động sản khi ly hôn theo thỏa thuận hoặc do Tòa án phán quyết thuộc diện được miễn thuế TNCN.
Do đó, nếu việc một bên nhận nhà, đất và thanh toán phần giá trị chênh lệch cho bên kia thực sự là phương án phân chia tài sản khi ly hôn, được thể hiện trong thỏa thuận phân chia hoặc bản án, quyết định của Tòa án, thì vẫn thuộc trường hợp miễn thuế đối với thu nhập từ việc phân chia tài sản này.
Thứ ba, trường hợp chuyển nhượng bất động sản cho người thứ ba để phân chia tiền thu được cần xác định riêng nghĩa vụ thuế đối với giao dịch chuyển nhượng và việc phân chia tài sản.
Trường hợp vợ, chồng thống nhất chuyển nhượng bất động sản cho người thứ ba, sau đó phân chia số tiền thu được theo thỏa thuận hoặc bản án, quyết định của Tòa án, cần phân biệt hai quan hệ pháp lý: (i) quan hệ chuyển nhượng bất động sản giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng; và (ii) quan hệ phân chia tài sản giữa vợ, chồng khi ly hôn.
Đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản cho người thứ ba, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thuộc nhóm thu nhập chịu thuế TNCN theo khoản 5 Điều 3 Luật Thuế TNCN số 109/2025/QH15. Do đó, việc chuyển nhượng phải được xem xét nghĩa vụ thuế theo quy định pháp luật, trừ trường hợp thuộc diện miễn thuế.
Cụ thể, giao dịch chuyển nhượng bất động sản cho người thứ ba không thuộc trường hợp miễn thuế quy định tại khoản 2 Điều 18 Nghị định số 253/2026/NĐ-CP, bởi đối tượng được miễn thuế theo quy định này là thu nhập từ việc phân chia bất động sản khi vợ, chồng ly hôn theo thỏa thuận hoặc do Tòa án phán quyết, không phải thu nhập từ việc bán bất động sản cho người thứ ba.
Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp chuyển nhượng bất động sản đều phải nộp thuế TNCN. Trường hợp người chuyển nhượng đáp ứng điều kiện miễn thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở duy nhất tại Việt Nam theo khoản 2 Điều 4 Luật Thuế TNCN số 109/2025/QH15 và Điều 19 Nghị định số 253/2026/NĐ-CP thì được áp dụng miễn thuế theo quy định này.
Kết luận
Vợ, chồng ly hôn chia nhà đất không phải nộp thuế TNCN khi việc phân chia được thực hiện theo thỏa thuận hoặc theo phán quyết của Tòa án (khoản 2 Điều 18 Nghị định số 253/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 01/7/2026, hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15). Việc chuyển nhượng, tặng cho giữa các bên sau khi ly hôn không còn thuộc quan hệ vợ chồng và có thể chịu thuế TNCN theo quy định chung.
KHUYẾN NGHỊ CỦA LUẬT 3S:
[1] Đây là Bài viết khái quát chung về vấn đề pháp lý mà quý Khách hàng, độc giả của Luật 3S đang quan tâm, không phải ý kiến pháp lý nhằm giải quyết trực tiếp các vấn đề pháp lý của từng Khách hàng. Do đó, bài viết này không xác lập quan hệ Khách hàng – Luật sư, và không hình thành các nghĩa vụ pháp lý của chúng tôi với quý Khách hàng.
[2] Nội dung bài viết được xây dựng dựa trên cơ sở pháp lý là các quy định pháp luật có hiệu lực ngay tại thời điểm công bố thông tin, đồng thời bài viết có thể sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy (nếu có). Tuy nhiên, lưu ý về hiệu lực văn bản pháp luật được trích dẫn trong bài viết có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại mà mọi người đọc được bài viết này. Do đó, cần kiểm tra tính hiệu lực của văn bản pháp luật trước khi áp dụng để giải quyết các vấn đề pháp lý của mình hoặc liên hệ Luật 3S để được tư vấn giải đáp.
[3] Để được Luật sư, chuyên gia tại Luật 3S hỗ trợ tư vấn chi tiết, chuyên sâu, giải quyết cho từng trường hợp vướng mắc pháp lý cụ thể, quý Khách hàng vui lòng liên hệ Luật 3S theo thông tin sau: Hotline: 0363.38.34.38 (Zalo/Viber/Call/SMS) hoặc Email: info.luat3s@gmail.com
[4] Dịch vụ pháp lý tại Luật 3S:
Tư vấn Luật | Dịch vụ pháp lý | Luật sư Riêng | Luật sư Gia đình | Luật sư Doanh nghiệp | Tranh tụng | Thành lập Công ty | Giấy phép kinh doanh | Kế toán Thuế – Kiểm toán | Bảo hiểm | Hợp đồng | Phòng pháp chế, nhân sự thuê ngoài | Đầu tư | Tài chính | Dịch vụ pháp lý khác …
